Locazione Turistica vs Casa Vacanze: Scopri le Differenze Chiave

Locazione turistica o casa vacanza: il nuovo modo di “fare vacanza”

Negli ultimi anni si è registrato un netto cambiamento del modo di “fare vacanza”.

Il perdurante periodo di contrazione finanziaria e la più ampia offerta, oggi ancora più facilmente reperibile, sono le principali ragioni della diffusione di nuove forme di ospitalità, che consentono di soddisfare esigenze diverse che, sovente, i tradizionali servizi ricettivi, ancorché molto avanzati e strutturati dal punto di vista qualitativo e quantitativo, non riescono sempre a soddisfare.

Le nuove esigenze di ospitalità hanno contribuito all’evoluzione e al cambiamento del settore turistico nel nostro Paese, attraverso l’introduzione di nuove offerte recettizie come la locazione turistica e la casa vacanza, sovente utilizzati impropriamente come sinonimi che, invece, rappresentano opzioni alternative e ben diverse.

Per capire quali siano le differenze anche da un punto di vista di adempimenti e nonché degli oneri amministrativi e fiscali fra la casa vacanze e la locazione turistica e capire quale sia la soluzione più confacente alle nostre esigenze, è importante anteporre preliminarmente l’analisi normativa degli istituti in commento.

Cos’è una locazione turistica

La locazione turistica è un contratto di locazione ad uso abitativo, caratterizzato dalla durata limitata nel tempo e avente finalità esclusivamente turistica.

Non si rinviene oggi nell’ordinamento giuridico una generale definizione normativa del contratto di locazione turistica. Ciò nondimeno, la disciplina di tale tipologia contrattuale è contenuta nell’art. 53 dell’Allegato 1 al c.d. “Codice del Turismo” (D.Lgs. n. 79/2011), relativo alle “Locazioni ad uso abitativo aventi finalità turistiche” che, ai fini della regolamentazione, si limita a rinviare agli artt. 1571 ss. c.c. e all’art. 1, comma 4, della L. n. 431/98, in tema di forma del contratto di locazione ad uso abitativo.

La citata normativa in materia di locazione turistica deve essere, inoltre, integrata con fonti di rango subordinato come le leggi regionali, che sovente disciplinano l’istituto in modo assai diverso, in termini di adempimenti e oneri.

Sebbene, come rilevato, non vi sia una definizione generale della locazione turistica, tale istituto giuridico si caratterizza per la:

• durata limitata;
  
• finalità esclusivamente turistica, con la conseguenza che devono escludersi esigenze abitative stabili;
  
• concessione del solo godimento del bene immobile senza l’offerta di prestazioni e di servizi aggiuntivi.

In tal senso è possibile cogliere la differenza fra la locazione turistica e la locazione breve, quest’ultima accomunata alla prima per la durata della locazione, ma avente non necessariamente finalità turistica e compatibile con la fornitura di servizi come cambio biancheria e pulizia dei locali.

Locazione turistica in forma privata e in forma imprenditoriale

La locazione turistica può essere esercitata in forma imprenditoriale o non imprenditoriale ovverosia in forma occasionale e anche definita privata.

Ai fini dell’individuazione di una o dell’altra forma si considerano comuni aspetti, con la conseguenza che allorquando determinati requisiti risultano presenti si configura una modalità escludendo l’altra speculare forma.

Ciò premesso la locazione turistica si intende svolta in forma privata e, dunque, non imprenditoriale, allorquando sia caratterizzata da occasionalità da intendersi sia da un punto di temporale e organizzativo, ma anche e soprattutto fiscale. La locazione turistica è svolta in forma non imprenditoriale quando si esercita in modo saltuario, senza continuità o abitualità e senza una organizzazione professionale e specifica. Il parametro della occasionalità ha anche valenza fiscale, nel senso che tale attività non deve rappresentare per il locatore fonte di reddito principale. In altri più specifici termini, il reddito immobiliare, derivante da locazione turistica, non deve essere maggiore rispetto ad altre fonti di redditi.

Altro importante elemento che caratterizza la locazione turistica, strettamente connesso al precedente, è il numero massimo di alloggi disponibili e dedicabili a tale tipologia di attività.

In linea generale, ai sensi dell’art. 12, Codice del Turismo, la locazione turistica si intende esercitata in forma non imprenditoriale nel caso in cui si destinano a tale attività fino a un massimo di 4 unità immobiliari. Il rispetto di tale condizione è garantito da una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, ai sensi del D.P.R.  28 dicembre 2000, n. 445.

Il mancato rispetto del limite della occasionalità comporta – seppur in via non automatica e da verificare caso per caso in base a quanto previsto dalla specifica Legge Regionale sul Turismo – lo svolgimento della locazione turistica in forma imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura di partita IVA e il rispetto di specifici oneri fiscali, di cui si dirà meglio infra.

Durata della locazione turistica

Uno degli aspetti caratterizzanti della locazione turistica, come rilevato, è rappresentato dalla durata dell’affitto non necessariamente breve ma da intendersi, in ogni caso, limitata.

In forza del rinvio, operato dall’art. 53 del “Codice del Turismo” alle norme del codice civile, che disciplinano, in generale, l’istituto della locazione, la locazione turistica può avere diversa durata: lunga (anche stagionale), limitata (fine settimana) o breve (non superiore a giorni 30).

Al riguardo è importante precisare, infatti, che l’eventuale superamento della soglia dei 30 giorni non fa scattare l’inquadramento l’affitto nell’ambito di un’altra tipologia di locazione o una locazione turistica in forma imprenditoriale. Tale aspetto è lasciato alla competenza degli enti locali, in particolare, delle Regioni, che possono legiferare condizioni, caratteristiche e adempimenti molto diversi.

