Locazione turistica e cedolare secca

Il termine locazione, fino a qualche tempo fa, rappresentava una soluzione abitativa caratterizzata da una certa stabilità e difficilmente veniva accostata a esigenze estremamente temporanee, come quelle turistiche. Da qualche tempo, invece, complice la diversa situazione economico finanziaria, la locazione è utilizzata anche per finalità turistiche anche molto brevi, prima ad appannaggio quasi esclusivo delle strutture alberghiere.

A fronte di tale cambiamento, l’attenzione politica, soprattutto a livello locale, ha iniziato a regolamentare tali nuove formule di affitto per le proprie vacanze, anche da un punto di vista fiscale, prevedendo soluzioni alternative di tassazione, come la cedolare secca e ciò anche al fine di far emergere il sommerso.

Cosa si intende per locazione turistica

La locazione turistica è una particolare tipologia di locazione, che prevede il godimento di un bene immobile per l’affitto turistico.

È proprio lo scopo turistico che consente di distinguere tale tipologia di locazione con il classico affitto, che si sceglie solitamente come soluzione abitativa di carattere stabile.

Il principale riferimento normativo di tale contratto si rinviene nell’art. 53 dell’Allegato 1 al c.d. “Codice del Turismo” (D.Lgs. n. 79/2011), relativo alle “Locazioni a uso abitativo aventi finalità turistiche” che, a sua volta, rinvia agli artt. 1571 ss. c.c. e all’art. 1, comma 4, della L. n. 431/98. La richiamata normativa nazionale, rappresenta, tuttavia, il quadro generale suscettibile di deroga, modifica o integrazione da parte di normative locali di Regioni e Province, come espressamente previsto dalla L. 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo).

Ciò significa che, in tema di locazione turistica, occorre preliminarmente consultare la normativa regionale, che rappresenta il principale riferimento.

La locazione turistica può essere esercitata in forma:

• occasionale, allorquando rappresenta una attività esercitata saltuariamente e non costitutiva della principale forma di reddito;
  
• imprenditoriale se, al contrario, si esercita in modo saltuario, senza continuità o abitualità e senza una organizzazione professionale. L’imprenditorialità dell’attività si presume allorquando si destinano più di 4 immobili abitativi per il godimento della locazione turistica (art. 12, Codice del Turismo). Al riguardo, occorre tuttavia precisare che, il limite a 4 unità abitative per l’esercizio in forma occasionale della locazione turistica, può essere anche derogato da normative regionali, atteso che ogni Regione, come rilevato, è competente a regolamentare autonomamente le diverse forme di accoglienza turistica.

Tassazione dei redditi derivanti da locazione turistica

Il contratto di locazione è un negozio giuridico con prestazioni sinallagmatiche, ovverosia con prestazioni obbligatorie rispettivamente assunte dalle parti. In altri più specifici termini nel contratto di locazione, il locatore ha l’obbligo di concedere il godimento di un bene immobile, ottenendo quale controprestazione da parte del conduttore il pagamento di un canone di locazione.

Per il locatore i proventi ricavati dalla locazione turistica sono redditi a tutti gli effetti da assoggettare a tassazione. Da un punto di vista fiscale, il reddito derivante dalla locazione breve costituisce reddito di natura fondiaria per il proprietario e reddito diverso per il conduttore.

A seguito dell’introduzione decreto legge n. 50/2017, per le locazioni brevi fra cui vi rientra anche la locazione turistica, sono previsti due regimi fiscali:

• ordinario ai fini IRPEF che prevede la tassazione del 95% del reddito percepito dai canoni di locazione, che concorre, unitamente con altri eventuali redditi (lavoro, pensioni, ecc.) alla determinazione del reddito imponibile complessivo, al quale si applica l’aliquota progressiva (dal 23% al 43%), secondo il relativo scaglione;
  
• cedolare secca che è invece un regime fiscale facoltativo e alternativo rispetto alla tassazione degli immobili locati secondo le regole ordinarie, che consente, in taluni casi, di ottenere un notevole risparmio di imposta al ricorrere di specifiche condizioni.
  

È possibile optare per la cedolare secca in caso di affitto turistico

Come rilevato, a seguito della introduzione del Decreto Legge 50/2017, articolo 4, il regime della cedolare secca può trovare applicazione anche alle locazioni e sublocazioni brevi, per i contratti a partire dal 1 giugno 2017.

In particolare, per espressa previsione della citata norma, è possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione breve, comprensiva di servizi accessori.

