Host privato: significato e implicazioni nel mondo dell’ospitalità

Cosa significa essere un host privato, differenze con un host professionista e come questa distinzione piò influenzare la tua attività di affitto alloggi

Il “mattone”, da sempre, nel nostro Paese ha rappresentato il primo investimento, non solo in ordine di tempo, ma anche per importanza.

Tale tendenza, molto italiana, recentemente è stata ancora più confermata dalla nascita di nuove opportunità di business. La seconda casa al mare o in montagna, se prima rappresentava il luogo per passare qualche periodo di vacanza ed era lasciata sempre alla disponibilità della famiglia del proprietario, oggi assolve a una funzione diversa, perché può costituire una importante opportunità di guadagno anche extra.

Il progressivo aumento, registrato negli ultimi anni, della richiesta di affitti brevi, risultato di un diverso modo di concepire la vacanza, ha inevitabilmente contributo alla nascita di vere e proprie nuove professioni. Fra queste si annovera anche la figura dell’host, ovvero di una persona (fisica o giuridica) che concede in locazione una unità immobiliare a un cliente ospite.

Cosa significa host privato

Per definire cosa si intende per host privato, occorre fare un passo indietro e chiarire il preliminare e più generico concetto di host.

È bene precisare come non esista una definizione normativa completa del concetto di host. E ciò anche in considerazione del fatto che si tratta di una nuova figura professionale, che è nata come conseguenza dell’aumento della richiesta di affitti a breve termine.

Per tale motivo, al fine di fornire un inquadramento della figura dell’host si ritiene opportuno scandagliare da un punto di vista pratico le attività e gli adempimenti svolti da tale nuovo soggetto del mercato immobiliare, per ottenerne una definizione.

L’host è il soggetto che offre ospitalità a turisti per brevi periodi di tempo, mettendo a disposizione un immobile o una parte di esso.

L’attività dell’host, come si vedrà meglio infra, non si limita tuttavia a mettere a disposizione del turista un semplice alloggio, ma implica l’esecuzione di una serie di ulteriori compiti, che spaziano dal saper accogliere il cliente al capire (anche in anticipo) le esigenze fino all’espletamento di una serie di adempimenti pratici e burocratici per essere in linea anche in caso di controlli.

L’host, dunque, è sicuramente una persona con specifiche caratteristiche professionali, quali una spiccata capacità organizzativa, ma anche caratteriali e relazionali, quali l’empatia e l’accoglienza.

Qual è la differenza tra un host privato e un host professionista

L’attività di host può essere esercitata in forma privata o in forma professionale.

L’host privato è una persona fisica, che affitta una o più strutture ricettive per scopi non connessi alla propria attività commerciale o professione principale. In molti casi, l’host privato è il proprietario di seconde case al mare o in montagna, sovente utilizzate dall’host stesso per determinati periodi all’anno. Ne consegue che l’attività di host privato ha natura essenzialmente occasionale e senza continuità o abitualità e senza una organizzazione professionale e specifica, perché si tratta di una attività secondaria, in alcuni casi anche svolta per periodo limitato.

L’host privato è generalmente una persona fisica che svolge altra professione principale, ovverosia altro impiego dipendente e autonomo e solo come attività secondaria, concede in locazione l’immobile e gestisce le varie attività connesse.

Altro importante requisito che occorre rispettare per lo svolgimento dell’attività privata è rappresentato dal numero massimo di 4 immobili, che è possibile concedere in locazione breve, stabilito dalla legge di Bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020, n. 178). Al riguardo, l’ultima legge di Bilancio (L. 30 dicembre 2024, n. 207) ha espressamente previsto che, allorquando si affittino durante il medesimo periodo di imposta, più di quattro immobili, è previsto l’automatico passaggio allo svolgimento dell’attività di host professionale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.

Al fine di trovare clienti per le proprie locazioni l’host privato può utilizzare piattaforme a ciò dedicate.

L’host professionista è solitamente è una persona giuridica, specializzata nella gestione delle locazioni brevi. Si tratta di una vera e propria professione, svolta con regolarità e con una organizzazione professionale, al fine di ottenere la massimizzazione dei profitti.

L’attività di host professionista è considerata, per chi la esercita, la professione principale.