Come funziona una locazione turistica

Come rilevato, in forza del rinvio alla disciplina civilistica, di cui agliartt. 1571 ss. c.c., operato dal Codice del Turismo, devono ritenersi applicabili alla locazione turistica le norme che regolamentano la locazione.

Ciò significa che il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, in applicazione dell’art. 1, comma 4, L. n. 431/98.

In ossequio al principio della libertà contrattuale, di cui all’art. 1322 c.c., le parti  (locatore e conduttore) possono stabilire liberamente l’ammontare del canone di locazione, nel rispetto, tuttavia, dei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative.

Analoghe considerazioni in merito all’applicazione della disciplina in tema di locazione ordinaria, valgono con riferimento agli obblighi delle parti.

Il locatore è tenuto a (art. 1575 c.c.):

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• garantire il pacifico godimento durante la locazione.

Il conduttore è obbligato a (art. 1587 c.c.):

• servirsi della cosa secondo l’uso pattuito (o desunto dalle circostanze) e con la diligenza dell’uomo medio;
• pagare il canone di locazione pattuito nel rispetto dei termini previsti;
• restituire la cosa al locatore, a fine locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta (salvo il possibile deterioramento, risultante dall’uso della cosa dedotta in contratto).

Cos’è la casa vacanza

La casa vacanze è una struttura turistico recettiva di natura extralberghiera che offre, oltre all’alloggio, una serie di servizi aggiuntivi come colazione, pulizia giornaliera, cambio biancheria e, in alcuni casi, anche attività organizzate.

Differentemente dalla locazione turistica, la cui disciplina è mutuata dal contratto di affitto ordinario, la definizione di casa vacanze è contenuta nell’art. 6, comma 10, L. 17 maggio 1983, n. 217, ove è stabilito che le case vacanze sono immobili arredati, gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi.

Dalla definizione normativa ne consegue che la casa vacanze può assumere forme diverse, perché possono essere adibite a tale scopo appartamenti, ville e altre varie soluzioni abitative.

L’effettiva regolamentazione della casa vacanze è tuttavia affidata alla competenza delle Regioni a cui, nello specifico, è attribuito il compito di provvedere a regolamentare autonomamente l’attività in questione, individuando i requisiti e le condizioni necessarie per il suo svolgimento. Ciò in quanto, o spazio di manovra delle Regioni su tale materia è particolarmente ampio, poiché possono essere previsti diversi limiti di durata, nonché limitazioni di eventuali servizi inclusi o imposte specifiche, nonché caratteristiche strutturali dell’immobile o di dimensioni minime e, infine, anche diversi tetti massimi di immobili entro cui l’attività viene esercitata “in forma non imprenditoriale”.

Casa vacanze e gestione privata o imprenditoriale

La distinzione fra la gestione in forma privata o in forma imprenditoriale, affrontata per la locazione turistica, è valida anche per la casa vacanze anche se, di fatto, poco utilizzata.

L’elemento che distingue tali forme di esercizio dell’attività si fonda essenzialmente sul carattere occasionale e sulla gestione abituale dell’offerta turistica: la gestione in forma non imprenditoriale di una casa vacanze presuppone che tale attività si svolga per poco tempo, a esempio, per qualche settimana all’anno, con il conseguimento di proventi del tutto irrisori.

A contrariis, nelle ipotesi in cui l’attività turistica sia esercitata in forma abituale e continuativa, con il conseguimento di proventi importanti tali da costituire la principale fonte di reddito, si configura una casa vacanze gestita in forma individuale.

Quali sono le differenze principali tra una locazione turistica e una casa vacanze

L’attività ricettiva di natura extra-alberghiera, come la casa vacanze, si distingue dal contratto di locazione turistica essenzialmente per la previsione di servizi aggiuntivi rispetto al mero godimento del bene immobile, del tutto inesistenti nella locazione, se non minimi e strumentali al godimento e non integranti servizi alla persona, che, al contrario sono presenti e costituiscono elementi caratterizzanti per l’attività di casa vacanze.

In altri più specifici termini, nel contratto di locazione, l’oggetto si esaurisce nel godimento del bene, anche se il concedente può eventualmente fornire prestazioni accessorie di natura limitatamente strumentale (pulizie finali e cambio biancheria all’arrivo). Nel caso di casa vacanza l’oggetto del contratto risulta integrato dal punto di vista causale e funzionale, oltre che dal godimento del bene, da una serie di servizi, previste nei contratti di prestazioni, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione o al contratto d’opera, i quali assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell’alloggio.

Quali servizi possono essere offerti in una casa vacanza rispetto a una locazione turistica

Come rilevato, l’elemento principale, che caratterizza una casa vacanza rispetto a una locazione turistica è la somministrazione, nella prima tipologia, di servizi aggiuntivi, ovverosia ulteriori rispetto alla mera concessione in godimento dell’alloggio.

Il ventaglio dei servizi messi a disposizione dalla struttura recettizia possono essere vari e individuati di volta in volta in base alle esigenze specifiche e alla tipologia dei flussi turistici.

In linea generale, oltre ai servizi di pulizia forniti all’inizio e al termine dell’alloggio, inclusi eventualmente nei servizi offerti anche in caso di locazione turistica, in quanto minimi ed essenziali al godimento del periodo di vacanza, nella casa vacanze possono essere forniti anche:

• cambio periodico della biancheria;
• parcheggio gratuito;
• piscina;
• visita guidata; 
• escursioni;
• forniture di prodotti necessari per escursioni o per giornate al mare;
• servizi di trasporto;
• cucina ben attrezzata.

Al riguardo è importante precisare che si tratta di esempi e che, pertanto, è possibile fornire altri servizi aggiuntivi in base alla tipologia di vacanza offerta e ai luoghi circostanti.

È importante effettuare una precisazione di non poco conto in merito alla somministrazione di cibo e bevande che, sia nel caso di casa vacanze sia soprattutto nella soluzione di locazione turistica non è permessa, trattandosi di strutture extralberghiere.