Quali sono le condizioni per applicare la cedolare secca

L’applicazione del regime fiscale alternativo della cedolare secca, trova applicazione in presenza di specifiche condizioni, che riguardano sia il presupposto soggettivo, ovverosia il proprietario o, in ogni caso, il soggetto che concede in locazione turistica l’immobile, sia il presupposto oggettivo attinente alla tipologia di immobile, di cui si concede il godimento.

In particolare, da un punto di vista oggettivo, il regime della cedolare secca è operativo con esclusivo riferimento agli immobili aventi uso abitativo, secondo le risultanze catastali (Categoria catastale del gruppo A, in particolare da A1 a A11, esclusa la categoria A10 – uffici o studi privati).

Da un punto di vista soggettivo, la cedolare secca può essere scelta da persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (quale a esempio l’usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011, n. 55394). In altri più specifici termini, qualora l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, non è possibile optare per tale regime, ma occorre tassare i proventi derivanti da locazione con regime ordinario.

Ulteriore condizione per fruire del regime della cedolare secca è rappresentata dalla onerosità del contratto di locazione. Ciò significa che la locazione turistica deve essere regolamentata mediante contratti a titolo oneroso e prevedere, pertanto, il pagamento di canoni di locazione in cambio del godimento dell’immobile.

Come viene calcolata l’aliquota per la cedolare secca

Per applicare il regime della cedolare secca, in caso di locazione turistica, occorre procedere con i seguenti semplici passaggi:

• determinazione della base imponibile: tale valore si ottiene, sommando i canoni di locazione anche turistica, percepiti nel corso del periodo di imposta;
  
• applicazione dell’aliquota: al reddito complessivo, si applica l’aliquota prevista per le locazioni brevi, pari a 21%. Nel caso in cui si destini a tale attività ricettizia più di una unità immobiliare, l’aliquota applicabile, per effetto dell’art. 1, comma 63, L. 213/2024 (legge di bilancio 2024), è pari al 26%.

Nel calcolo della base imponibile, devono essere conteggiate anche eventuali corrispettivi, versati per la fornitura di altri servizi, calcolati forfettariamente.

Ciò significa che, ogni compenso percepito dal locatore è assoggettato a cedolare secca, salvo il caso in cui, i costi sono:

• sostenuti direttamente dal conduttore;
  
• riaddebitati dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Posso applicare la cedolare secca con l’aliquota agevolata del 10% sulle locazioni turistiche

A partire dal periodo di imposta 2024, l’aliquota calmierata pari al 10%, trova applicazione solo ed esclusivamente per contratti di locazione c.d. “concordati”.

Il contratto di locazione a canone concordato, è una tipologia di locazione regolamentata dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, il cui obiettivo è essenzialmente favorire l’accesso alle abitazioni in locazione a prezzi più contenuti rispetto al mercato libero.

In tal caso, nel contratto intervengono altre parti, oltre al locatore e conduttore. Il negozio giuridico è, infatti, il risultato di intese a carattere territoriale fra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Tali associazioni hanno il compito di stabilire un range di canoni d’affitto basati su determinati parametri.

In altri e più semplici termini, il contratto a canone concordato si contrappone ai contratti c.d. a canone libero, in cui le parti  (locatore e conduttore), in base alle disposizioni di cui all’art. 1322 c.c., possono stabilire liberamente l’ammontare del canone di locazione, nel rispetto, tuttavia, dei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative.

La citata normativa esclude espressamente che le locazioni per finalità turistiche trovi applicazione la disciplina in materia di canone concordato.
Ne consegue che, pertanto, l’aliquota agevolata nella misura del 10% non è applicabile ai contratti di locazione turistica.

Intermediari immobiliari e locazione turistica

Gli intermediari immobiliari sono professionisti, che hanno il compito di mettere in contatto soggetti in ricerca di un immobile con altri soggetti che dispongono di unità immobiliari da locare.

In tale categoria, rientrano anche i professionisti che gestiscono portali telematici.

Per espressa previsione dell’art. 4, Decreto Legge 50/2017, qualora l’intermediario intervenga nel pagamento dei canoni o corrispettivi, previsti nell’ambito dei contratti di locazione breve e, dunque, per le locazioni turistiche, deve operare, in qualità di sostituto d’imposta, una ritenuta d’acconto del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario, e successivamente versarla, con modello F24 e comunicarla al Fisco tramite la certificazione unica.

