Contratto di Locazione Turistica Superiore a 30 Giorni

Quando va utilizzato il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni

Il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni è un contratto di durata limitata che viene utilizzato per temporanei soggiorni di vacanza, svago, riposo o altre esigenze non legate a necessità di altra importanza come lavoro, studio, corsi di formazione, ecc…., dove invece va utilizzato il contratto di locazione ad uso transitorio. La temporaneità è infatti uno degli elementi che tiene distinto il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni da quello ordinario a canone libero, che ha durata di 4 anni + 4 di rinnovo automatico. Per questo motivo nel contratto è fondamentale indicare la finalità turistica ed il divieto per il conduttore di trasferirvi la residenza. In mancanza di tale clausola, il locatore si esporrebbe a grossi rischi di cui parleremo più avanti.

Quali norme regolano il contratto di locazione turistica

La locazione per finalità turistiche, sia superiore che inferiore a 30 giorni, viene trattata:

• dall’art. 1, comma 2, lett. c) della Legge 431/98, che esclude detta tipologia di contratti dall’applicazione delle norme che regolano i contratti a canone libero, a canone concordato ed i contratti ad uso transitorio;
• dall’art. 1571 e seguenti del codice civile, che tratta della disciplina generale dei contratti di locazione;
• dall’art. 53 del decreto legislativo 79/2011 (Codice del Turismo) che demanda al codice civile la disciplina degli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati.

Sotto gli aspetti giuridici il contratto di locazione per finalità turistiche, a prescindere che sia inferiore o superiore a 30 giorni, è rimesso alla libera contrattazione delle parti, ad accezione però della durata, dove ogni regione (ma non sempre) può prevedere dei limiti di durata massima, che comunque deve sempre essere inferiore ad un anno. Approfondiamo questo argomento al paragrafo successivo.

Cosa significa “contratto ad uso transitorio” in relazione a un contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni viene anche definito “contratto di locazione transitoria per finalità turistica” e spesso viene confuso con il contratto di locazione per finalità transitorie, che si utilizza in situazioni totalmente diverse, essendo anche regolato da norme più specifiche. L’art. 5 della legge 431/98 dà infatti una definizione di “contratti di natura transitoria” e rimanda la disciplina al decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4, cioè il Decreto Interministeriale del 16/01/2017, che coinvolge le associazioni di categoria di proprietari ed inquilini. Dette associazioni concordano infatti specifiche esigenze di transitorietà che rendono possibile l’utilizzo del contratto di locazione per finalità transitorie, depositando gli accordi presso il comune. Questi contratti non hanno nulla a che vedere con le locazioni per finalità turistiche. Anzi, probabilmente la citata legge 431/98 si è semplicemente limitata a definirli, proprio per valere quanto previsto dall’articolo 53 del Codice del Turismo (decreto legislativo n.79/2011), che ne rimanda la disciplina al codice civile, quindi all’applicazione delle norme generali sui contratti.

Durata massima del contratto di locazione turistica: cosa prevedono l’Europa e le regioni

La durata massima del contratto di locazione turistica è rimessa alla libera contrattazione delle parti, fermo restando che, ai sensi di quanto prevede l’art. 2 comma 1 lettera f del Regolamento UE n. 692/2011, la durata di questo tipo di contratto non può essere superiore ad un anno. Le norme di alcune regioni d’Italia possono comunque prevedere dei limiti di durata inferiori. Vediamoli nella tabella seguente:

Regione	Limiti di durata	Norma di riferimento
Emilia Romagna	6 mesi	L.R. 16/2004 – art. 12 comma 1
Calabria	6 mesi	L.R. 34/2018 – art. 19 comma 1

Contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni: obblighi dei locatori

Obbligo di acquisizione del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

L’art. 13 ter comma 1 del D.L. 145/2023 ha previsto l’obbligatorietà del Codice Identificativo Nazionale CIN, oltre che per gli affitti brevi, anche per gli alloggi destinati a contratti di locazione per finalità turistiche, cioè quelli superiori a 30 giorni. Ciò comporta che gli alloggi ubicati nelle regioni in cui è stato adottato il CIR dovranno prima acquisire tale codice per poter poi richiedere il CIN. Il predetto articolo 13 ter prevede al comma 7 le stesse dotazioni obbligatorie previsti per gli affitti brevi (dispositivi di sicurezza). La procedura per ottenere il CIR può variare da regione a regione (ma anche da comune a comune) e in alcuni casi la documentazione non di semplicissima reperibilità. Per questo motivo molti locatori sono soliti affidare l’acquisizione del CIR e del CIN ad agenzie specializzate in disbrigo pratiche di locazioni turistiche e brevi.

