Contratto di locazione breve: tutto quello che devi sapere

Cos’è un contratto di locazione breve

La definizione di contratto di locazione breve viene data dall’art. 4 del D.L. 50/2017, poi ribadita dall’Agenzia delle Entrate sia in un’apposita pagina del sito che in una recente guida alle locazioni brevi ed altre precedenti. Per semplificare, si tratta di un contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulabile solo da persone fisiche (tali devono essere sia locatore che affittuario) e riguardante soltanto immobili ad uso abitativo. Si possono fornire all’ospite servizi accessori come pulizia, biancheria, wifi, climatizzatore, ecc…, escludendo quelli aggiuntivi, tipici delle attività ricettive imprenditoriali come colazione, interprete, noleggio auto, ecc… Il contratto di locazione breve può essere stipulato sia direttamente dal locatore (proprietario dell’immobile) che per il tramite di agenzie immobiliari, intermediari immobiliari o portali telematici (es. Airbnb, Booking). Le norme sulla locazione breve non prevedono un particolare schema di contratto di locazione ma offrono ai soli locatori privati agevolazioni fiscali e semplificazioni burocratiche, fra cui anche l’opzione per il regime fiscale agevolato della cedolare secca al 21%. Il contratto di locazione breve non può superare i 30 giorni ed è stipulabile sia per finalità turistiche che di altro tipo (lavoro, studio, esigenze personali o altro). Inoltre, entro certi limiti che spieghiamo al paragrafo successivo, non è neanche obbligatoria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Durata massima del contratto di locazione breve

Come già accennato, le regole sulla locazione breve prevedono una durata non superiore a 30 giorni del contratto di locazione breve.

“Il termine dei 30 giorni va riferito ad ogni singolo contratto oppure al totale dei contratti stipulati nell’arco dell’anno?“

l’Agenzia delle Entrate rispondendo a questa domanda in un interpello (Risposta n. 278/2020), chiarisce che il termine dei 30 giorni va riferito ad ogni singolo contratto, anche se nell’arco dell’anno il proprietario dell’immobile abbia stipulato più contratti ad uno stesso conduttore. Rimane comunque la facoltà per il locatore di avvalersi del regime fiscale della cedolare secca al 21%, purché si tratti di locazione per finalità abitative. La registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate non è obbligatoria. Diventa obbligatoria solo nel caso in cui un locatore nello stesso anno e ad allo stesso inquilino stipuli più contratti di locazione breve, cumulando più di 30 giorni. Ciò viene chiarito in un’apposita Circolare del 16/01/1998 n. 12 – Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. IV a cui la citata risposta 278/2020 fa riferimento.

Forma verbale o scritta

Come già accennato, le norme sulla locazione breve hanno la finalità di regolamentare gli spetti fiscali del contratto di locazione breve. La forma scritta (o verbale) di un contratto di locazione rientra invece fra gli aspetti giuridici che vengono trattati dal codice civile e dalle leggi speciali. Detta forma scritta viene prevista per la generalità dei contratti di locazione (art. 1 comma 4 L. 431/98). Sia chiaro che proprietario ed inquilino sono liberi di stipulare una locazione breve come meglio ritengono (quindi anche verbalmente) ma in caso di controversie non ci saranno tutele nessuno dei due. Approfondiremo questo argomento al prossimo paragrafo.

Perché stipulare un contratto di locazione breve

Il contratto di locazione breve, che è sempre consigliabile redigere in forma scritta, consente alle parti sia di chiarire tutte le pattuizioni sulla locazione, sia di tutelarsi in caso di controversie. Può ad esempio accadere che un inquilino subisca un incidente durante il soggiorno per l’impianto elettrico non a norma o per qualsiasi altra causa legata allo stato dell’immobile. In casi simili, il contratto di locazione in forma redatto in forma scritta e sottoscritto dalle parti, sarà indispensabile per poter agire in giudizio. Al contrario, se un inquilino si rifiutasse di consegnare l’alloggio alla scadenza pattuita, il contratto di locazione consentirà al proprietario di adoperarsi per l’intimazione di sfratto.