Sono considerati host professionisti imprenditori, che si occupano di affitto di alloggi superiori a quattro o società specializzate, che trasformano determinati immobili in strutture ricettive extra-alberghiere o anche agenzie, che affittano case vacanza per conto di proprietari privati.

Ne consegue che la distinzione fra l’host professionista e l’host privato è strettamente dipendente dallo status legale del soggetto che esercita tale attività.

Sul punto, occorre rilevare come la natura giuridica del soggetto rileva anche ai fini della scelta del regime fiscale adottabile, ovverosia tassazione ordinaria o applicazione regime cedolare secca. Su tale aspetto di primaria rilevanza, si è attualmente una netta contrapposizione fra la posizione dell’Amministrazione finanziaria e la giurisprudenza di legittimità.

Come posso diventare un host privato

Anche se l’attività di host privato è esercitata in modo occasionale e non costituisce la principale attività del soggetto che la svolge, occorre il rispetto di precisi oneri di carattere amministrativo, poiché, in ogni caso, si tratta di una attività che ha a che fare con l’utenza. Ciò significa che anche l’host privato deve garantire il rispetto di norme specifiche, che riguardano non solo l’immobile, che mette a disposizione per l’affitto breve, ma anche la corretta gestione delle informazioni e dei dati sensibili forniti dai clienti.

Per tale motivo, è necessario conoscere, con attenzione, quali obblighi devono essere rispettati, per non avere problemi in futuro. Sul punto, è importante rilevare come, tali obblighi possano variare da Regione a Regione, atteso che la regolamentazione degli affitti brevi è contenuta a livello generale dal D.L. n.  50/2017, ma deve essere integrata da normative regionali.

Per tale motivo occorre informarsi preventivamente ed esaminare attentamente il contenuto delle leggi regionali per l’avvio dell’attività ancorché privato. Lavoro, questo, tutt’altro che semplice, che sovente richiede l’ausilio di professionisti competenti.

Ciò premesso, per diventare host privato è necessario:

• vantare un diritto di proprietà o altro diritto reale sull’immobile che si concede in locazione per un breve periodo di tempo;
• verificare le condizioni dell’immobile e, in particolare, che l’unità sia funzionale per l’uso abitativo e abbia impianti a norma e rispetti norme igienico – sanitario;
• effettuare l’iscrizione al portale Alloggiati Web e invio dei dati e delle comunicazioni riguardanti gli ospiti direttamente alla questura competente, entro 24 ore dal check in o entro 6 ore in caso di soggiorno inferiore alle 24 ore;
• dotarsi del c.d. Codice identificativo regionale (CIR) o nazionale (CIN) obbligatorio per pubblicare annunci, variabile in base alla regione;
• effettuare eventuale comunicazione di inizio attività al Comune, ove è sito l’immobile o SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), nel caso di struttura ricettiva.

Adempimenti fiscali dell’host privato

I proventi, derivanti dall’affitto breve di un immobile, pur non costituendo fonte principale di reddito, devono essere dichiarati al Fisco, con conseguente obbligo di versamento delle imposte.

In ragione della natura giuridica, l’host privato deve dichiarare al Fisco qualsivoglia affitto anche se di pochi giorni e di qualsiasi importo, compilando:

• il Modello 730, se l’host è un dipendente. In tal caso i redditi devono essere indicati nel quadro B;
• il Modello Unico PF e, in particolare il quadro RB, se l’host è un lavoratore autonomo o se è titolare di altri redditi.  

I redditi derivanti dall’attività di affitto oltre a essere dichiarati devono essere anche tassati.

L’host privato può decidere, se assoggettare a tassazione i relativi proventi, derivati dalla locazione breve, con applicazione del regime ordinario o con l’adozione del regime della cedolare secca.

Nel primo caso, è prevista la tassazione del 95% del reddito percepito dai canoni di locazione, secondo l’aliquota progressiva in base agli scaglioni che, a partire da questo anno, può variare dal 23% al 43%.

