Guida completa ai contratti di affittacamere: cosa devi sapere

Tutto sui contratti di affittacamere, dalla registrazione del contratto alle tasse da pagare. Tutte le informazioni necessarie per gestire al meglio la tua attività di affittacamere

Cos’è un affittacamere

Le strutture che esercitano attività di affittacamere sono da considerarsi ricettive e di fatto consistono in camere ubicate in più appartamenti ammobiliati, presenti nello stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente anche servizi complementari.

In particolare, ai sensi dell’art. 6, della Legge sul turismo (L. 17 maggio 1983, n. 217), l’affittacamere è esercizio ricettivo aperto al pubblico, a gestione unitaria, che fornisce alloggio, eventualmente vitto ed altri servizi accessori, in camere ubicate in uno o più stabili.

Si tratta, in altri termini, di una soluzione a metà strada fra un alloggio in albergo per la tipologia di spazi concessi anche in condivisione e una locazione di una casa per la natura della struttura, trattandosi di camere in appartamenti, che negli ultimi anni, sta registrando un notevole interesse e, conseguentemente, una costante crescita. 

Quali sono le leggi che regolano l’attività di affittacamere

Come rilevato, un primo riferimento normativo per la definizione e la regolamentazione dell’attività di affittacamere è contenuto nella citata Legge n. 217/83 che, tuttavia, fornisce un quadro generale in parte abrogato dalla L. n. 135/2001 e dalla L. 16 giugno 1939, n. 1111.

Ulteriore riferimento normativo in materia era rappresentato dal D.Lgs. 23 maggio 2011 n. 79, che all’art. 12, comma 2 dell’Allegato 1, forniva un inquadramento dell’attività di affittacamere.

Tale norma è stata dichiarata incostituzionale dalla Corte Costituzionale, con la sentenza 5 aprile 2012 n. 80, la quale ha rilevato una non prevista “intromissione” del Legislatore statale, in ambiti di materia di competenza esclusiva delle Regioni.

Alla luce di tale sentenza, a oggi, ciascuna Regione provvede a regolamentare autonomamente l’attività di affittacamere stabilendo, a mero titolo esemplificativo:

• gli adempimenti e gli obblighi per l’avvio di un affittacamere e la relativa gestione;
• le caratteristiche e i requisiti minimi indispensabili per l’esercizio dell’attività;
• il numero massimo di camere affittabili e di posti letto disponibili;
• i servizi minimi garantiti (a titolo esemplificativo, pulizia della camera, cambio della biancheria) e altri servizi eventuali (somministrazione di alimenti e bevande ai clienti nel rispetto delle norme igienico-sanitarie);
• la possibilità di esercitare l’attività di affittacamere in modo complementare rispetto all’esercizio di ristorazione, qualora sia svolta da uno stesso titolare in una struttura immobiliare unitaria.

Attività di affittacamere professionale e occasionale

L’attività di affittacamere può svolgersi sia in forma professionale sia occasionale.

Nel primo caso, si tratta di una attività continuativa, produttiva anche di una determinata fonte di reddito. Nel caso di affittacamere in forma occasionale, l’attività non ha carattere di continuità e sovente è svolta nel medesimo immobile ove il proprietario ha la residenza e il domicilio.

Fatta questa premessa è importante rilevare come diversi siano gli adempimenti richiesti per l’apertura e la gestione dell’affittacamere.

Al riguardo, è importante ricordare che la normativa nazionale in tema di soggiorni brevi, fornisce solo un quadro generale degli adempimenti e obblighi da seguire. Ciò significa che, come rilevato, per aprire e gestire una attività di affittacamere sia in forma professionale sia occasionale è necessario conoscere la normativa a livello locale, che potrebbe integrare o anche divergere rispetto a quanto stabilito a livello nazionale.

Come aprire una attività di affittacamere professionale

Primo passo per svolgere l’attività in modo professionale è aprire una partita Iva, entro 30 giorni dalla data di inizio, utilizzando il codice ATECO 55.20.51.

Il citato codice ATECO è riservato alle attività ricettive che offrono la fornitura di alloggi per brevi periodi a visitatori e viaggiatori. In tali tipologie di strutture è possibile prevedere altri servizi complementari, quali: servizio di prima colazione, servizio di ristorazione, sale per congressi, ecc.

Altro importante adempimento riguarda la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune ove è sito lo stabile, con contestuale allegazione del documento di identità in corso di validità e il codice fiscale del titolare, indicazione in merito alla ubicazione della struttura, numero di posti letto e loro distribuzione, presenza di servizi igienici a disposizione degli ospiti adeguati secondo quanto richiesto dalla normativa statale e regionale, descrizione di eventuali servizi offerti.

Come aprire una attività di affittacamere occasionale

Nel caso in cui l’attività non sia svolta in forma continuativa ma solo occasionale, gli adempimenti per avviare e gestire un affittacamere sono numericamente inferiori e più semplici. 

Non vi è, infatti, l’obbligo di iscriversi al Registro delle Imprese della Camera di Commercio provinciale, né ad aprire la partita IVA.

Il solo adempimento da assolvere è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), presso il competente ufficio comunale.

Quali sono i contributi INPS dovuti per l’attività di affittacamere

Per gli esercenti l’attività di affittacamere in forma professionale è prevista l’iscrizione alla Gestione commercianti dell’INPS.

Per determinare tali contributi, occorre fare riferimento al criterio minimale annuo di reddito, che prevede un obbligo di contribuzione a percentuale calcolato sull’effettivo reddito d’impresa.