Comunicazioni ai fini ISTAT delle presenze e delle assenze giornaliere

Quasi tutte le regioni dello stato italiano rendono obbligatoria per tutti gli affitti brevi la comunicazione al sistema statistico regionale delle presenze e delle assenze degli ospiti. Alcune regioni estendono questo obbligo anche alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni. La seguente tabella illustra la situazione per ciascuna regione:

Regione	Obbligo di comunicazioni statistiche per locazioni turistiche superiori a 30 giorni	Norma di riferimento
Lazio	Nessun obbligo	Allegato B alla D.G. 20/06/2024, n. G08261 (la circolare è indirizzata ai soli affitti brevi)
Veneto	Obbligatorio	L.R. 11/2013 – Art. 27 bis comma 3 lett. b)
Valle d’Aosta	Nessun obbligo	Le faq n. 6 e 7 ne prevedono l’esclusione
Emilia Romagna	Obbligatorio	L.R. 16/2004 – Art. 12 comma 3 ed ulteriore guida a pag. 2
Lombardia	Obbligatorio	L.R. 27/2015 – Art. 38 comma 8
Campania	Nessun obbligo	L’art. 13 della L.R. 16/2019 menziona solo strutture ricettive e locazioni brevi
Liguria	Obbligatorio	L.R. 1/2024- artt. 29 e 61
Sicilia	Nessun obbligo	Il D.A. 1783/2022 menziona solo strutture ricettive e locazioni brevi
Puglia	Obbligatorio	L.R. 49/2017- artt. 9 – 10
Piemonte	Obbligatorio	L.R. 13/2017 – art. 5
Sardegna	Nessun obbligo	L’art. 21bis della L.R. 16/2017 prevede l’obbligo solo per le locazioni occasionali ai fini ricettivi
Provincia Autonoma di Trento	Obbligatorio	L.P. 7/2002 – art. 39 – pagine informative comunicazioni ISTAT e dichiarazioni statistiche degli alloggi privati
Marche	Obbligatorio	L.R. 9/2006 – art. 43
Abruzzo	Obbligatorio	L.R. 10/2023 – art. 60
Calabria	Obbligatorio	L.R. 34/2018 – art. 19 comma 3
Umbria	Nessun obbligo	Gli art. 36 e 40 della L.R. 8/2017 prevedono l’obbligo per tutte le tipologie di locazioni turistiche ma la pagina descrittiva del portale regionale limita l’obbligo alle sole locazioni brevi
Basilicata	Obbligatorio	La pagina informativa APT Basilicata assimila le locazioni turistiche brevi alle strutture ricettive Case e Appartamenti per Vacanze, queste locabili fino a 12 mesi consecutivi
Friuli Venezia Giulia	Obbligatorio	L.R. 21/2016 – art. 47 bis comma 2
Molise	Nessun obbligo
Toscana	Obbligatorio	L.R. 86/2016 – art. 84 bis
Provincia Autonoma di Bolzano	Obbligatorio	La locazione turistica non rientra nei casi di esclusione individuate dalle linee guida dell’ASTAT

Trasmissione generalità del conduttore all’autorità di P.S. solo se extracomunitario o apolide

A differenza delle locazioni brevi, che prevedono l’obbligo di trasmissione delle generalità degli ospiti alla questura entro 24 ore dal loro arrivo (o entro 6 ore nel caso di soggiorno di una sola notte), le locazioni superiori a 30 giorni non prevedono tale obbligo, ad eccezione che l’ospite non sia cittadino extracomunitario o apolide. Infatti l’articolo 7 del decreto legislativo n. 286/98 prevede detta comunicazione entro 48 ore dalla data del check-in, pena l’applicazione di una sanzione amministrativa da 500 a 3500 euro.