Nel caso in cui, invece, si opti per il regime della cedolare secca si considera il 100% dei proventi conseguiti dall’attività di affitto e si versa l’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente, a eccezione del primo anno di esercizio dell’opzione, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Quali sono le responsabilità di un host privato

Fermo quanto in precedenza rilevato, ovverosia che per essere certi di essere in regola, occorre controllare la normativa della propria Regione di riferimento, anche con il supporto di professionisti esperti della materia, in linea generale, il soggetto che esercita l’attività di host deve assolvere a una serie di obblighi anche con riferimento ai clienti che ospita.

L’host deve garantire che l’immobile sia adatto e idoneo all’uso concordato e che rispetti le normative da un punto di vista igienico e di messa in sicurezza.

Un importante aspetto riguarda la possibilità di offrire all’ospite servizi aggiuntivi rispetto alla mera concessione in godimento del bene immobile. In relazione a tale punto è importante rilevare come l’attività di affitto breve, esercitata da parte di un host privato, non prevede l’offerta di servizi aggiuntivi (colazione, pulizia giornaliera, lavanderia ecc.) assimilabili ad altre strutture ricettizie come l’albergo.

Tale aspetto consente di differenziare notevolmente l’affitto breve di un immobile concesso in godimento da un host privato rispetto ad analoga attività effettuata da un host professionale. Se, infatti, i servizi aggiuntivi non sono previsti nel caso in cui l’immobile sia di proprietà di un host privato, possono, invece, essere proposti da un host professionale.

Oltre a tali responsabilità l’host non commerciante è tenuto:

• registrare il contratto di locazione breve: al riguardo, occorre precisare che la registrazione è prevista solo allorquando l’affitto abbia una durata pari o superiore a 30 giorni;
• riscuotere la tassa di soggiorno, se prevista dalla normativa locale, e successivamente versarla la Comune di competenza.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di essere un host privato

Stabilire a priori quali sono i pro e i contro nell’avvio di una attività da host privato non è sempre agevole. Questo perché ogni valutazione deve essere fatta con riferimento al caso specifico, tenendo conto di diverse variabili, rappresentate a solo titolo esemplificativo, dalle tipologie e dal numero degli immobili disponibili o delle caratteristiche specifiche oggettive che riguardano l’host privato.

Tenendo bene a mente tale aspetto, ci sono indubbi vantaggi nello svolgimento dell’attività di host non professionale, quali:

• facilità nella gestione dell’attività, non essendovi l’obbligo di aprire la partita iva e di emettere fattura, potendo utilizzare le ricevute fiscali;
• riduzione dei costi, poiché non vi è necessità di richiedere consulenze da parte di professionisti o il versamento di contributi INPS per assenza di dipendenti nello svolgimento dell’attività;
• burocrazia più snella, poiché non vi è nessun obbligo di tenuta dei registri contabili;
• flessibilità nell’utilizzo dell’immobile, secondo le proprie esigenze, che possono prevedere anche l’uso personale in alcuni periodi dell’anno.

Ciò nondimeno, anche nello svolgimento dell’attività di host in forma privata, vi sono non trascurabili svantaggi, anch’essi valutabili con riferimento alla situazione specifica, come:

• il rispetto del limite rigoroso di n. 4 alloggi affittabili per locazioni brevi;
• limiti per la fornitura di servizi aggiuntivi (colazione, lavanderia, con conseguente riduzione del profitto conseguibile);
• diretta imputabilità come responsabile di eventuali controlli da parte del Comune o dell’Agenzia delle Entrate o anche in sede civile e penale in caso di instaurazione di controversie o richieste di risarcimento danno (ex art. 2043 c.c.) da parte del cliente ospite;
• scarse o in ogni caso limitate possibilità di crescita dell’attività, che rimane pertanto una attività secondaria;
• limitazioni importanti per la deducibilità dei costi per la manutenzione ecc., in particolare, nel caso in cui si opti per il regime della cedolare secca (scelta più frequente nel caso di attività di host privato).

Alla luce delle considerazioni sopra svolte, la messa in disponibilità di un immobile che si possiede e che si utilizza solo in parte, rappresenta una importante opportunità di guadagno extra se si intraprende l’attività in forma occasionale, come host privato.

Ma come si usa dire non sono tutti fiori, nel senso che per svolgere tale attività nel pieno rispetto degli obblighi previsti, può essere utile affidarsi a professionisti.