Come pubblicizzare la tua casa in affitto con successo

Punti di forza che dovrai evidenziare nel tuo annuncio

Pubblicizzare efficacemente la propria locazione turistica è lo step principale per far in modo che possa diventare, giorno dopo giorno, un lavoro a tutti gli effetti. Per comprendere al meglio come pubblicizzare una casa in affitto occorre innanzitutto infatti servirsi dei giusti strumenti per creare un annuncio accattivante capace di incrementarne i ricavi; per questo qui di seguito ti propongo una guida che ti aiuterà a muovere i primi passi.

Innanzitutto, se questo ambito è per te nuovo e stai pensando di mettere a reddito la tua casa, è bene farsi un’idea della burocrazia essenziale per affittare casa per periodi brevi, oltre la tipologia di attività che si intende intraprendere, se di tipo imprenditoriale o non.

Inoltre, ti sarà utile sapere che ci si può affidare ad agenzie che si occupano del disbrigo di tutti gli adempimenti. Delegare tutte le procedure da effettuare all’arrivo di ogni nuovo ospite ti permetterà di dedicarti appieno a tutto il resto, tra cui la pubblicizzazione della tua casa sui principali portali ed il suo posizionamento online.

Il target

Alla base di un buon annuncio bisogna avere ben chiaro il target di riferimento, quindi la tipologia di inquilino a cui è destinata la locazione, se si tratta di coppie, famiglie, viaggiatori singoli o gruppi di amici. Avere un’idea di ospite ideale determinerà la tipologia di dotazioni e servizi all’interno della casa, compreso l’arredamento e di conseguenza il prezzo. Non meno importante la capienza dell’immobile, in base ai metri quadri del tuo alloggio potrai definire a quale target riferirti, in quanto non può essere stabilito a discrezione personale, ma bisogna rispettare le normative vigenti. Spiegheremo con più chiarezza questa nozione più avanti.

L’Home Staging

Altro tassello fondamentale consiste nell’allestire l’alloggio per valorizzarne le caratteristiche attraverso l’home staging. Il corretto uso di complementi d’arredo, l’abbinamento di colori e le giuste luci possono fare veramente la differenza e rendere più appetibile la casa agli occhi di chi è alla ricerca. Scegliere con cura i dettagli, senza sovraccaricare o minimizzare troppo l’arredamento, potrebbe essere utile anche ai fini del target di riferimento, ad esempio un mobilio più classico potrebbe attirare un’utenza più matura, mentre uno stile più minimal o con presenza di servizi smart potrebbero essere ideali per ospiti più giovani o persone che viaggiano per lavoro.

La fotografia

Come effetto del paragrafo precedente, la cura dell’ambiente è essenziale per far sì che le foto che realizzerai rispecchino armonia e conquistino l’interesse. E’ fondamentale prestare attenzione alla qualità delle fotografie dato che sono il biglietto da visita della casa. Una rappresentazione delle stanze più fedele alla realtà è sintomo di trasparenza nei confronti dell’ospite che sta compiendo un atto di fiducia, pagando una somma per passare il suo tempo libero nel tuo alloggio turistico.

La giusta luce ed inquadratura sono in grado di mettere in risalto i pregi della casa, avvalersi di un fotografo può rivelarsi una scelta vincente se si vuol dare quel tocco di professionalità all’inserzione. Suggeriamo di fornire varie foto che ritraggono le camere con eventuali finestre o punti luce, la cucina ed il bagno con le dotazioni primarie e, se presenti, spazi esterni e del quartiere per contestualizzare l’immobile. Scegliere poi l’immagine più rappresentativa è la parte più importante dell’annuncio, in quanto ha il compito di far sì che chi è alla ricerca di un alloggio sia attratto proprio dalla foto della tua casa.

L’annuncio

La descrizione della tua locazione è la parte conclusiva di questo iter e probabilmente anche la più semplice. In questo ultimo step non dovrai far altro che descrivere la tua casa, ciò che offri ai tuoi ospiti e ciò che ti aspetti di ricevere, ovvero se ci sono delle regole da seguire. Infine, è utile scrivere un testo chiaro, semplice e privo di errori grammaticali, che quindi contenga tutte le informazioni che le foto non possono esprimere.