I contributi previdenziali, comprensivi del contributo di maternità, sono corrisposti secondo le modalità di pagamento dei contributi eccedenti il minimale alla Gestione commercianti. Il versamento viene, dunque, eseguito:

• entro i termini previsti per il pagamento delle imposte sui redditi;
• in due rate di acconto uguali, più un versamento a saldo a titolo di conguaglio definitivo nell’anno successivo.

Cos’è un contratto di affittacamere

Chiarito preliminarmente cosa si intende per affittacamere, è possibile procedere con l’inquadramento del contratto di affittacamere.

Si tratta di un negozio giuridico, che essenzialmente disciplina il rapporto in cui una parte si obbliga alla concessione del godimento di camere arredate e alla somministrazione di luce, acqua e anche gas e di altri eventuali servizi di pulizia e cambio biancheria, nel rispetto delle normative locali, ricevendo, quale controprestazione, il pagamento di un corrispettivo precedentemente pattuito e liberamente concordato fra le parti.

In tal senso, si comprende la differenza del contratto di affittacamere rispetto al contratto di locazione, nell’ambito del quale non può inquadrarsi.

Il contratto di affittacamere deve essere redatto in forma scritta, firmato dal cliente prima dell’entrata in possesso dei locali e deve indicare oltre alle generalità degli ospiti eventualmente, anche:

• la camera riservata all’ospite;
• i servizi aggiuntivi offerti dalla struttura;
• le modalità con le quali si intende offrire il godimento di camere arredate (accettazione di eventuali animali, osservanza degli orari di quiete per non disturbare gli altri ospiti ecc.);
• durata dell’ospitalità.

Durata minima del contratto di affittacamere

A partire dal periodo di imposta 2024, al fine di fornire una forma di sostegno a favore delle strutture recettizie alberghiere, che negli ultimi anni hanno subito importanti contrazioni, i contratti previsti per gli affitti brevi, aventi aoggetto uno o più immobili ad uso abitativo, nei comuni capoluoghi delle città metropolitane, non può avere una durata inferiore a due notti consecutive, fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare con almeno tre figli.

Come si registra un contratto di affittacamere

Preliminarmente occorre rilevare che uno specifico obbligo di registrazione del contratto sussiste esclusivamente nelle ipotesi in cui il soggiorno abbia una durata pari o superiore a 30 giorni.

Generalmente si procede direttamente alla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate tramite l’apposito modulo RLI, composto da 4 moduli, dedicati rispettivamente ai: 1) dati generali 2) dati specifici dei soggetti 3) dati degli immobili 4) opzione cedolare secca.

Quali sono le tasse da pagare per un contratto di affittacamere

La prima imposta da versare per il contratto di affittacamere è l’imposta di registro che deve essere calcolata in modo diverso a secondo che l’attività sia svolta in forma professionale e, dunque, con un soggetto iva, dotato, pertanto, di partita iva o in forma occasionale.

In caso di attività di affittacamere svolta in modo professionale il servizio è considerato operazione soggetta a IVA e, pertanto, si applica l’imposta di registro fissa (67 euro).

Diversamente in caso di attività occasionale, non soggetta a IVA, l’imposta di registro è calcolata in modo proporzionale, pari al 2% del canone annuo.

Altra imposta da versare per la registrazione dell’atto è l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni quattro pagine circa.

Quali sono gli obblighi dell’affittacamere

Il soggetto che esercita l’attività di affittacamere, assume una serie di obblighi di natura amministrativa nei confronti delle autorità di controllo, ma anche nei confronti del soggetto controparte nel contratto di affittacamere.

In sostanza, tali obblighi si riassumono essenzialmente nella necessità di garantire che l’alloggio riservato agli ospiti sia adatto e idoneo, anche da un punto di vista igienico e di messa in sicurezza, per l’uso concordato fra le parti.

In tale categoria, rientra non solo la disponibilità dell’alloggio, ma anche una serie di eventuali servizi aggiuntivi, che la struttura, nel rispetto della normativa regionale è ammessa a offrire. Il soggetto, che conclude un contratto di affittacamere con l’esercente, ha essenzialmente l’obbligo di servirsi della camera nel rispetto della destinazione convenuta e di versare il corrispettivo pattuito.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo e alternativo rispetto alla tassazione ordinaria, che si sostanzia nel pagamento di una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali.

La scelta di optare per tale regime, da effettuarsi in sede di registrazione, esime dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

Il canone di locazione, liberamente pattuito dalle parti, deve essere indicato nel contratto registrato, poiché costituisce la base imponibile per il calcolo sia delle imposte indirette (imposta di registro ed eventualmente IVA, nel caso di locazioni concluse nell’ambito di attività di impresa) sia delle imposte dirette (IRPEF e IRES) dovute in ragione della sussistenza di un negozio giuridico, fonte di reddito.

Tale regime alternativo trova applicazione anche nell’esercizio di attività di affittacamere, nelle ipotesi in cui sia svolta in forma non imprenditoriale e con le caratteristiche definite dall’art. 4 del D.L. n.  50/2017 in tema di locazioni brevi.

Per applicare la cedolare secca, occorre esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto utilizzando il modello RLI.

L’esercizio dell’opzione si effettua in dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno).

Le aliquote della cedolare secca sono essenzialmente tre:

• 21% sui canoni di locazione a regime ordinario;
• 10% per i canoni a regime concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini;
• 10% per i canoni a regime concordato, stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 marzo 2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi.

Come si paga la cedolare secca

La cedolare secca si versa a titolo di acconto nella misura pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente, a eccezione del primo anno di esercizio dell’opzione, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

L’acconto deve essere versato in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro o in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:

• la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo
• la seconda, entro il 30 novembre pari al restante 60%.

Il saldo dell’imposta si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, occorre compilare il modello F24, con l’indicazione dei seguenti codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo