Codice Identificativo Nazionale (CIN): guida completa per gli affitti brevi

Daniele Valvo
· Maggio 30, 2024
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Ormai è legge: dal 2024 tutte le tipologie ricettive, locazioni turistiche ed affitti brevi compresi, devono obbligatoriamente munirsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN). A prevederlo è l’art. 13 ter del D.L. 18 dicembre 2023 n. 145 (cd. Decreto Anticipi) convertito in legge 15 dicembre 2023 n. 191.

La norma attribuisce al Ministero del Turismo il compito di detenere e gestire una banca dati che assegna un Codice Identificativo Nazionale (CIN):

  • alle strutture ricettive alberghiere ed alle strutture ricettive extralberghiere, come ad esempio le CAV (case vacanze e appartamenti turistici).
  • alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, cioè agli alloggi concessi in affitto stagionale con contratto di “locazione transitoria per finalità turistiche”;
  • agli affitti brevi cioè le locazioni turistiche inferiori a 30 giorni disciplinate dall’articolo 4 del D.L. 50/2017.

Si tratta di una svolta epocale nella burocrazia di tutte le tipologie ricettive, la cui identificazione diventa per la prima volta di competenza statale oltre che regionale.

Le informazioni associate ad ogni CIN  (anagrafica del locatore, dati dell’alloggio, ecc…) andranno a popolare la Banca dati Nazionale delle strutture ricettive e degli alloggi ad uso turistico, nota anche come BDSR, già istituita con legge n. 58/19.

La norma che ha istituito il CIN è già in vigore ma non è applicabile in quanto ad oggi il portale telematico del MITUR è in fase sperimentale (cd. FASE 1 “PILOTA”), per consentire alle regioni ed alle province autonome che lo desiderano di partecipare alla messa in esercizio della BDSR. La fase “PILOTA” verrà completata entro il primo settembre 2024 per poi proseguire con la “FASE 2 – Messa in esercizio della BDSR”, evento di cui verrà dato apposito avviso sulla gazzetta ufficiale.

Vediamo di seguito cosa fare in ciascuna di queste 2 fasi e da quando decorre l’obbligo di esposizione del Codice Identificativo Nazionale CIN.

Una cosa è certa: i nuovi alloggi dovranno continuare a richiedere il CIR alle regioni di appartenenza che al momento del rilascio, o al massimo entro 7 giorni, si occuperanno di eseguire la riconversione in CIN, dandone comunicazione al gestore.

Come si ottiene il Codice Identificativo Nazionale (CIN)?

In questa “Fase 1 Pilota” è possibile richiedere il CIN per le sole tipologie ricettive delle seguenti regioni, che sono già in possesso del Codice CIR (Codice Identificativo Regionale):

  • Puglia (dal 3 giugno 2024)
  • Veneto (dal 13 giugno 2024)
  • Marche (dal 3 luglio 2024)
  • Lombardia (dal 3 luglio 2024)
  • Abruzzo (dal 19 giugno 2024)
  • Calabria (dal 26 giugno 2024)
  • Sicilia (dal 10 luglio 2024)

Si può in pratica richiedere (non è obbligatorio!) la riconversione del CIR in CIN che potrà già essere esposto nei portali dedicati e nell’eventuale sito web della struttura. Il ministero del turismo comunicherà di volta in volta l’estensione del servizio alle altre regioni d’Italia. La procedura di ottenimento del CIN e tutti gli aspetti tecnici correlati vengono trattati in un apposito decreto di interoperabilità, che prevede 3 diverse casistiche:

  • CIR istituito da regioni o province autonome, la cui struttura è conforme allo standard fissato dal Ministero del Turismo:la BDSR ricodifica il CIR in CIN anteponendo al codice CIR il prefisso IT. Le 2 immagini seguenti ne danno dimostrazione:
Struttura del CIR secondo la standard ministeriale

Codice CIR

Ricodificazione del CIR in CIN

Codice CIN

  • CIR istituito da regioni o province autonome, la cui struttura non è conforme allo standard fissato dal Ministero del Turismo, come ad esempio la Valle d’Aosta: questi enti dovranno adeguare il loro CIR allo standard ministeriale entro un determinato termine temporale. Qualora non provvedessero, sarà il portale telematico del MITUR a generare il nuovo CIN da attribuire alla tipologia ricettiva.
  • Regioni o province autonome che non hanno mai istituito il CIR: i titolari ed i gestori delle varie tipologie ricettive potranno accedere al portale telematico del MITUR erichiedere il rilascio del codice CIN.

Per richiedere il codice CIN ovvero la riconversione del CIR in CIN è necessario:

  • accedere via SPID al portale telematico del MITUR;
  • completare la scheda di dettaglio della propria struttura con le informazioni mancanti;
  • confermare i dati cliccando sul pulsante OTTIENI CIN.

I titolari ed i gestori delle varie tipologie ricettive che accedono al portale, compresi i loro delegati, potranno accedere all’elenco delle strutture associate al loro codice fiscale. In caso di accesso da parte del delegato, la piattaforma richiede il caricamento di un documento di delega firmato dal delegante, unitamente alla sua carta d’identità.