Come pubblicizzare la tua casa in affitto su Internet

Chiunque con uno smartphone tramite una ricerca su internet deve essere in grado di trovare il tuo annuncio, ed il metodo più efficace e semplice allo stesso tempo è essere presenti in almeno uno o due portali OTA (Online Travel Agency). Ne esistono veramente tanti, per questo potrebbe tornarti utile una breve descrizione dei più noti, in modo da trovare subito quello che più si confà alle tue esigenze, considerato che la presenza in tali portali prevede delle commissioni variabili.

Booking.com

Fondato nel 1996, è il portale di prenotazione più noto e con più prenotazioni giornaliere al mondo. Essere presenti in questo portale è necessario se si vuole dare visibilità velocemente alla propria casa, soprattutto se ti stai aprendo al mondo degli affitti brevi. La registrazione del proprio alloggio su Booking.com è gratuita, ma esiste una percentuale fissa del 15% calcolato sull’importo totale da pagare ad ogni prenotazione ricevuta. Tale percentuale non viene detratta in automatico, ma al mese successivo si riceverà una fattura con il resoconto dell’importo dovuto. Eventuali altri servizi extra inseriti nell’annuncio possono anche essere soggetti a commissione, è bene verificare attentamente al momento della sottoscrizione del contratto tra Booking.com e l’host.

Airbnb

Un altro portale sempre più popolare in tutto il mondo è Airbnb. Nasce dall’esigenza di mettere in contatto in maniera informale un utente in cerca di un alloggio per un breve periodo e un host privato che ha a disposizione una stanza extra in casa. La peculiarità di questo sito consiste nella possibilità di mettere a disposizione qualunque tipologia di alloggio, che sia privato, in condivisione o una singola stanza in appartamento, scardinando il concetto tradizionale di ospitalità alberghiera. Le commissioni Airbnb, calcolate sull’importo totale della singola prenotazione, sono così suddivise: host 3% e ospite 14%. L’opzione di cancellazione rigida o eventuali extra inseriti dall’host, come ad esempio le pulizie, possono influire sulla variazione della percentuale. Se l’host si avvale dell’uso di un channel manager pagherà l’intera percentuale di commissione, che varia dal 14% al 16%, rendendo il costo dell’ospite più “trasparente”.

Vrbo

Un’altra piattaforma che tiene il passo alle due precedenti è Vrbo. Fondata nel 1995, poi fusa con HomeAway dal gruppo Expedia, il cui intento era creare un’unica piattaforma che si occupasse solo di affitti turistici brevi e che si differenziasse del sito principale che si rivolge al mercato dell’hotellerie. Le spese di commissione ammontano al 5% per l’host sulla prenotazione e le spese extra, un ulteriore 5% se si usano software gestionali, ed il 3% per l’elaborazione del pagamento agli ospiti.

Rentalia

Il sito di annunci immobiliari Idealista si espande anche sul segmento degli affitti turistici con il portale Rentalia. Offre varie tipologie di pacchetti e servizi a chi vuole pubblicare il proprio annuncio: prova gratuita di 3 mesi, premium con pagamento del 10% di commissione per prenotazione o con costo fisso per 4 o 12 mesi.

Siti di settore immobiliare

Più generici ma utili se si vuole esporre il più possibile la propria casa sono i siti specializzati in affitti. Non sono previste commissioni per l’annuncio, ma trattandosi di siti non focalizzati sul turismo si rischia di non raggiungere un elevato bacino di utenza o di limitarsi al mercato nazionale. Portali come Subito.it e Bakeca alla sezione immobili danno la possibilità di filtrare i soli annunci dedicati agli affitti per vacanze. Immobiliare.it resta ancora focalizzato più sulla vendita o l’affitto a lungo termine; così come Spotahome, il cui termine minimo di affitto è di un mese. Chissà che in futuro non vedremo un’apertura nei confronti della sfera turistica anche da questi due portali.