Registrazione del contratto di locazione turistica presso l’Agenzia delle Entrate

L’art. 2 della Circolare del 16/01/1998 n. 12 – Min. Finanze – Dip. Entrate Aff. Giuridici Serv. IV prevede l’obbligo di registrazione di tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni. La registrazione del contratto di locazioni può avvenire:

• recandosi direttamente allo sportello di un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dove sarà necessario compilare l’apposito modulo RLI (Registrazione Locazione Immobili);
• utilizzando una delle 2 modalità telematiche rese disponibili dal portale dell’Agenzia delle Entrate;
• delegando un’agenzia specializzata in pratiche di locazioni o altro intermediario abilitato che abbia accesso al canale telematico ENTRATEL dell’Agenzia delle Entrate. E’ inoltre previsto per questi soggetti la possibilità di essere abilitati al canale telematico FISCONLINE per autorizzare i propri dipendenti alla registrazione dei contratti di locazione e l’utilizzo di altri servizi.

Registrazione del contratto di locazione presso lo sportello

Questa modalità di registrazione può essere utilizzata dai soggetti che posseggono meno di 10 immobili altrimenti, ai sensi di quanto prevede comma 10 bis dell’art. 8 del D.L. 16/2012, si dovrà utilizzare la modalità telematica di cui parleremo al paragrafo successivo. Registrando il contratto direttamente allo sportello, l’ufficio può restituire al richiedente una copia del contratto timbrata e firmata oppure rilasciare una ricevuta, comunicando la data in cui sarà possibile ritirare la copia del contratto registrata.

Per la registrazione del contratto presso l’ufficio occorre preparare la seguente documentazione:

• contratto in duplice copia o, in alternativa, il contratto originale ed una fotocopia, di cui l’ufficio attesterà la conformità all’originale;
• la richiesta di registrazione del contratto già compilata, che sarebbe in pratica il modello RLI (Registrazione Locazione Immobili), la cui compilazione viene facilitata dalle istruzioni per la compilazione del modello RLI;
• il modello RR (richiesta di registrazione), cioè un elenco in cui vanno indicati tutti i contratti da registrare (da utilizzare solo se i contratti da registrare fossero più di uno);
• solo nel caso in cui non si abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca, le ricevute di pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Vediamo di seguito di cosa si tratta.

Il pagamento dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro

Qualora non si avesse optato per il regime fiscale della cedolare secca di cui parleremo più avanti, o semplicemente non vi siano i requisiti, per la registrazione del contratto presso l’ufficio entrate occorrono anche:

• una marca da bollo da 16 euro (dal 2007 contrassegno telematico) da applicare su ogni copia del contratto, nel limite di una ogni 4 facciate e/o 100 righe. Superando uno di questi due limiti, sarà necessario apporre un ulteriore contrassegno telematico (ex marca da bollo). La data del contrassegno telematico non può essere successiva alla data di stipulazione del contratto.
• La ricevuta di pagamento dell’imposta di registro utilizzando l’apposito Modello F24 Elementi Identificativi e le relative avvertenze per la compilazione. Per i fabbricati ad uso abitativo l’importo dell’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità. Per gli altri tipi di immobili le percentuali da utilizzare per il calcolo l’imposta di registro variano.

Registrazione del contratto di locazione con modalità telematica

L’utilizzo di questa modalità consente sia di registrare il contratto, sia di versare l’imposta di bollo e l’imposta di registro, pagamenti necessari nel caso in cui non sia abbia optato per il regime fiscale della cedolare secca.

Requisiti necessari

Per l’utilizzo della modalità telematica occorre essere in possesso di:

• uno fra i 3 seguenti account per l’identità digitale:
  • SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale);
  • Carta di Identità Elettronica (CIE);
  • Carta Nazionale dei Servizi (CNS).
• un pc o un dispositivo mobile (ad esempio uno smartphone)

Accesso alla piattaforma RLI Web

Una volta effettuato l’accesso al portale RLI Web con una delle 3 modalità indicate al paragrafo precedente (l’accesso con credenziali è riservato solo a professionisti ed imprese) si aprirà una schermata da cui sarà possibile:

• registrare un nuovo contratto di locazione;
• intervenire su una richiesta di registrazione già iniziata ma non ancora inviata;
• scaricare la ricevuta di presentazione dii un contratto già registrato.

Cliccando sul pulsante “NUOVA RICHIESTA” si aprirà una pagina con l’informativa sul trattamento dei dati personali dove sarà necessario cliccare in basso sul quadratino vicino alla scritta “PER PRESA VISIONE” e poi sul pulsante PROCEDI.

Si aprirà una schermata come quella di seguito, dove si dovrà solo cliccare sul bottone “Per me stesso”. Su “Descrizione del contratto” va invece inserito un nome di fantasia che le parti vogliono assegnare alla locazione (ad esempio “AFFITTOVIAROMA58”).

Nella schermata successiva sarà necessario selezionare in che qualità il richiedente sta effettuando la registrazione. Selezioniamo quindi “Parte del contratto”. Nel menù a tendina a destra selezioniamo invece “L1 – Locazione di immobile ad uso abitativo”, visto che la locazione che dobbiamo da registrare riguarda un affitto turistico superiore a 30 giorni. La voce successiva “L2 – Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo” riguarda invece i contratti di locazioni per finalità transitorie oppure i contratti di locazione a canone concordato.

Sotto il menù a tendina “Tipo di soggetto” è necessario anche selezionare se il richiedente la registrazione è locatore o conduttore. Nel caso in cui venga selezionato conduttore, occorre anche selezionare dal successivo menù a tendina la voce “3 – soggetto diverso dai precedenti”.

Nella schermata successiva verrà fatto un riepilogo dei dati del richiedente in modo da consentirgli di poterli verificare. Se i dati sono corretti si può cliccare sul pulsante CREA.

Nella schermata successiva troveremo alcuni campi già selezionati (da non modificare) ed altri che invece dovremo compilare rilevando i dati dal contratto di locazione. I campi “eventi eccezionali” e “casi particolari” vanno lasciati vuoti. Se il locatore ha optato per il regime fiscale della cedolare secca al 21%, nel campo esenzione si dovrà selezionare la voce “esente bollo e registro”. In caso contrario non deve effettuarsi alcuna selezione.

cliccando sul pulsante in basso SALVA, avremo così completato l’inserimento dei dati generali. Sarà quindi necessario proseguire con la compilazione cliccando a sinistra sulla voce “SOGGETTI” dove si aprirà una schermata dove si possono visualizzare le parti del contratto (LOCATORI e CONDUTTORI).

Se il richiedente la registrazione è il conduttore, sarà necessario inserire i dati del locatore, cliccando su LOCATORI e poi su NUOVO LOCATORE.

Si aprirà una finestra dove inserire il nominativo del locatore, il suo il codice fiscale e poi cliccare sul pulsante CONFERMA.

Si aprirà una schermata contenente i dati del locatore. Essa consente all’utente di poterne verificare la correttezza e confermarli cliccando sul pulsante SALVA.

Se tutto è stato eseguito correttamente, si ritornerà alla precedente schermata “LOCATORI” contenente i dati del locatore appena inserito.

Si può quindi proseguire con la compilazione cliccando dal menù a sinistra la voce “IMMOBILI”, dove anche apparirà il pulsante “NUOVO IMMOBILE” per l’inserimento dei dati dell’immobile.

Cliccare quindi sul pulsante “nuovo immobile” e procedere con la compilazione dei dati

Cliccando sul pulsante “CONFERMA” apparirà una schermata contenente i dati appena inseriti e due ulteriori campi “PORZIONE DI IMMOBILE” e “TIPOLOGIA IMMOBILE” con dei menù a tendina. Nel primo è necessario specificare se trattasi di immobile intero oppure porzione di immobile mentre nel secondo se trattasi di pertinenza o meno. Dopo aver quindi selezionato “IMMOBILE PRINCIPALE” clicchiamo sul pulsante SALVA.

Si ritornerà nuovamente alla schermata precedente dove appariranno i dati riassuntivi dell’immobile appena inserito.

Si può quindi proseguire con la compilazione cliccando dal menù a sinistra la voce “REGIME DI TASSAZIONE”, dove apparirà il pulsante “NUOVA CEDOLARE” che consentirà all’utente di poter optare o meno per il regime fiscale della cedolare secca con aliquota al 21%. Cliccando quindi sul pulsante “NUOVA CEDOLARE” si aprirà una finestra contenente dei campi con dei menù a tendina. Nei primi (IMMOBILE e LOCATORE) sarà necessario selezionare le voci già presenti. Nel campo “CEDOLARE” occorre selezionare SI o NO a seconda se si sceglie o meno di aderire al predetto regime fiscale della cedolare secca. Nel campo “QUOTA DI POSSESSO” si deve invece indicare la quota di possesso dell’immobile in percentuale.