Ciò nondimeno, al fine di meglio comprendere i limiti di tale divieto di somministrazione di cibo e bevande, occorre controllare quanto indicato nelle singole normative regionali e locali, atteso che i regolamenti locali e possono consentire la fornitura limitata di cibo, appositamente imbustato e confezionato, di primo arrivo e benvenuto.

Quali sono gli adempimenti amministrativi necessari per avviare una casa vacanze o una locazione turistica

L’esercizio dell’attività turistica, mediante la soluzione della casa vacanze e della locazione turistica, comporta l’adempimento di una serie di obblighi e oneri diversi e il rispetto di regole tecniche anch’esse sovente differenti.

Al riguardo, è bene ricordare che le normative regionali e, in generale, locali possono stabilire specifici adempimenti per l’avvio e la gestione della casa vacanze e delle locazioni turistiche.

In linea generale, fermo restando, come rilevato, l’obbligo di confrontarsi con la normativa regionale, si possono individuare oneri e adempimenti amministrativi, che accomunano sia le locazioni turistiche sia le case vacanze, gestite in qualsiasi forma (imprenditoriale e occasionale), quali in particolare:

• dotazione di apposito Codice Identificativo Nazionale (CIN), che dovrà essere esposto all’interno e all’esterno dell’abitazione ed eventualmente indicato in qualsiasi annuncio (sia esso online e cartaceo), che riguardo l’immobile;
  
• installazione di sistemi di sicurezza antincendio, estintori e rilevatori installati da tecnici professionisti.

Altro importante adempimento, previsto per le case vacanza e ora introdotto anche per le locazioni turistiche esercitate in forma imprenditoriale, riguarda l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

In particolare, come previsto dall’art. 13-ter, comma 8, del D.L. n. 145/2023, chi offre immobili a uso turistico o locazioni brevi in modo professionale, direttamente o tramite intermediari, è tenuto a presentare la c.d. SCIA presso il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del Comune di riferimento, ove si trova l’alloggio.

È anche necessario procedere con la registrazione degli ospiti mediante il servizio alloggiati della Questura di riferimento.

Si tratta di un obbligo previsto per qualsiasi offerta turistica previsto dall’art. 109 del Testo unico delle Leggi di Pubblica sicurezza, per tutti gli esercenti di strutture alberghiere, extra-alberghiere e locazioni turistiche.

Con specifico riguardo all’esercizio di una casa vacanze, ulteriori obblighi riguardano:

• la presentazione delle attestazioni igienico – sanitarie e del listino prezzi alle autorità regionali competenti;
  
• la stipulazione di una polizza assicurativa;
  
• la redazione di un attestato prestazione energetica (APE)

Limitatamente alle ipotesi in cui l’attività turistica sia esercitata in forma societaria, è necessario redigere l’atto costitutivo e procedere con iscrizione presso il registro delle imprese.

Come si differenziano le leggi regionali sul turismo per queste due opzioni

Come più volte rilevato, oltre alla piuttosto limitata normativa nazionale, in tema di casa vacanze e locazione turistica, occorre avere riguardo alla normativa regionale, che rappresenta il principale riferimento legislativo.

L’ampia competenza, riservata agli enti territoriali, è espressamente stabilita dalla legge n. 135/2001 (Riforma della legislazione nazionale del turismo).

Per una più facile consultazione, si ripropongono, qui di seguito, i riferimenti normativi e le principali regole tecniche, laddove previste, dalle singole regioni.

Regioni	Locazione turistica	Casa vacanze
Abruzzo	art. 60 della L. reg. 10/2023	art. 54 della L. reg. 10/2023
	La locazione turistica è resa in unità abitative private, appartamenti e ville autonome, fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, nonché delle dotazioni tipiche della civile abitazione, ivi compresa la fornitura di biancheria e dei servizi di pulizia dei locali, nel rispetto dell’art. 4 del DL 50/2017	Sono case e appartamenti per vacanze (CAV) le unità abitative di civile abitazione, ivi comprese le ville autonome, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma date in uso a turisti, senza la somministrazione di alimenti e bevande, né l’offerta di servizi centralizzati di tipo alberghiero, ad eccezione di quelli previsti dall’articolo 58
Basilicata	L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6	Art. 5, L. Reg. Basilicata 4.6.2008 n. 6
		Sono case e appartamenti per le unità abitative date in locazione ai turisti mediante appositi contratti con durata non superiore a dodici mesi consecutivi; l’offerta di case e appartamenti vacanze non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande né la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero o centralizzato, ad eccezione del servizio di ricevimento o recapito
Calabria	art. 19, L. Reg. Calabria 7 agosto 2018 n. 34	art. 5, L. Reg. Calabria 7 agosto 2018 n. 34
	Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio delle case o appartamenti per vacanza i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti: – in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche; – con contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi; – senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l’attività non sia organizzata in forma di impresa	Le strutture ricettive che forniscono alloggio ed eventualmente servizi di somministrazione e altre attività complementari presso camere o unità abitative, in base alle finalità cui sono destinate, assumono le seguenti denominazioni: a) case per ferie, quando forniscono alloggio per il conseguimento di finalità sociali, culturali, scolastiche, assistenziali, sportive e ricreative, nonché per il soggiorno dei dipendenti di enti o aziende e dei loro familiari; Le strutture di cui al presente articolo possiedono i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione o altre tipologie residenziali.
Campania	art. 4, L. Reg. Campania 24 novembre 2001 n. 17	art. 4, L. Reg. Campania 24 novembre 2001 n. 17
		Sono case per ferie le strutture ricettive attrezzate per il soggiorno di persone o gruppi e gestite, al di fuori dei normali canali commerciali e promozionali, da Enti pubblici, associazioni o enti morali operanti statutariamente senza fini di lucro, per il conseguimento di finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose o sportive, nonché da enti o aziende per il soggiorno dei propri dipendenti o loro familiari. Nelle case per ferie è garantita non solo la prestazione dei servizi ricettivi di base, ma anche la disponibilità di strutture e servizi che consentano di perseguire le finalità di cui al comma 1. Nelle case per ferie, è altresì consentito il soggiorno di gruppi autogestiti, secondo autonome modalità organizzative, compresa la disponibilità di cucina e punti cottura per uso autonomo, sotto la responsabilità del titolare dell’autorizzazione. Nella disciplina delle case per ferie rientrano anche le case per vacanza per minori, colonie, pensionati studenteschi ed universitari e simili, gestiti senza scopo di lucro da Enti pubblici e privati o da associazioni. Gli immobili, adibiti a case per ferie, devono essere conformi alle vigenti prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali. Le case per ferie devono possedere i requisiti minimi e garantire i servizi minimi di cui all’allegato C), che è parte integrante della presente Legge.
Emilia Romagna	art. 12, L. reg. 16/2004	art. 12, L. reg. 16/2004
	Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio delle case o appartamenti per vacanza i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti: – in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche; – con contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi; – senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l’attività non sia organizzata in forma di impresa.	Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi.
Friuli Venezia Giulia	L. reg. 21/2016	art. 47 bis L. reg. 21/2016
	Agli alloggi dati in locazione per finalità esclusivamente turistiche e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari si applicano le disposizioni di cui alla L. 431/98 e DLgs. 79/2011 (art. 47-bis della L. reg. 21/2016). Non rientra nella prestazione dei servizi accessori e complementari la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas, riscaldamento e climatizzazione, manutenzione dell’alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni deteriorati, pulizia dell’alloggio a ogni cambio dell’ospite e, se richiesta, la fornitura di biancheria pulita, ivi compresa quella del bagno, entrambi esclusivamente a ogni cambio dell’ospite.
Lazio	L. reg. 13/2007 e art. 12-bis e regolamento reg. 8/2015, inserito dal regolamento reg. 14/2017	art. 7 L. reg. 13/2007 e art. 12-bis e regolamento reg. 8/2015, inserito dal regolamento reg. 14/2017
	Gli alloggi per uso turistico sono unità immobiliari non soggette a classificazione, situate in immobili adibiti ad abitazioni o parti di esse, dotate di soggiorno con annesso angolo cottura o cucina all’interno delle quali è possibile offrire, in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, forme di ospitalità senza prestazioni di servizi accessori o turistici ulteriori rispetto a quanto già in uso nell’abitazione. Per le finalità di alloggio turistico, i proprietari, gli affittuari o coloro che a qualsiasi titolo dispongono di un massimo di due appartamenti nel territorio del medesimo comune, possono offrire ospitalità ai turisti anche per un solo giorno di pernottamento, fatto salvo il divieto di somministrazione di alimenti e bevande. Gli alloggi per uso turistico rispettano i requisiti previsti per le abitazioni, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici. Gli alloggi per uso turistico possono avvalersi di strumenti di promo commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi.	Le case e gli appartamenti per vacanze sono strutture destinate ad abitazione ed arredate, da destinare ad uso dei turisti, collocate in uno o più stabili ubicati nel medesimo territorio comunale e gestite in forma non imprenditoriale o imprenditoriale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero di case e appartamenti per vacanze sia pari o superiore a tre. Le case e gli appartamenti per vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e al loro interno non possono esservi persone residenti né domiciliate. Le case e gli appartamenti per vacanze rispettano i requisiti minimi strutturali e funzionali previsti per le abitazioni di cui all’Allegato 4, nonché la normativa vigente in materia edilizia ed igienico sanitaria e non necessitano di cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici. Le case e gli appartamenti per vacanze possono avvalersi di strumenti di promo-commercializzazione tramite piattaforme elettroniche anche gestite da terzi.
Liguria	art. 29, L. reg. 1/2024	art. 24, L. reg. 1/2024