C’è anche da considerare che in un soggiorno prenotato attraverso un portale telematico (es. Airbnb, Booking) un ospite conclude un contratto con la piattaforma accettando le condizioni generali riguardanti sia la piattaforma stessa che il locatore (proprietario dell’immobile). Per evitare problemi con l’ospite sarebbe quindi meglio che il contratto di locazione breve firmato da lui al check-in sia coordinato nel miglior modo possibile con quello della piattaforma online. A differenza di un accordo verbale, un contratto redatto in forma scritta consente di poter includere le previsioni delle normative locali, come l’obbligo di versamento dell’eventuale imposta di soggiorno, il prezzo pattuito per la locazione, il rispetto delle regole condominiali o semplicemente poter allegare le regole della casa vacanza. A questo proposito la Camera di Commercio di Milano Monza Brianza Lodi rende disponibile un interessantissimo schema di contratto di locazione breve con allegate linee guida, redatto in più lingue e da personalizzare in base alle proprie necessità.

La redazione del contratto di locazione breve può anche essere curata da agenzie di servizi e disbrigo pratiche di locazioni, di solito specializzate nell’espletamento di tutti gli adempimenti riguardanti la gestione delle locazioni. Il contratto di locazione verrà così redatto insieme al locatore, con le condizioni più idonee per tutelare il suo interesse e aggiungendo altre eventuali personalizzazioni richieste. Il contratto potrà inoltre essere inserito in un apposito gestionale che lo compilerà in automatico con i dati degli ospiti e ne proporrà l’accettazione e la sottoscrizione prima del check-in.

Differenze tra contratto di locazione breve e contratto di locazione ad uso transitorio

Spesso si tende a confondere la “locazione transitoria” con la “locazione breve” con il fine di tenerla distinta dall’affitto tradizionale, che riguarda i contratti di locazione a lungo termine (cioè quello a canone libero di 4 anni + 4 di rinnovo automatico oppure quello a canone concordato di 3 anni + 2 di rinnovo automatico). Locazione transitoria e locazione breve sono in realtà due tipologie di affitto totalmente distinte, con differenze riscontrabili nella durata della locazione, negli aspetti fiscali, nell’obbligo o meno di registrazione del contratto ed altri aspetti di seguito trattati. La disciplina dei contratti di locazione di natura transitoria è contenuta nell’art. 5 e nell’art. 4 comma 2 della Legge 431/98.

Durata del contratto

• Il contratto di locazione breve può avere durata non superiore a 30 giorni mentre un contratto di locazione ad uso transitorio è stipulabile per una durata massima di 18 mesi.
• Il contratto di locazione ad uso transitorio può inoltre avere durata superiore o inferiore a 30 giorni e in base a ciò si differenzia in modo diverso dal contratto di locazione breve.

Se il contratto di locazione ad uso transitorio è superiore a 30 giorni

In tutti i contratti di locazione ad uso transitorio, a prescindere dalla durata, entrano in gioco gli accordi territoriali fra le associazioni di categoria dei proprietari ed i sindacati degli inquilini, che si trovano depositati in molti comuni. L’art. 1 comma 2 del D.I. 14/07/2004 – Min. Infrastrutture e Trasporti prevede che nei comuni in cui non sono stati mai definiti accordi, si fa riferimento all’accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche se situato in altra regione. Svolgono inoltre un ruolo fondamentale le previsioni di cui al Decreto Interministeriale del 16/01/2017 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti a cui fanno riferimento i citati art. 5 e 4 comma 2 della Legge 431/98. Gli accordi territoriali, suddivisi per Federazioni Regionali, sono consultabili sul sito del SUNIA (Sindacato Unitario Nazionale Inquilini ed Assegnatari).

Obbligo di indicazione dell’esigenza della transitorietà

A differenza del contratto di locazione breve, stipulabile per qualsiasi necessità del conduttore (colui che prende in locazione), i commi 1 e 4 dell’art. 2 del citato D. I. 16/01/2017 prevedono che il contratto di locazione ad uso transitorio si può stipulare solo per soddisfare una particolare esigenza del proprietario dell’immobile oppure del conduttore. L’esigenza della transitorietà, da indicare nel contratto e documentare obbligatoriamente, deve coincidere con una fra quelle contenute nell’accordo territoriale. Il documento guida agli affitti dell’Agenzia delle Entrate illustra le casistiche più comuni:

Canone di locazione non sempre liberamente concordabile dalle parti

A differenza del contratto di locazione breve, dove il canone di locazione è sempre rimesso alla libera contrattazione delle parti, tale facoltà è consentita solo se l’alloggio è ubicato in un comune con abitanti fino a 10mila. Al superamento di questa soglia, il canone va calcolato all’interno delle fasce di oscillazione presenti nell’accordo territoriale (art. 2 comma 2 del D.I. 16/01/2017).

Registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate

A differenza del contratto di locazione breve verso cui non è previsto l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, quello di locazione ad uso transitorio superiore a 30 giorni deve invece essere obbligatoriamente registrato. Lo prevede l’art. 2 della Circolare del 16/01/1998 n. 12 – Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. IV, che fa riferimento a tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni. Inoltre, ai sensi dell’articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98 nel caso in cui il conduttore sia cittadino extracomunitario, deve essere data comunicazione all’autorità di P.S. entro 48 ore, pena l’applicazione di una sanzione amministrativa da 500 a 3500 euro.

Necessità dell’attestazione per la prestazione energetica (APE)

Il comma 7 dell’art. 1 del D.L. 23 dicembre 2013 n.145 prevede che nei contratti soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate deve essere inserita un’apposita clausola riguardante l’APE (Attestazione per la Prestazione Energetica). L’obbligo fa riferimento ai contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, ove il conduttore deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all’APE. Nei primi (locazione edifici) il documento deve anche essere allegato al contratto mentre nei secondi (locazione di singole unità immobiliari) l’allegazione non è obbligatoria. Il contratto di locazione breve invece, non essendo soggetto a registrazione, non è esposto agli obblighi riguardanti l’APE.

Se il contratto di locazione ad uso transitorio è inferiore a 30 giorni

• L’esigenza della transitorietà che giustifica la stipulazione del contratto di locazione transitoria deve solo essere indicata optando fra le possibilità previste dall’accordo territoriale a cui si fa riferimento. Non è necessario documentarla. Il contratto di locazione breve non prevede obblighi in tal senso per poter essere stipulato.
• Così come il contratto di locazione breve, anche qui il canone di locazione e la ripartizione delle spese accessorie sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.
• Ai sensi di quanto prevede il citato art. 2 della Circolare 12/98 del Ministero delle Finanze, non è necessaria la registrazione del contratto, a condizione che nello stesso anno con più contratti stipulati fra stesso locatore e stesso conduttore non si cumulino oltre 30 giorni. Detta previsione, come già abbiamo visto, riguarda anche il contratto di locazione breve.
• Non essendo soggetto a registrazione, al pari del contratto di locazione breve, il contratto di locazione transitoria sotto i 30 giorni non è soggetto agli obblighi riguardanti l’APE.

Modello da utilizzare per la redazione del contratto

A differenza del contratto di locazione breve, che non prevede l’obbligo di attenersi ad un particolare modello contrattuale, i contratti di locazione ad uso transitorio devono essere stipulati utilizzando esclusivamente lo schema contrattuale contenuto nell’Allegato B al D.I. 16/01/2017. Si possono anche utilizzare i modelli contrattuali predisposti dalle associazioni di categoria che si trovano allegati a vari accordi territoriali.

Requisiti fondamentali del contratto di locazione ad uso transitorio

A differenza di un contratto di locazione breve, che non prevede particolari requisiti stringenti, il comma 6 dell’art. 2 del citato D.I. 16/01/2017 prevede alcuni requisiti fondamentali del contratto di locazione ad uso transitorio, in mancanza dei quali esso si trasformerebbe in un contratto di locazione a canone libero di cui dall’art. 2 comma 1 della legge n. 431/1998. Vediamoli di seguito:

• la durata del contratto non può essere superiore a 18 mesi;
• il canone di locazione e la ripartizione degli oneri accessori deve allinearsi alle previsioni contenute negli accordi territoriali depositati presso il comune. Fanno eccezione le seguenti situazioni dove, come già abbiamo visto, viene riconosciuta la libera contrattazione delle parti:
  • contratto di durata non superiore a 30 giorni;
  • contratto ricadente in un comune con numero di abitanti non superiore a 10mila.
• L’esigenza delle transitorietà che giustifica la scelta della locazione transitoria deve essere dichiarata nel contratto o dal locatore o dal conduttore (a seconda dei casi) e deve coincidere con una fra quelle contenute nell’accordo territoriale. Se il contratto è di durata superiore a trenta giorni, occorre anche allegare la documentazione di supporto.
• In presenza di fattispecie di motivazioni non previste dall’accordo territoriale o difficilmente documentabili, detti accordi possono prevedere per i contraenti “modalità bilaterali di supporto” che verrà fornito dalle rispettive organizzazioni di categoria.