È importante precisare che i citati obblighi di pagamento e di informativa nei confronti dell’Amministrazione finanziaria, scattano nel caso tali intermediari immobiliari intervengano nell’atto di versamento dei canoni e non nell’attività di conclusione del contratto di locazione turistica. In altri più specifici termini, anche allorquando si concluda un contratto di locazione turistica con l’ausilio di un intermediario, ma questi non intervenga in alcun modo nel pagamento dei corrispettivi dall’affittuario al locatore, non vi è alcun obbligo di applicare la ritenuta.

Chi sono gli intermediari nel contesto della cedolare secca

L’intervento di un intermediario immobiliare tra locatore e conduttore non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca (si veda, in tale senso, la risposta all’interrogazione parlamentare 5-02262/2014).

In altri termini, in caso di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche, conclusi con l’intervento di agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza, può trovare applicazione la cedolare secca.

Ciò in quanto, il contratto di locazione, in ogni caso, è concluso, seppur con l’intervento di un intermediario finanziario, fra le parti private (locatore e conduttore).

Cedolare secca e conduttore che svolge attività professionale: quadro normativo

Discorso a parte, in considerazione dei recenti sviluppi di prassi dell’Amministrazione finanziaria, di cui si dirà meglio infra, merita la questione relativa all’applicabilità della cedolare secca, nell’ipotesi in cui nella stipula del contratto di locazione turistica, intervenga un’agenzia immobiliare, che concluda il contratto con il proprietario dell’immobile persona fisica. Più chiaramente ci si riferisce alle ipotesi in cui il contratto di locazione turistica sia concluso fra locatore, persona fisica e conduttore, persona giuridica. Al riguardo, dell’Agenzia delle Entrate, pur in assenza di una chiara norma di riferimento, ha sempre escluso applicazione del regime della cedolare secca, nel caso in cui il conduttore sia un soggetto che esercita attività d’impresa.

Il D.Lgs. 23/2011, infatti, attribuisce esclusivamente al locatore la facoltà di optare per il regime tributario della cedolare secca. In altri più specifici termini, la normativa di riferimento stabilisce che il locatore può, in presenza dei presupposti, decidere se assoggettare a tassazione i proventi, derivanti da locazione turistica, secondo il regime ordinario o, in alternativa, optare per la cedolare secca.

Analoga previsione non si rinviene per il conduttore.
La mancanza di un espresso richiamo al conduttore, con riferimento all’operatività della cedolare secca, per i contratti di locazione, ha sollevato perplessità interpretative e, conseguentemente, applicative di non poco conto.

La posizione della Suprema Corte

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza  7 maggio 2024, n. 12395, ha aperto alla possibilità che il locatore possa “optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3 c. 6 D.Lgs. 23/2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.

La posizione dell’Amministrazione finanziaria

Diversamente orientata è apparsa sin dall’entrata in vigore della normativa l’Amministrazione finanziaria.
Nonostante l’assenza di una chiara disposizione normativa, che precluda espressamente l’operatività della cedolare secca nel caso in cui il conduttore svolga una attività di impresa, l’Amministrazione ha sempre negato l’applicazione del regime alternativo nel caso in cui il conduttore sia persona giuridica.

La situazione non è cambiata neanche a seguito del nuovo indirizzo interpretativo, affermato dalla Suprema Corte. Sulla base di tale nuovo orientamento giurisprudenziale, è stata presentata istanza di interpello all’Amministrazione finanziaria, con la quale sono stati chiesti chiarimenti in relazione all’applicazione del principio giurisprudenziale, afferente all’applicabilità della cedolare secca nella specifica ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione a uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale. L’Agenzia delle Entrate ha confermato la linea restrittiva, affermando che “non rientrano nell’ambito applicativo del regime in questione [della cedolare secca] i contratti di locazione stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché l’immobile sia utilizzato per finalità abitative di dipendenti e collaboratori“. Tale impostazione sarebbe più in linea con l’obiettivo della norma.

Con riferimento all’indirizzo interpretativo affermato dalla Suprema Corte, l’Amministrazione finanziaria, si è limitata ad affermare come la sentenza di legittimità sia ancora isolata.

Alla luce del vuoto normativo e della netta contrapposizione fra la posizione della giurisprudenza e dell’Amministrazione finanziaria, appare ormai pressante l’esigenza di un intervento chiarificatore del legislatore fiscale o della formazione di un indirizzo interpretativo consolidato da parte della giurisprudenza.
Nell’attesa, a titolo cautelativo, si consiglia di non beneficare del regime della cedolare secca, se si affitta un immobile a un’impresa o a un professionista, indipendentemente dall’uso abitativo dell’unità immobiliare medesimo.