	Sono appartamenti ammobiliati a uso turistico (AAUT) le unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche o a contratti di locazione breve ai sensi dell’art. 4 del DL 50/2017 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) conv., con modificazioni, in L. 96/2017. Gli appartamenti ammobiliati a uso turistico, in quanto mere locazioni a fini turistici, non sono strutture ricettive e il loro utilizzo non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso	Sono case e appartamenti per vacanze le strutture ricettive che offrono ospitalità in unità immobiliari di civile abitazione, composte ciascuna da uno o più locali, arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente. L’utilizzo delle unità immobiliari di cui al comma 1 secondo le modalità previste dalla presente legge non ne comporta, ai fini urbanistici, la modifica della destinazione d’uso. Nelle strutture di cui al comma 1 è consentita la presenza di unità abitative della tipologia di cui all’articolo 5, comma 3, lettera a), nel limite di una capacità ricettiva non superiore al 40 per cento di quella complessiva dell’esercizio, con esclusione dei posti letto aggiuntivi.
Lombardia	art. 38 della L. reg. 27/2015, art. 38 della L. reg. 27/2015, come integrato dal regolamento reg. 7/2016 e dalla L. reg. 7/2018	art. 18 della L. reg. 27/2015, art. 38 della L. reg. 27/2015, come integrato dal regolamento reg. 7/2016 e dalla L. reg. 7/2018
	Non sono indicate le caratteristiche di una locazione turistica ma solo gli adempimenti	Non sono indicate le caratteristiche di una locazione turistica ma solo gli adempimenti
Marche	art. 32, L. reg. 9/2006, come modificato dall’art. 25 della L. reg. 28/2020	art. 27, L. reg. 9/2006, come modificato dall’art. 25 della L. reg. 28/2020
	Non sono soggetti alla disciplina dell’esercizio dell’attività di affittacamere e delle case e appartamenti per vacanze coloro che danno in locazione case e appartamenti di cui abbiano a qualsiasi titolo la disponibilità e sempre che non ricorrano le condizioni di cui all’art. 27, nonché coloro che danno in locazione ville, casali o appartamenti ad uso turistico in conformità alla L. 431/98 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo).	Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati, dotate di servizi igienici e di cucina autonoma e gestite unitariamente in forma imprenditoriale per locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi. Si considera attività ricettiva svolta mediante gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di tre o più case o appartamenti ad uso turistico. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi: a) pulizia delle unità abitative ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana; b) fornitura di biancheria pulita a ogni cambio di cliente e cambio di biancheria a richiesta; c) fornitura di energia elettrica, acqua, gas, riscaldamento; d) assistenza per la manutenzione delle unità abitative e per la riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni; e) ricevimento ospiti. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande e l’offerta di altri servizi centralizzati propri delle aziende alberghiere.
Piemonte	art. 5, L. Reg. Piemonte 3.8.2017 n. 13	art. 6, L. Reg. Piemonte 3.8.2017 n. 13
	La locazione turistica è resa in unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pari requisiti, nonché delle dotazioni tipiche della civile abitazione, ivi compresa la sola fornitura di biancheria, se richiesta, e senza alcuna prestazione di servizi accessori e complementari. La locazione turistica può comprendere i servizi di ospitalità turistica di cui all’art. 11, alle seguenti condizioni: a) la pulizia e il cambio della biancheria avviene, esclusivamente, prima dell’inizio di ogni rapporto di locazione e non durante la permanenza dell’ospite; b) il ricevimento degli ospiti non è prestato in apposito locale di ricevimento. Ogni ulteriore aspetto giuridico, non regolamentato ed applicabile alle locazioni turistiche, resta assoggettato alle disposizioni generali del codice civile, alle leggi speciali, agli usi e alle consuetudini di riferimento. Le locazioni turistiche possono essere gestite: a) in forma diretta; b) in forma indiretta, da parte di agenzie o società di gestione di intermediazione immobiliare e da operatori professionali che intervengono quali mandatari o sublocatori.	Sono definite case ed appartamenti vacanze (CAV) le unità abitative di civile abitazione, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, date in uso a turisti, senza la somministrazione di alimenti e bevande né l’offerta di servizi centralizzati di tipo alberghiero, ad eccezione di quelli previsti dall’articolo 11. Le strutture di cui al comma 1 possono essere gestite unitariamente in forma imprenditoriale diretta o indiretta: a) quando sono gestiti in forma imprenditoriale diretta, i proprietari, siano essi imprenditori turistici, singoli o associati, o facenti parte di un consorzio o di una cooperativa turistica, gestiscono direttamente tre o più case o appartamenti; b) quando sono gestiti in forma imprenditoriale indiretta, i proprietari danno in gestione le case o gli appartamenti, nel numero di cui alla lettera a), ad imprenditori singoli o associati, o ad agenzie immobiliari, ad intermediari immobiliari, a società di gestione immobiliare, anche turistica, o a società facenti parte di consorzi o cooperative che operano nel settore turistico, mediante stipula di apposita convenzione i cui contenuti minimi sono definiti dal regolamento di attuazione di cui all’articolo 18. Le strutture di cui al comma 1 sono offerte a fini turistici nella loro interezza e al loro interno non possono essere riservati in modo permanente vani o locali al titolare o ad altri soggetti. A fini promozionali e commerciali, è consentito, a favore di ciascuna unità abitativa costituente le CAV, l’utilizzo della denominazione di “casa vacanza”, se trattasi di unità abitativa autonoma, indipendente o semindipendente, o di “appartamento vacanza”, se trattasi di unità abitativa inserita in un contesto condominiale. Le CAV possono assumere la denominazione di “residence” se soddisfano cumulativamente le seguenti condizioni: a) numero minimo di otto appartamenti collocati all’interno di immobili a corpo unico o a più corpi facenti parte di un unico complesso residenziale, senza alcuna promiscuità con altri appartamenti privati ad uso abitativo; b) gestione comprensiva di tutti i servizi di ospitalità turistica previsti dall’articolo 11; c) disponibilità di un locale dedicato al ricevimento degli ospiti e al servizio di portineria.
Provincia autonoma Bolzano	art. 1 co. 1-bis della L. prov. 12/95 e L. prov. 10/2022	Decreto del Presidente della Giunta provinciale 27 agosto 1996, n. 32
	Non sono soggette alla disciplina della presente legge le locazioni di camere e appartamenti nel caso in cui il vitto e l’alloggio non vengono prestati in forma imprenditoriale, purché: – non venga svolta un’attività di promozione o di intermediazione o non ci si avvalga della stessa; – a condizione che entro l’arco di un anno non vengano conclusi più di quattro contratti d’affitto per camera o appartamento. Per questa forma di locazione non sono considerate prestazioni di servizio la messa a disposizione dell’attrezzatura e dell’arredamento nonché l’erogazione di acqua, energia e riscaldamento. L’applicazione dei contratti di locazione ai sensi del presente comma è ammissibile anche qualora l’attività ricettiva venga già esercitata ai sensi del co. 1 e non riguardi gli stessi locali. Il Consiglio della Provincia autonoma di Bolzano con la L. prov. 10/2022 ha introdotto il limite massimo di pernottamenti turistici in Alto Adige e di conseguenza un limite massimo di posti letto, con la finalità di garantire alloggi alla popolazione residente.	Il presente regolamento disciplina le modalità di esercizio dell’attività di affitto di camere ed appartamenti per ferie, l’uso di denominazioni e segni distintivi e determina i requisiti dei vani adibiti a tale attività, in attuazione dell’articolo 9 della legge provinciale 11 maggio 1995, n. 12, recante la disciplina dell’affitto di camere ed appartamenti ammobiliati per ferie. L’attività di cui al comma 1 può essere esercitata anche in modo complementare rispetto alla conduzione di un esercizio di somministrazione di pasti e bevande, purché venga svolta dallo stesso titolare in una struttura immobiliare unitaria. Qualora il servizio di alloggio venga esercitato sia in camere che in appartamenti, va in ogni caso osservato il limite di otto camere, computandosi a tal fine per gli appartamenti soltanto le camere da letto
