Contratto di locazione breve: tutto quello che devi sapere

Molti host che affittano la propria struttura per pochi giorni l’anno pensano che per soggiorni inferiori a 30 giorni il contratto di locazione breve non sia realmente necessario. In fondo, la prenotazione avviene online, il pagamento è gestito dalla piattaforma e tutto sembra già “coperto”. In realtà è proprio nei soggiorni brevi che si concentrano gli errori più frequenti:
– contratti verbali o inesistenti
– confusione tra accordo con il portale e rapporto host–guest
– mancanza di regole chiare su danni, check-out, imposta di soggiorno

Il contratto di locazione breve non è un semplice adempimento formale, ma uno strumento di tutela per l’host e di chiarezza per l’ospite, soprattutto quando si affitta al di fuori di un’attività imprenditoriale. In questo articolo vediamo quando serve davvero il contratto di locazione breve, come deve essere impostato correttamente e perché, anche in presenza di una prenotazione tramite portali come Airbnb o Booking, il contratto scritto resta uno strumento fondamentale.

In questo articolo ci riferiamo in particolare agli host non imprenditoriali: se hai dubbi sul tuo inquadramento, qui spieghiamo cosa significa essere un host privato.

Se stai iniziando ora, abbiamo preparato anche una guida pratica su come affittare casa per periodi brevi, pensata per chi muove i primi passi.

Cos’è un contratto di locazione breve

La definizione di contratto di locazione breve è contenuta nell’art. 4 del D.L. 50/2017, poi ripresa e chiarita dall’Agenzia delle Entrate in diverse circolari e documenti di prassi, come l’apposita guida alle locazioni brevi.

In sintesi, si tratta di un contratto di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche (sia dal lato del locatore che del conduttore) e riguardante immobili ad uso abitativo.

Nell’ambito della locazione breve è consentito offrire all’ospite alcuni servizi accessori, come la pulizia dell’alloggio, la fornitura di biancheria o l’uso di utenze e climatizzazione. Sono invece esclusi i servizi aggiuntivi tipici delle attività ricettive imprenditoriali, come la somministrazione della colazione, il servizio di ristorazione, l’interprete o il noleggio di autovetture.

Se stai muovendo i primi passi in questo ambito, abbiamo dedicato una guida pratica a come affittare casa per periodi brevi, con una panoramica completa sugli adempimenti e sugli errori da evitare.

Il contratto di locazione breve può essere concluso:

• direttamente dal locatore (proprietario dell’immobile);
• oppure tramite agenzie immobiliari, intermediari o portali telematici (come Airbnb o Booking).

La normativa non impone uno schema contrattuale standard, ma prevede per i locatori privati una serie di agevolazioni fiscali e semplificazioni, tra cui la possibilità di optare per il regime della cedolare secca.

È importante chiarire che il contratto di locazione breve non può superare i 30 giorni di durata e può essere stipulato sia per finalità turistiche, sia per altre esigenze temporanee (lavoro, studio, motivi personali), purché resti fermo l’uso abitativo dell’immobile.

Entro determinati limiti, che vedremo nel paragrafo successivo, non è obbligatoria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Durata massima del contratto di locazione breve

Come già accennato, le regole sulla locazione breve prevedono una durata non superiore a 30 giorni del contratto di locazione breve.

“Il termine dei 30 giorni va riferito ad ogni singolo contratto oppure al totale dei contratti stipulati nell’arco dell’anno?“

l’Agenzia delle Entrate rispondendo a questa domanda in un interpello (Risposta n. 278/2020), chiarisce che il termine dei 30 giorni va riferito ad ogni singolo contratto, anche se nell’arco dell’anno il proprietario dell’immobile abbia stipulato più contratti ad uno stesso conduttore. Rimane comunque la facoltà per il locatore di avvalersi del regime fiscale della cedolare secca al 21%, purché si tratti di locazione per finalità abitative. La registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate non è obbligatoria. Diventa obbligatoria solo nel caso in cui un locatore nello stesso anno e ad allo stesso inquilino stipuli più contratti di locazione breve, cumulando più di 30 giorni. Ciò viene chiarito in un’apposita Circolare del 16/01/1998 n. 12 – Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. IV a cui la citata risposta 278/2020 fa riferimento.

Forma verbale o scritta: serve davvero il contratto?

La normativa sulla locazione breve non impone espressamente la forma scritta del contratto. Dal punto di vista strettamente giuridico, quindi, un contratto di locazione breve può essere concluso anche verbalmente.

Tuttavia, questa precisazione rischia spesso di essere fraintesa. Il fatto che la forma scritta non sia obbligatoria non significa che sia superflua o inutile.

Nella pratica, il contratto scritto rappresenta l’unico strumento che consente all’host di tutelarsi realmente e di definire in modo chiaro il rapporto con l’ospite, soprattutto in caso di:

• contestazioni sul canone o sui servizi inclusi;
• danni all’alloggio o agli arredi;
• ritardo nel check-out;
• mancato rispetto delle regole della casa o del condominio;
• dubbi sull’applicazione dell’imposta di soggiorno.