Altri requisiti fondamentali previsti dallo schema contrattuale

Lo schema contrattuale di cui al citato Allegato B prevede ulteriori requisiti, il cui patto contrario determina la nullità del contratto di locazione ad uso transitorio, salvo che il contratto abbia durata fino a 30 giorni. Il contratto di locazione breve non prevede invece l’osservazione di tali requisiti:

• il locatore che alla scadenza contrattuale abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile ha 6 mesi di tempo per adibirlo all’uso eventualmente dichiarato nel contratto di locazione transitoria. Qualora non provveda senza giustificato motivo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione nella forma del canone libero oppure ad un risarcimento di 36 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Detto requisito riguarda solo i contratti di durata superiore a 30 giorni.
• La ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore deve necessariamente rispettare le previsioni contenute nella Tabella Oneri Accessori di cui all’allegato D del Decreto Interministeriale del 16/01/2017 del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti.
• L’immobile deve essere destinato esclusivamente ad uso civile abitazione del conduttore e delle persone con lui conviventi.

Necessità “dell’attestazione” per i contratti “non assistiti”

Per stipulare un contratto di locazione breve non è di norma necessario l’intervento di un’associazione di categoria di proprietari o di un sindacato di inquilini. Di solito provvedono autonomamente le parti stesse oppure molti gestori sono soliti affidarsi ad un’agenzia specializzata in servizi alle locazioni turistiche, che cura anche altri aspetti burocratici (comunicazioni alla questura, all’ISTAT, adempimenti inerenti l’imposta di soggiorno, ecc…). Per la redazione di un contratto di locazione ad uso transitorio diventa invece quasi obbligatoria l’assistenza di un’associazione di categoria. Ne consegue che anche un’agenzia di pratiche di locazioni avrà comunque bisogno di tale supporto. Vediamo di seguito il motivo. Il comma 8 del D.I. 16/01/2017 prevede la possibilità per le parti contrattuali di farsi assistere da un’associazione di categoria per la definizione dei canoni e per la relativa redazione del contratto. Se si sceglie di non essere assistiti, le parti sono comunque tenute a rivolgersi all’associazione di categoria per richiedere, dietro esibizione del contratto di locazione, il rilascio di un’attestazione per i contratti non assistiti. L’organizzazione deve in pratica confermare la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale vigente. Con la firma dell’attestazione l’organizzazione si assume la responsabilità sugli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali. Essa assume inoltre valenza con riguardo alle agevolazioni fiscali di cui parleremo di seguito. Il recente D.L. 21/06/2022 n. 73 ha previsto che l’attestazione può essere fatta valere anche per i contratti di locazione successivi al suo rilascio, a condizione che abbiano il medesimo contenuto del contratto per cui è stata rilasciata, salvo variazioni delle caratteristiche dell’immobile o dell’accordo territoriale del comune a cui essa fa riferimento.

Gli aspetti fiscali

Il contratto di locazione breve

Gli aspetti fiscali del contratto di locazione breve vengono disciplinati dall’art. 4 del D.L. 50/2017 che fissa alcune regole che consentono al proprietario di avvalersi, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF, della tassazione agevolata al 21% sul primo immobile e al 26% a partire dal secondo immobile. La norma estende il regime fiscale del contratto di locazione breve anche alle sublocazioni, ai contratti di locazione conclusi dal comodatario e a quelli di singole stanze di un’abitazione. I requisiti essenziali per l’applicazione di questo vantaggioso regime fiscale sono:

• la durata di ogni singolo contratto non deve superare i 30 giorni;
• le parti contrattuali devono essere persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa;
• deve riguardare immobili ad uso “catastalmente” abitativo, rimanendo esclusi quegli immobili che, pur essendo “abitativi di fatto”, sono iscritti in una categoria catastale non abitativa.

L’argomento viene approfondito in un altro nostro articolo affittare casa per periodi brevi, nel paragrafo aspetti fiscali delle locazioni brevi.

Il contratto di locazione ad uso transitorio

Il grande vantaggio del contratto di locazione ad uso transitorio è quello di poter beneficiare della tassazione con cedolare secca al 10% piuttosto che al 21%, opzione purtroppo non possibile in tutti i comuni italiani, come vedremo di seguito. L’applicazione di questa aliquota fiscale così vantaggiosa è stata prevista dall’art. 3 comma 2 del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 per le locazioni a canone concordato. Successivamente la Circolare dell’Agenzia delle Entrate 07/04/2017 n. 8 – Direzione Centrale Normativa, ha chiarito che l’aliquota al 10% va anche estesa alle locazioni ad uso transitorio, sia superiori che inferiori a 30 giorni.