Social

Un’ulteriore vetrina gratuita per condividere contenuti extra sono sicuramente i social come Facebook, Instagram o Tik Tok. Può rivelarsi utile anche per mantenere i contatti con gli ospiti che hanno gradito la permanenza nel tuo alloggio; che sia una loro recensione, un commento o un tag di alcune foto, attesteranno ulteriormente la tua reputazione.

Come creare un annuncio efficace per la tua casa in affitto

Per creare un annuncio efficace per una locazione turistica è fondamentale combinare chiarezza, attrattività e completezza delle informazioni. Il nome dell’alloggio, che corrisponderà al “titolo” dell’annuncio che visualizzeranno gli ospiti, deve essere sintetico ma descrittivo, evidenziando ciò che rende l’immobile unico. La descrizione va strutturata in modo chiaro, indicando il numero di posti letto, le dotazioni disponibili (Wi-Fi, Tv, aria condizionata, cucina attrezzata, presenza di dotazioni essenziali per un sereno soggiorno), la vicinanza a punti di interesse e i collegamenti con i mezzi pubblici. È utile specificare anche se si tratta di un appartamento indipendente o se vi sono aree condivise. Infine, occorre prestare attenzione alla correttezza dei dati inseriti (piano, interno, se è prevista la presenza di scale o ascensori) e rispondere in anticipo alle domande frequenti, come orari di check-in/check-out, modalità di accesso o possibilità di parcheggio in loco. Un annuncio ben curato non solo migliora la visibilità dell’alloggio sui portali, ma contribuisce a instaurare da subito un rapporto di fiducia con l’ospite.

Quali servizi puoi utilizzare per semplificare la tua presenza online

Tra i servizi utili di cui si può usufruire per snellire la gestione dell’alloggio sicuramente spiccano i channel manager, dei software in grado di semplificare la presenza in diversi portali contemporaneamente. La loro funzione è quella di collegare e sincronizzare automaticamente i calendari dei portali di prenotazione, evitando spiacevoli situazioni di overbooking. Accedendo si avrà in un unico posto anche la possibilità di aggiornare contemporaneamente le tariffe, automatizzare le attività quotidiane come l’invio delle schedine alloggiatiweb o la connessione ISTAT, comunicare via chat con gli ospiti.

Le principali OTA danno la possibilità di includere l’imposta di soggiorno nel prezzo totale della prenotazione. Nello specifico Airbnb dal 2024 si occuperà non solo della riscossione dell’onere, ma anche del versamento dello stesso al Comune di pertinenza, previo accordo tra il portale di prenotazione ed il Comune.

Infine, effettuare i dovuti adempimenti burocratici ad ogni arrivo richiede tempo ed attenzione. Se mettere a reddito la propria casa non è la tua fonte di guadagno principale, affidarsi ad un’agenzia specializzata in servizi alle locazioni turistiche ti permetterà di dedicarti interamente alla casa e agli ospiti.

Come determinare il prezzo di affitto della tua casa

Determinare il prezzo di affitto per una locazione turistica richiede un’attenta valutazione di vari fattori, al fine di garantire competitività sul mercato senza compromettere la redditività dell’immobile. Innanzitutto, è fondamentale analizzare i prezzi praticati da strutture simili nella stessa zona, tenendo conto di caratteristiche comparabili come metri quadri dell’immobile, capienza in posti letto, servizi presenti e target di riferimento. A ciò si aggiunge la stagionalità, che incide fortemente sulla domanda: in alta stagione i prezzi possono subire incrementi anche significativi, mentre in bassa stagione può essere utile applicare tariffe promozionali per incentivare le prenotazioni. Anche la qualità delle foto, la reputazione dell’host (recensioni) e la completezza dell’annuncio influiscono sulla percezione del valore da parte dell’ospite. Infine, è opportuno considerare i costi fissi e variabili (utenze, pulizie, commissioni dei portali, ecc.) per fissare un prezzo che copra le spese e garantisca un margine di profitto. In caso di dubbi, l’uso di strumenti di dynamic pricing o l’affidamento a consulenti del settore può rivelarsi una scelta strategica.