Un accordo verbale, anche se valido in astratto, non consente di disciplinare questi aspetti in modo efficace, né di dimostrarli facilmente in caso di controlli o controversie.

Il contratto scritto, inoltre, permette di:

• chiarire la finalità turistica del soggiorno;
• indicare la durata esatta della locazione;
• coordinare il rapporto tra host e guest con le condizioni accettate sulla piattaforma di prenotazione;
• allegare o richiamare il regolamento di utilizzo dell’alloggio.

Per questi motivi, anche quando il soggiorno è inferiore a 30 giorni e la registrazione non è obbligatoria, la forma scritta del contratto è fortemente consigliata. Non si tratta di un adempimento burocratico in più, ma di uno strumento di chiarezza e prevenzione dei problemi.

Contratto di locazione breve e portali telematici: come si coordinano

Sempre più spesso i soggiorni in locazione breve vengono prenotati attraverso portali telematici come Airbnb, Booking e piattaforme simili. Questo porta molti host a chiedersi se, in presenza di una prenotazione online, sia ancora necessario stipulare un contratto di locazione con l’ospite.

È importante chiarire un punto fondamentale: il contratto concluso tramite il portale non sostituisce il contratto di locazione tra host e guest.

Quando un ospite prenota attraverso una piattaforma, accetta:

• le condizioni generali del portale;
• le regole previste dalla piattaforma stessa in qualità di intermediario;
• alcune condizioni impostate dall’host all’interno dell’annuncio.

Tuttavia, questo rapporto riguarda principalmente l’utilizzo del servizio di intermediazione e non disciplina in modo completo il rapporto locativo tra proprietario dell’immobile e ospite.

Il contratto di locazione breve, firmato direttamente tra host e guest (ad esempio al check-in o in forma anticipata), consente invece di regolare in modo chiaro e puntuale aspetti che difficilmente trovano spazio nelle condizioni standard delle piattaforme, come:

• la durata effettiva del soggiorno;
• il canone pattuito e i servizi inclusi;
• l’obbligo di versamento dell’eventuale imposta di soggiorno;
• il rispetto delle regole della casa e del condominio;
• la gestione di danni, cauzione e check-out.

Anche la gestione dell’imposta di soggiorno segue regole che possono variare da Comune a Comune: ne parliamo in modo approfondito nella guida sull’imposta di soggiorno per affitti brevi.

Coordinare il contratto di locazione breve con la prenotazione effettuata tramite portale riduce il rischio di incomprensioni e contestazioni, sia da parte dell’ospite sia in caso di controlli.

A differenza di un accordo verbale, il contratto scritto permette inoltre di integrare e chiarire quanto già accettato online dall’ospite, senza entrare in conflitto con le condizioni della piattaforma, ma rafforzando la tutela dell’host.

Quando il contratto di locazione breve non basta da solo

Stipulare un contratto di locazione breve in forma scritta è un passaggio fondamentale, ma da solo non è sufficiente a garantire una gestione corretta e conforme della locazione.

Il contratto rappresenta il punto di partenza per disciplinare il rapporto tra host e guest, ma deve essere coordinato con una serie di ulteriori adempimenti e regole che riguardano la locazione breve, come ad esempio:

• l’individuazione corretta della tipologia di locazione (breve o superiore a 30 giorni);
• il rispetto della normativa regionale e comunale (CIR, CIN, regolamenti locali);
• l’identificazione e la comunicazione degli ospiti alle autorità competenti;
• la gestione dell’eventuale imposta di soggiorno;
• il rispetto delle regole della casa e del condominio.

Tra gli adempimenti previsti rientra anche l’obbligo di dotarsi del codice identificativo regionale: qui spieghiamo come ottenere il CIR per le locazioni brevi.

Un altro adempimento fondamentale riguarda la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza tramite il Servizio Alloggiati Web.

È proprio la mancanza di coordinamento tra contratto, adempimenti e regole operative che genera la maggior parte dei problemi per gli host, anche quando il contratto di locazione è formalmente corretto.

Per questo motivo, oltre a un contratto ben redatto, è importante disporre di linee guida operative che aiutino l’host a comprendere quando e come utilizzare correttamente il contratto di locazione breve, evitando errori ricorrenti e interpretazioni sbagliate. ll contratto non esaurisce tutti gli obblighi previsti per chi affitta in forma breve. Per una panoramica completa sugli adempimenti e requisiti per le locazioni brevi, puoi leggere anche la nostra guida dedicata.

Locazione breve e locazione transitoria: differenze essenziali

La locazione breve e la locazione ad uso transitorio vengono spesso confuse, ma si tratta di strumenti giuridici diversi, pensati per esigenze diverse.

La locazione breve:

• ha una durata non superiore a 30 giorni;
• può essere utilizzata anche per finalità turistiche;
• non richiede, entro certi limiti, la registrazione del contratto;
• consente una gestione più semplice degli adempimenti.