Cliccando sul pulsante CONFERMA si ritornerà alla schermata precedente ma completa dei dati riassuntivi del regime fiscale scelto. Apparirà inoltre un messaggio che informa del corretto inserimento dei dati.

Si può quindi proseguire con la compilazione del successivo quadro ALLEGATO che consente facoltativamente di caricare nel sistema sia il contratto che eventuali allegati. Se si opta per la non allegazione, sarà necessario cliccare sul quadrato a fianco la scritta “OPTO PER LA NON ALLEGAZIONE” e poi sul pulsante SALVA.

Si può quindi proseguire con la compilazione del successivo quadro, cliccando sulla voce CALCOLO IMPOSTE del menù a sinistra. Apparirà una schermata con un campo DATA INVIO dove inserire la data di presentazione del modello RLI. E’ importante che tra la data di stipula e la data di invio non siano decorsi 30 giorni, altrimenti il sistema calcolerà delle sanzioni. Cliccando sui pulsanti CALCOLA IMPOSTE e CALCOLA TARDIVITA’, i campi si seguito evidenziati in rosso dovrebbero valorizzarsi a zero.

Cliccando sul pulsante SALVA apparirà in alto un messaggio che informa del corretto inserimento dei dati.

Cliccando sulla successiva voce INVIO del menù a sinistra, si visualizzeranno alcuni dati riassuntivi della locazione ed un pulsante PROCEDI. Si può quindi cliccare su detto pulsante e si visualizzerà una finestra riportante l’importo delle imposte da pagare. Detto importo sarà pari a zero in caso opzione per il regime fiscale della cedolare secca e di locazione registrata entro 30 giorni dalla stipula del contratto.

Proseguire quindi cliccando sul pulsante OK ed apparirà un’altra finestra che dà conferma del corretto invio e rilascia il numero di protocollo.

Scaricare la ricevuta di registrazione del contratto

Il portale dell’Agenzia delle Entrate mette a disposizione 2 modalità per scaricare la ricevuta di registrazione del contratto di locazione in formato PDF. Vediamole di seguito.

Download ricevuta da RLI web

Tornando alla pagina RLI web si aprirà la pagina inziale già vista. Cliccando sul pulsante in basso RICEVUTE si aprirà un’altra schermata riportante l’elenco dei contratti di locazione registrati. Su quello di cui si è appena richiesta la registrazione, si visualizzerà lo stato “IN ELABORAZIONE”. La trasmissione viene in pratica sottoposta ad una verifica di errori che richiede qualche ora. Al superamento positivo di tale verifica, lo stato passerà da IN ELABORAZIONE a ELABORATO e sarà possibile scaricare la ricevuta in PDF cliccando sull’icona a forma di cartella.

Download ricevuta dall’elenco generale delle ricevute

La ricevuta di avvenuta registrazione del contratto si può anche scaricare dall’elenco generale delle ricevute. Questa sezione del portale contiene tutte le ricevute delle presentazioni fatte dall’utente, comprese ad esempio anche quelle dei redditi (730, unico, ecc…). Per accedere all’elenco generale delle ricevute occorre autenticarsi via SPID dalla pagina Home del portale dell’agenzia delle Entrate e cliccare sulla voce di menù SERVIZI.

Si aprirà una schermata dove sarà necessario cliccare sulla voce di menù TUTTI e sulla categoria CONSULTAZIONI E RICERCA

Proseguire scorrendo la pagina verso il basso fino ad arrivare alla scheda RICERCA RICEVUTE con accanto il relativo pulsante VAI AL SERVIZIO. Cliccare quindi su detto pulsante.

Come già accennato, si aprirà una pagina contenente l’elenco di tutte le presentazioni fatte dall’utente, che comprende anche la registrazione del contratto di locazione.

Cosa significa “cedolare secca” in un contratto di locazione turistica

La cedolare secca è un regime fiscale ad adesione facoltativa che prevede l’applicazione di un’aliquota del 21% sul canone annuo ed è alternativo all’ordinaria Imposta sul Reddito per le Persone Fisiche (IRPEF) e relative addizionali. L’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011 fissa i requisiti, le regole ed i vantaggi che la cedolare secca offre sia all’inquilino che al locatore. Altre informazioni sulla cedolare secca sono riportate in una Scheda Informativa del Portale dell’Agenzia delle Entrate. Cerchiamo di riassumere e semplificare il tutto nei paragrafi a seguire.

