Burocrazia affitti brevi: tutti gli adempimenti e come semplificarli

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La burocrazia degli affitti brevi è fatta di numerosi adempimenti che iniziano con la presentazione della CIA/SCIA, la richiesta di CIR e CIN, l’apertura dell’account Alloggiati Web e proseguono con le comunicazioni all’ISTAT, al Portale Alloggiati e gli altri adempimenti per l’imposta di soggiorno che dono: l’emissione delle ricevute, le comunicazioni ed i pagamenti periodici, il Modello 21 e la dichiarazione annuale all’Agenzia delle Entrate per l’Imposta di soggiorno. Chi non conosce bene la materia può perdersi tra regole regionali e comunali spesso assai diverse tra loro e soprattutto, per chi parte da zero, tutto questo può sembrare una giungla. Gestire gli ospiti ed occuparsi delle pulizie degli alloggi è già abbastanza impegnativo e se a questo aggiungiamo scadenze continue, portali da gestire, ed altra burocrazia, il rischio di commettere errori è dietro l’angolo.

Quali adempimenti servono davvero

Gli adempimenti per affitti brevi e strutture ricettive variano da regione a regione, ma quasi sempre includono:

• presentazione della CIA al comune oppure SCIA nel caso affitti brevi imprenditoriali o strutture ricettive (anch’esse imprenditoriali);
• acquisizione di CIR e CIN da esporre negli annunci;
• account Alloggiati Web per comunicare gli ospiti alla Questura;
• account ISTAT al portale statistico regionale per comunicare le presenze degli ospiti;
• posizione per l’imposta di soggiorno, da dichiarare e versare;
• rispetto di regole locali (urbanistiche, igienico-sanitarie, antincendio, accessibilità).

Prima di ricevere gli ospiti: la burocrazia iniziale

Prima di iniziare a pubblicare un annuncio su portali come Booking o Airbnb, ci sono alcuni adempimenti preliminari:

• Registrazione dell’attività ricettiva al SUAP comunale o alla regione: per la registrazione di un’attività ricettiva (locazione o struttura ricettiva) quasi tutti gli enti prevedono ormai procedure telematiche su appositi portali con obbligo di firma digitale (es. Impresa In Un Giorno). Alcuni richiedono inoltre la presentazione di pratiche aggiuntive o il versamento di diritti di segreteria o istruttoria.
• Richiesta di CIR e CIN + registrazione al portale regionale: senza Codice Identificativo Regionale e Codice Identificativo Nazionale non potrai pubblicizzare l’alloggio.
• SCIA e documentazione tecnica: se gestisci una struttura ricettiva o locazione breve in forma imprenditoriale, alla SCIA vanno allegati alcuni elaborati tecnici che possono preparare soltanto tecnici professionisti abilitati come ingegneri, architetti o geometri (ad esempio, planimetria in P7m, relazione tecnica asseverata, SCA (Segnalazione Certificata per l’Agibilità), certificato di collaudo statico, ecc…
• Apertura account Alloggiati Web: indispensabile per comunicare i dati degli ospiti alla questura.

Dopo il soggiorno degli ospiti: gli obblighi ricorrenti

Dopo ogni soggiorno vanno effettuati altri adempimenti burocratici:

• invio delle schedine degli ospiti tramite il Portale Alloggiati Web (entro 24 dal check-in);
• tenere archiviate le schedine inviate alla questura per almeno 5 anni;
• comunicazioni ISTAT al portale statistico regionale (giornaliere, mensili o trimestrali, a seconda della regione);
• dichiarazione e versamento dell’imposta di soggiorno (secondo le scadenze locali);

Regole e sanzioni per chi non è in regola

Trascurare la burocrazia degli affitti brevi comporta sanzioni:

• da 800 a 8000 euro in assenza di CIN (art. 13 ter comma 9 D.L. 145/23), oltre quella regionale riguardante il CIR;
• da 500 a 5000 euro per la mancata esposizione di CIR e CIN;
• rimozione dell’annuncio sui portali immobiliari;
• arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 euro per omissione di comunicazioni alla Questura (art. 17 T.U.L.P.S.);
• sanzioni regionali per mancato invio delle comunicazioni ISTAT;
• sanzioni tributarie per l’imposta di soggiorno non versata o dichiarazioni periodiche non fornite.