La locazione ad uso transitorio, invece:

• è pensata per esigenze temporanee specifiche (lavoro, studio, motivi personali);
• richiede l’indicazione e la documentazione della causa della transitorietà;
• segue regole più rigide su durata, canone e registrazione;
• è soggetta a una disciplina più articolata rispetto alla locazione breve.

In altre parole, non si tratta di due varianti dello stesso contratto, ma di strumenti diversi, che vanno utilizzati in base alla reale finalità del soggiorno e non solo alla sua durata.

Per evitare confusioni, è importante distinguere correttamente le diverse tipologie contrattuali: in questo approfondimento spieghiamo le differenze tra locazione breve e locazione turistica.

Quando devi utilizzare un contratto diverso dalla locazione breve

La locazione breve è uno strumento utile e flessibile, ma non è sempre la soluzione corretta.

In particolare, non dovresti utilizzare un contratto di locazione breve quando:

• il soggiorno supera i 30 giorni;
• l’ospite non ha una finalità turistica, ma esigenze di lavoro, studio o trasferimento temporaneo;
• viene richiesta l’indicazione della residenza o del domicilio nell’immobile;
• il rapporto locativo è destinato, di fatto, a protrarsi nel tempo.

In questi casi, continuare a utilizzare lo schema della locazione breve può esporre l’host a contestazioni e irregolarità, soprattutto in sede di controlli.

È proprio in queste situazioni che può diventare necessario valutare contratti diversi, come la locazione ad uso transitorio o altre forme previste dalla normativa vigente, ciascuna con regole e adempimenti specifici.

Locazione transitoria sotto i 30 giorni: perché non conviene

Una delle domande più frequenti riguarda la possibilità di utilizzare un contratto di locazione ad uso transitorio anche per periodi inferiori a 30 giorni.

Dal punto di vista teorico, la durata inferiore ai 30 giorni non è di per sé incompatibile con il contratto transitorio. Tuttavia, nella pratica questa scelta è spesso sconsigliabile.

Il contratto transitorio:

• richiede comunque l’indicazione di una specifica esigenza temporanea (anche se poi non è obbligatorio documentarla);
• comporta vincoli e formalità che non trovano giustificazione in soggiorni molto brevi;
• Il canone di locazione non è libero ma vincolato delle fasce di oscillazione dell’accordo territoriale;
• può creare incoerenze tra finalità dichiarata e utilizzo reale dell’immobile.

Utilizzare un contratto transitorio “solo perché sotto i 30 giorni” rischia quindi di complicare inutilmente la gestione e di generare problemi in caso di verifiche.

Se il soggiorno è breve e ha finalità turistiche, la locazione breve resta lo strumento più coerente e lineare.
Il contratto transitorio va invece riservato ai casi in cui ne ricorrano davvero i presupposti, che meritano un’analisi specifica e approfondita.

Gli aspetti fiscali della locazione breve (in sintesi)

Dal punto di vista fiscale, la locazione breve beneficia di un regime semplificato, disciplinato dall’art. 4 del D.L. 50/2017.
Il proprietario può scegliere, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF, l’applicazione della cedolare secca, con aliquota del 21% sul primo immobile e del 26% a partire dal secondo.

Affinché il regime della locazione breve sia applicabile, è necessario che:

• la durata di ciascun contratto non superi i 30 giorni;
• le parti siano persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa;
• l’immobile sia destinato ad uso abitativo anche dal punto di vista catastale.

Altri contratti, come la locazione ad uso transitorio, seguono regole fiscali diverse e possono, in specifici casi, beneficiare di aliquote agevolate differenti, ma si tratta di fattispecie che richiedono una valutazione separata e non vanno confuse con la locazione breve.

Per un quadro più completo sul regime fiscale applicabile, puoi leggere anche la nostra guida sulla cedolare secca sugli affitti.

Attenzione: la Legge di Bilancio 2026 e la presunzione di imprenditorialità

Con la Legge di Bilancio 2026 il legislatore ha abbassato la soglia oltre la quale la gestione delle locazioni brevi si presume svolta in forma imprenditoriale.
A partire dal 2026, la presunzione scatta dalla terza locazione breve (in precedenza era dalla quinta).

È importante chiarire che si tratta di una presunzione legale, non di un automatismo immediato.
La norma non stabilisce che chi gestisce tre locazioni brevi debba automaticamente chiudere l’attività in corso e riaprirla il giorno successivo in forma imprenditoriale, ma introduce un criterio presuntivo che dovrà essere coordinato con ulteriori chiarimenti applicativi.

Proprio per questo, chi gestisce più immobili in locazione breve deve prestare particolare attenzione alla corretta qualificazione dell’attività, anche nella scelta del contratto da utilizzare e del regime fiscale applicabile.

👉 Su questo tema torniamo più nel dettaglio nelle FAQ qui sotto.