Provincia autonoma Trento	art. 37 bis, L. prov. 7/2002	art 34, L. prov. 7/2002
	Non fornisce una definizione, ma si limita a stabilire gli adempimenti. La Provincia acquisisce, nell’ambito del proprio sistema informativo del turismo, i dati relativi alla ricettività degli alloggi in locazione ad uso turistico diversi dalle tipologie degli esercizi extra-alberghieri previsti dall’articolo 30. Per i fini di cui al comma 1, chi offre in locazione ai turisti case o appartamenti di cui ha la disponibilità a qualsiasi titolo deve presentare al comune competente per territorio un’apposita comunicazione e deve provvedere ai relativi aggiornamenti; i contenuti della comunicazione e i casi di aggiornamento sono previsti dal regolamento di esecuzione. Il comune trasmette alla Provincia le comunicazioni pervenute e i relativi aggiornamenti. L’omessa o incompleta presentazione della comunicazione o degli aggiornamenti entro i termini previsti ai sensi del comma 3 comporta l’applicazione della sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 200 a 600 euro per ciascuna casa o appartamento. Il regolamento di cui al comma 2 stabilisce altresì i termini e le modalità di presentazione della comunicazione.	Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative arredate e dotate di angolo cottura o di servizio autonomo di cucina gestite, in numero superiore a tre, da chi ne ha la disponibilità a qualsiasi titolo e le offre in locazione ai turisti, assicurando loro i servizi essenziali previsti dal regolamento di esecuzione. La disciplina delle case e appartamenti per vacanze si applica anche a coloro che hanno in disponibilità fino a tre unità abitative se gestite in forma imprenditoriale. Si applica inoltre al gestore che, per la locazione delle unità abitative indicate nel comma 1, si avvale di soggetti che svolgono attività di mediazione immobiliare nel rispetto della normativa statale vigente in materia. Nelle case e appartamenti per vacanze non è consentita l’offerta di prestazioni di tipo alberghiero, né la somministrazione di alimenti e bevande.
Puglia	art. 10-bis della L. reg. 57/2018	art. 41, Legge Regionale 11 febbraio 1999, n. 11
	Le locazioni turistiche sono gli alloggi dati in locazione, in tutto o in parte, per finalità esclusivamente turistiche ai sensi dell’art. 1 co. 2 lett. c) della L. 431/98, e sono strutture ricettive non alberghiere alle quali si applicano solo le disposizioni di cui al presente Capo.	Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili abitativi dati in affitto ai turisti, composti da uno o più vani, arredati, dotati di servizi igienici, cucina e collocati anche in più complessi immobiliari. La gestione di detti immobili può essere svolta in forma non imprenditoriale per un numero massimo di tre immobili ubicati nel territorio regionale
Sardegna	L. reg. 16/2017, come modificata dalla L. reg. 23/2018	art. 16, Legge regionale 28 luglio 2017, n. 16
	La legge regionale della Sardegna non individua i requisiti per configurare una locazione turistica, ma solo gli adempimenti all’art. 21-bis della L. reg. 16/2017, in base al qual La locazione occasionale a fini ricettivi è consentita previa comunicazione al comune territorialmente competente con l’indicazione del periodo di disponibilità e, comunque, in coincidenza con l’eventuale inserimento dell’unità immobiliare su un portale web di vendita on line. Il locatore comunica a fini statistici all’Assessorato regionale competente in materia di turismo i dati sul movimento dei clienti alloggiati secondo i termini e le modalità stabiliti dalla Giunta regionale e effettua le comunicazioni di pubblica sicurezza ai sensi del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) all’autorità competente per territorio.	Sono “case e appartamenti per le vacanze (CAV)” le strutture ricettive composte da unità abitative ubicate nello stesso comune o in comuni limitrofi delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità non occasionale e organizzata. Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, sono arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, assicurando almeno i servizi di accoglienza e recapito del cliente, pulizia dei locali a ogni cambio di utente, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni.
Sicilia	L. reg. 25 febbraio 2025, n. 6, Decreto Assessoriale 17.7.22 n.178	L. reg. 25 febbraio 2025, n. 6, Decreto Assessoriale 15.12.2014
	La legge regionale della Sicilia in tema di turismo non disciplina le locazioni turistiche. La citata legge e il Decreto Assessoriale 17.7.22 n.1783, introducono gli adempimenti amministrativi legati al CIR e alla comunicazione dei flussi turistici ai fini Istat, fornisce la definizione di “alloggi per uso turistico”: tutte le unità immobiliari, anche di proprietà di singoli soggetti, non soggette a classificazione, situate in immobili o parti di immobile, all’interno delle quali è offerta ospitalità e/o soggiorno per un periodo inferiore a 30 giorni di cui all’art. 4 del DL 24.7.2017 n. 50.	Sono case e appartamenti per le vacanze le unità immobiliari ad uso residenziale composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma gestite unitariamente anche in forma imprenditoriale per il soggiorno dei turisti con contratti non superiori a tre mesi consecutivi con il medesimo soggetto. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze sono assicurati i servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti. La gestione di case e appartamenti per le vacanze non comprende la somministrazione di alimenti e bevande.
Toscana	art. 70, L. reg. 86/2016, come modificata dalla L. reg. 24/2018	art. 70, L. reg. 86/2016, come modificata dalla L. reg. 24/2018
	Gli immobili o porzioni di essi locati per finalità turistiche devono possedere: a) i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione; b) le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente.	Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per il soggiorno dei turisti. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze sono assicurati i servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti, come definiti nel regolamento. La gestione di case e appartamenti per vacanze non comprende la somministrazione di alimenti e bevande e l’offerta di servizi propri delle strutture alberghiere.
Umbria	art. 40, L. reg. 8/2017	art. 19, L. reg. 8/2017
	La legge regionale dell’Umbria si limita ad affermare che gli alloggi ad uso turistico di cui all’art. 1 co. 2 lett. c) della L. 431/98 sono regolati ai sensi dell’art. 53 dell’Allegato 1 al DLgs. 79/2011, oltre ad individuare gli adempimenti.	Le case e appartamenti per vacanze sono esercizi ricettivi gestiti unitariamente per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari in unità abitative composte da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma o da idoneo angolo cottura, poste nello stesso stabile o in stabili diversi ubicati nello stesso territorio comunale all’interno delle quali non possono esservi persone residenti. Nelle case e appartamenti per vacanze non è consentita la somministrazione di alimenti e bevande. Nelle case e appartamenti per vacanze è consentita la presenza di divani letto fino a un massimo di due, posti nei locali adibiti a soggiorno. Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestite: a) in forma imprenditoriale quando la gestione è organizzata e non occasionale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero delle unità abitative è pari o superiore a tre; b) in forma non imprenditoriale da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di due unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari. Le case appartamenti per vacanze gestite in modo non imprenditoriale mantengono la destinazione residenziale e devono possedere i requisiti igienico – sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti nella sua interezza e al suo interno non possono essere riservati vani al titolare o ad altri soggetti.
Valle D’Aosta	art. 2, L. reg. 11/23	art. 17, L. reg. 11/23
	Sono definiti “alloggi a uso turistico” (art. 2 co.1): 1) le camere arredate ubicate in unità abitative rientranti nella categoria di destinazione d’uso ad abitazione permanente o principale di cui all’art. 73 co. 2 lett. d) della L. reg. 6.4.1998 n. 11 (Normativa urbanistica e di pianificazione territoriale della Valle d’Aosta), a condizione che risulti prevalente il predetto uso; 2) le camere e le unità abitative arredate rientranti nella categoria di destinazione d’uso ad abitazione temporanea di cui all’art. 73 co. 2 lett. d-bis), della L. reg. 11/98, che non siano oggetto di abilitazione per l’esercizio di attività turistico-ricettiva ai sensi delle leggi regionali 6.7.84 n. 33 (Disciplina della classificazione delle aziende alberghiere), 29.5.96 n. 11 (Disciplina delle strutture ricettive extralberghiere), e 24.6.2002 n. 8 (Disciplina dei complessi ricettivi all’aperto e norme in materia di turismo itinerante. Abrogazione della legge regionale 22.7.80, n. 34), o agrituristica ai sensi della legge regionale 4.12.2006 n. 29 (Nuova disciplina dell’agriturismo. Abrogazione della legge regionale 24.7.95 n. 27, e del regolamento regionale 14.4.98 n. 1). L’art. 5 disciplina le condizioni di esercizio dell’attività. Negli alloggi a uso turistico possono essere erogati esclusivamente i seguenti servizi: a) ricevimento; b) recapito telefonico del locatore; c) pernottamento; d) eventuale uso delle relative pertinenze; e) eventuale sola dotazione iniziale di biancheria; f) pulizia dei locali a ogni cambio di ospite; g) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento e, eventualmente, uso di ogni dotazione; h) manutenzione dei locali e degli impianti tecnologici, riparazione e sostituzione di arredi, corredi e dotazioni deteriorati. È fatto divieto di erogare servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero ulteriori rispetto a quelli sopra indicati.	Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative, ubicate anche in stabili diversi, purché situate nel territorio regionale, composte da uno o più locali, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonomi, gestite unitariamente da soggetti iscritti al registro delle imprese per l’affitto ai turisti senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti: a) pulizia delle unità abitative e fornitura di biancheria ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana; b) fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento; c) manutenzione delle unità abitative e degli impianti tecnologici, riparazione e sostituzioni di arredi, corredi e dotazioni; d) ricevimento, recapito e assistenza degli ospiti da esercitare in un locale, eventualmente destinato anche ad altri usi, situato nello stesso territorio comunale in cui sono ubicate le unità abitative; e) dotazione di attrezzatura idonea alla preparazione e alla conservazione dei cibi. Nelle singole unità abitative può altresì essere assicurata la dotazione di telefono, radio, televisione e filodiffusione. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di alimenti e bevande. Agli effetti della presente legge si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di due o più unità abitative ad uso turistico.
Veneto	art. 27 bis, L. reg. 11/2013 e successive modifiche e delibera attuativa 881/2015	art. 10 e 11,  L. reg. 9 agosto 1998, n. 37
	Gli alloggi in locazione per finalità esclusivamente turistiche, ai sensi dell’art. 1 della L. 431/98, senza prestazioni di servizi, sono strutture ricettive, non aperte al pubblico né soggette a classificazione, che assicurano esclusivamente: la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, gas ed eventuale climatizzazione; manutenzione dell’alloggio, riparazione e sostituzione di arredi e dotazioni deteriorate; pulizia dell’alloggio e, se richiesto, fornitura di biancheria, anche del bagno, entrambi esclusivamente ad ogni cambio dell’ospite.	Sono case e appartamenti per vacanze gli immobili arredati, gestiti in forma imprenditoriale per la locazione ai turisti senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a tre mesi consecutivi. 1.     Chi intende gestire cae e appartamenti per vacanze, secondo le modalità di cui all’ articolo 10, deve richiedere preventiva autorizzazione al sindaco del comune in cui si svolge l’ attività , indicando: a) generalità del richiedente; b) generalità del rappresentante locale nella gestione qualora il richiedente intenda avvalersene; c) i periodi di esercizio dell’ attività; d) caratteristiche e modalità di prestazione dei servizi; e) ubicazione e caratteristiche delle case e appartamenti che vengono gestiti. 2. Alla richiesta devono essere allegati: a) certificato di abitabilità per ogni singola casa o appartamento; b) attestato di classificazione, rilasciato dalla giunta provinciale, ai sensi del successivo articolo 12. 3. Il titolare dell’ autorizzazione a gestire case e appartamenti per vacanze è , inoltre, tenuto a comunicare preventivamente al comune ogni variazione del numero e delle caratteristiche delle case e degli appartamenti di cui dispone per la gestione. 4. La tassa sulle concessioni regionali per il rilascio e il rinnovo dell’ autorizzazione sanitaria va corrisposta per ciascun appartamento. 5. Chi esercita l’ impresa di affittare case e appartamenti per vacanze deve possedere i requisiti prescritti dall’ articolo 11 del ts delle leggi di pubblica sicurezza, approvato con rd 18 giugno 1931, n. 773 ed è responsabile dell’ osservanza delle disposizioni previste dalla presente legge, di quelle di pubblica sicurezza e di ogni altra comunque prescritta dalla legislazione vigente. 6. Presso la sede dell’ impresa deve essere tenuto e aggiornato un registro vidimato dal sindaco, riportante i dati relativi alle unità immobiliari a disposizione. 7. I titolari o gestori esercenti la suddetta attività ricettiva sono tenuti a iscriversi alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio prevista dall’ articolo 5 della legge 17 maggio 1983, n. 217. 8. Il sindaco deve dare comunicazione alla Giunta regionale, alla giunta provinciale competente e all’ azienda di promozione turistica, ove esista, di tutti i provvedimenti adottati.