Cedolare secca al 10%: quali comuni ne beneficiano

L’opzione per la cedolare secca al 10% è purtroppo circoscritta ad alcuni comuni italiani. Ciò viene chiarito:

• dalla sopra citata circolare 8/2017 dell’Agenzia delle Entrate, che fa sempre riferimento all’art. 3, comma 2, del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23;
• dall’art. 2 bis del D.L. 28 marzo 2014, n. 47.

I comuni interessati sono:

• quelli con carenze di disponibilità abitative, individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del D. L. 30 dicembre 1988, n. 551, ovvero Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti;
• i capoluoghi di provincia;
• quelli alta tensione abitativa individuati dal CIPE nell’allegato alla delibera n. 87 del 13 Novembre 2003;
• quelli in cui sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28 maggio 2014, lo stato di emergenza per gli eventi calamitosi previsti dall’art. 2, comma 1, lett. c) della legge n. 225/1992 (il 28 maggio 2014 è in realtà la data di entrata in vigore della legge di conversione del citato D.L. 47/2014);
• in quelli di cui all’art. 1 comma 1 del D.L. 189/2016 dove un’ordinanza sindacale abbia individuato una “zona rossa” nei comuni elencati negli allegati 1, 2 e 2-bis, a seguito dagli eventi sismici verificatisi dal 24 agosto 2016. Detto comma 1 include, inoltre, limitatamente ai comuni di Teramo, Rieti, Ascoli Piceno, Macerata, Fabriano e Spoleto, quei soggetti danneggiati che dichiarino l’inagibilità del fabbricato, casa di abitazione, studio professionale o azienda.

Affitto breve o affitto transitorio: quale conviene di più?

Il vantaggio della cedolare secca al 10% per la locazione ad uso transitorio può essere un motivo valido per preferirla alla locazione breve, la cui aliquota d’imposta è invece pari a 21% sul primo immobile ed al 26% a partire dal secondo. Ci sono però altre motivazioni per cui la locazione transitoria non è conveniente né per poche settimane né per pochi mesi ma diventa più conveniente solo aumentando il numero di mesi di durata del contratto. Vediamoli di seguito.

Locazione transitoria sotto i 30 giorni: perché non conviene

L’art. 13 ter comma 1 del D.L. 145/2023 non menziona le locazioni ad uso transitorio fra quelle obbligate all’acquisizione ed esposizione del codice identificativo nazionale CIN, a differenza invece delle locazioni brevi e delle locazioni per finalità turistiche per cui vi è espresso obbligo. Ciò fa pensare ad un esonero delle locazioni transitorie agli obblighi sul CIN che la farebbero sembrare appetibile. Ci sono però dei contro:

• gli adempimenti statistici rimarrebbero comunque da fare, anche se non tale obbligo non riguarderebbe gli alloggi di tutte le regioni d’Italia, perché ciò dipende dalle norme locali;
• per le locazioni sotto i 30 giorni rimane obbligatoria la comunicazione delle generalità degli ospiti alla questura competente, ai sensi dell’art. 19 bis del D.L. 113/2018. L’apertura dell’account Alloggiati Web e dette trasmissioni rimarrebbero comunque adempimenti da fare.
• Le parti non sono “libere” nella determinazione del canone di locazione ma esso, come abbiamo già visto, deve essere calcolato all’interno delle fasce di oscillazione presenti negli accordo territoriale. Il calcolo determina l’importo del canone mensile, che diventerebbe eccessivamente basso rispetto alle tariffe del mercato turistico, se rapportato a poche notti o settimane di soggiorno.
• Lo schema contrattuale e la ripartizione degli oneri accessori di cui ai sopra citati allegato B ed allegato D potrebbero risultare “eccessivamente rigidi” per le aspettative del locatore.
• L’esigenza della transitorietà, da indicare obbligatoriamente nel contratto, deve essere optata esclusivamente fra le fattispecie di motivazioni presenti nell’accordo territoriale.

Per questi motivi, per un contratto di locazione fino a 30 giorni, è molto più conveniente optare per il contratto di locazione breve.