Nella “Fase 1 – Pilota”, le informazioni obbligatorie da inserire nella piattaforma sono limitate ai dati catastali. A partire dalla “Fase 2 – Messa in esercizio della BDSR” sarà necessario aggiungere altre informazioni fra cui anche:

  • l’autocertificazione dei requisiti di sicurezza degli impianti;
  • l’autocertificazione della presenza nell’alloggio degli estintori portatili e dei dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti.

Quali sono i nuovi obblighi di legge per gli affitti brevi?

La gestione delle locazioni turistiche e degli affitti brevi comporta adempimenti e regole da osservare che riguardano:

  • la pubblicizzazione dell’alloggio: il codice CIN oltre ad essere indicato in ogni annuncio online, deve essere esposto anche all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio;
  • i requisiti di sicurezza: gli impianti degli alloggi gestiti in forma imprenditoriale devono essere conformi alle norme di sicurezza previste dalla vigente normativa statale e regionale. Inoltre, anche gli alloggi gestiti in forma non imprenditoriale, devono essere dotati di:
    • dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installate da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37. Un’apposita faq del ministero del turismo non obbliga l’installazione di detti dispositivi in alloggi privi di impianto a gas e dove anche non via siano rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.
    • Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri. Gli estintori devono inoltre essere controllati periodicamente secondo le istruzioni contenute nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore, conformemente alla norma tecnica UNI 9994-1.
  • la forma imprenditoriale dell’attività di locazione turistica o locazione breve, che prevede l’obbligo di presentazione della SCIA al competente SUAP comunale.
  • la disciplina fiscale delle locazioni brevi previsti dall’art. 4 del D.L. 50/17, cioè quelle in forma non imprenditoriale e fino a 30 giorni: l’art. 1 comma 63 della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) apporta una modifica all’art. 4 del D.L. 50/2017, in virtù della quale la cedolare secca al 21% si applica solo sul primo alloggio. A partire dal secondo alloggio si applica la cedolare secca al 26%. 

Quali sono le sanzioni in caso di mancata conformità:

La norma assegna ai comuni la verifica della conformità degli alloggi ai requisiti di sicurezza, che attraverso le forze di polizia locale potranno irrogare sanzioni amministrative pecuniarie.

I titolari di locazioni in forma imprenditoriale che operano in assenza dei requisiti di sicurezza degli impianti rischiano le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale.

I titolari ed i gestori di locazioni sia in forma sia imprenditoriale che non imprenditoriale che operano in assenza di estintore e di dispositivi per la rilevazione dei gas rischiano sanzioni pecuniarie da €600 a €6.000 per ciascuna violazione accertata.

Le altre sanzioni previste dalla norma sono le seguenti:

attività in forma imprenditoriale esercitata in assenza della SCIA: il titolare è punito con la sanzione pecuniaria da €2.000 a €10.000.

Locazione di immobile privo di CIN, compresa l’eventuale proposta di locazione: il titolare dell’alloggio o della struttura è punito con la sanzione pecuniaria da €800 a €8.000.

Mancata esposizione ed indicazione del CIN: il soggetto obbligato è punito con una sanzione pecuniaria da €500 a €5.000 per ciascuna struttura o unità immobiliare e con l’immediata rimozione dell’annuncio pubblicato.

Da quando sarà obbligatorio il codice CIN?

La norma di istituzione del CIN è già in vigore ma non è applicabile in quanto il portale telematico del MITUR, come già abbiamo visto, non è totalmente entrato in funzione. Con l’avvio della “Fase 2  – Messa in esercizio della BDSR”, di cui verrà dato avviso sulla Gazzetta Ufficiale, l’esposizione del codice CIN sarà obbligatoria a partire dal 61 giorno dalla pubblicazione di detto avviso.

A decorrere dall’entrata in vigore della norma:

le regioni che già rilasciavano i codici CIR:

  • rilasceranno i nuovi codici CIR e li ricodificheranno in CIN immediatamente o al massimo entro 7 giorni, per trasmetterli alla BDSR ed al richiedente. Se la regione non provvede, il locatore ha 30 giorni di tempo per richiedere il CIN sul portale del MITUR;
  • i codici CIR già rilasciati dovranno essere convertiti in CIN entro 30 giorni, trasmettendo i dati alla BDSR ed al locatore. Se la regione non provvede, il locatore ha 60 giorni di tempo per richiedere il CIN sul portale del MITUR.

Regioni che non hanno mai istituito il CIR: il locatore potrà richiedere il CIN sul portale telematico del MITUR, presentando un’istanza con allegata dichiarazione sostitutiva ai sensi degli articoli 46 e 47 ai sensi del DPR 445/2000 che attesti i dati catastali dell’alloggio e la sussistenza dei requisiti di sicurezza di cui al comma 7.

Regioni che hanno istituito il CIR ma non lo hanno mai rilasciato o non hanno rispettato il termine di rilascio previsto dalla normativa locale: i locatori potranno presentare la stessa istanza di cui sopra entro 10 giorni dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento (in tal caso occorre consultare la normativa locale per rilevare il termine di conclusione previsto)

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