Quali sono le implicazioni fiscali della gestione di una casa vacanza rispetto a una locazione turistica?

Aspetto di primaria rilevanza da un punto di vista fiscale riguarda l’individuazione e l’imputabilità dei proventi derivanti dal godimento di alloggi per finalità turistiche.

Nel caso di attività rientrante nella casa vacanze, per individuare la natura reddittuale dei ricavi ottenuti, occorre operare diversi distinguo, inerenti alle modalità con le quali si esercita la concessione di un immobile per finalità turistica:

• se l’attività è esercitata in forma societaria, la prestazione di servizi di alloggio tramite case vacanze è sempre produttiva di reddito d’impresa (artt. 6, comma 3 e 81 del TUIR);
  
• se l’attività è esercitata in forma individuale ma con carattere di professionalità in modo abituale, ovverosia stabile e continuativa, ancorché stagionale (art. 55, comma 1, TUIR) e con una organizzazione minima di mezzi, in tal caso è produttiva di reddito di impresa;
  
• se la prestazione di alloggio, con prestazione di servizi accessori, è resa senza il requisito della professionalità abituale, si configura un reddito diverso, derivante da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67, comma 1 lett. i) del TUIR).

Per individuare se una attività turistica è svolta con carattere di imprenditorialità, è sufficiente avere riguardo alla modalità di esercizio di tale attività, ovverosia gestione abituale o in forma occasionale, nonché all’eventuale somministrazione di servizi ulteriori rispetto al mero godimento dell’alloggio come la pulizia, il cambio biancheria, lavaggio e stiratura di indumenti (R.M. 24 settembre 1980, n. 381691; R.M.  15 luglio 77, n. 361700; R.M.  18 aprile 80, n. 381786), o ancora la somministrazione di pasti ecc.  (risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 278/2020).

A diverse conclusioni, si giunge con riferimento all’esercizio dell’attività turistica mediante la formula della locazione turistica.

In tale caso, come rilevato, trattandosi in linea generale di una locazione a tutti gli effetti, i proventi derivanti dalla concessione del godimento del bene, rappresentati dal canone di locazione, costituiscono redditi fondiari, ai sensi dell’art. 37, TUIR, con conseguente scelta di tassazione, secondo il regime alternativo della cedolare secca, riconosciuto anche in caso di locazioni brevi.

Lo svolgimento di una attività avente natura turistica comporta una serie di implicazioni anche con riferimento alle imposte indirette (IVA e Imposta di registro).

Nel caso in cui l’attività si svolga in forma imprenditoriale, pertanto come una attività non occasionale e opportunamente organizzata, sia nella modalità di casa vacanze sia locazione turistica, occorre valutare la sussistenza dei presupposti per l’apertura della P.Iva, e conseguentemente, del regime IVA applicabile (aliquota 10% o esenzione IVA).

L’aliquota del 10% si applica per gli immobili abitativi destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera” (ris. 117/E/2004, circ. 12/E/2007, ris. 18/E/2012 e ris. 8/E/2014). Le prestazioni di locazione di immobili abitativi che sono prive di carattere “alberghiero”, si applica il regime IVA di esenzione ex art. 10, comma 1 n. 8, del D.P.R. n.  633/72.

Con specifico riferimento all’imposta di registro, i contratti di locazione turistica, mutuando la disciplina dai contratto di locazione ordinaria, devono essere stipulati in forma scritta fatta eccezione per i soli contratti conclusi mediante scrittura privata non autenticata ed aventi durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno (artt. 5 della Tariffa, parte I e 2-bis della Tariffa, parte II, allegate al D.P.R. n.  131/86).

La finalità turistica deve essere espressamente indicata nel contratto, al fine di evitare contestazioni fiscali.

Come noto, per determinare l’eventuale superamento della soglia di 30 giorni, la durata del contratto deve essere determinata, computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni, intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (C.M. 16 gennaio 1998 n.  12 e circ. 1 giugno 2011, n.  26).