Requisiti e regole

• Il contratto di locazione deve riguardare soltanto immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della A10 in cui rientrano uffici o studi privati;
• Le pertinenze di categoria catastale diversa (come box, posti auto, cantine, soffitte, ecc…) si possono concedere in locazione sia congiuntamente all’immobile principale, sia con contratto di locazione separato ma a condizione che quest’ultimo:
  • sia successivo a quello dell’abitazione principale;
  • le parti contrattuali coincidano con quelle dell’abitazione principale;
  • vi sia un esplicito riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e la sussistenza del vincolo pertinenziale.
• Nel caso di comproprietà, i locatori che non optano per la cedolare secca, sono tenuti a versare l’imposta di registro sul canone pro quota. In tal caso l’imposta di bollo sul contratto di locazione andrà comunque versata.
• Sia locatore che conduttore devono essere persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, anche se la recente Sentenza della Suprema Corte di Cassazione 12395 del 7 maggio 2024 ha stabilito l’applicabilità del regime fiscale della cedolare secca al conduttore che, in qualità di impresa, prende in locazione un immobile per i propri dipendenti.
• L’opzione per il regime fiscale della cedolare secca:
  • deve essere indicata nel contratto affinché il conduttore ne abbia conoscenza;
  • si applica per tutta la durata del contratto di locazione o della proroga;
  • nel caso in cui venga esercitata nelle annualità successive alla prima, rimane valida per il periodo residuo di durata del contratto;
  • può essere revocata dal locatore entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, con decorrenza a partire dall’annualità successiva. La revoca comporta il versamento dell’imposta di registro;
  • blocca il prezzo del canone di locazione ed impedisce al locatore di richiedere al conduttore l’aggiornamento per l’adeguamento ISTAT. L’aggiornamento del canone potrà richiedersi solo a seguito di rinuncia del locatore all’opzione per la cedolare secca, da comunicare al conduttore con lettera raccomandata.

Vantaggi per il locatore

• In alternativa all’IRPEF, pagamento di un’imposta sostitutiva al 21% sul canone di locazione;
• esenzione dalla spesa dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro;
• nel caso di comproprietà, ogni locatore può distintamente esercitare l’opzione per la cedolare secca per la propria quota di possesso;

Vantaggi per l’inquilino

• Esenzione dalla spesa dell’imposta di bollo e dell’imposta di registro, di norma al 50%;
• opzione al regime fiscale agevolato anche per sublocatore, comodatario o usufrutturario;
• il canone di locazione non potrà essere soggetto ad aggiornamento per l’adeguamento ISTAT, anche se la facoltà di richiesta è prevista dal contratto;

Come redigere al meglio un contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni

Un contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni deve contenere tutti gli elementi utili a palesare la finalità turistica prevista dall’art. 1, comma 2, lett. c) della Legge 431/98. La mancanza di uno o più fra questi elementi potrebbe dar diritto all’inquilino alla trasformazione in contratto di locazione ordinario. Il contratto deve inoltre allinearsi alle previsioni normative della regione e del comune di ubicazione, che possono prevedere eventuali adempimenti per l’imposta di soggiorno, limiti di durata massima e adempimenti ISTAT. Per la redazione può tornare utile uno schema di contratto di locazione editabile, da personalizzare in base alle proprie necessità e da integrare con eventuali adempimenti previsti dalle norme locali. Riassumiamo di seguito ciò che non deve assolutamente mancare in un contratto di locazione superiore a 30 giorni:

• lo scopo della locazione deve esclusivamente essere ad uso turistico o ad uso vacanze;
• l’importo complessivo del canone che il conduttore deve corrispondere;
• accertarsi che la residenza anagrafica dell’ospite sia registrata presso altra località ed egli deve impegnarsi a non trasferirla presso l’immobile oggetto della locazione;
• la durata massima del contratto di locazione non deve essere superiore a quella prevista dalle norme regionali ed in ogni caso sempre inferiore ad un anno, ai sensi dell’art. 2 comma 1 lettera f del Regolamento UE n. 692/2011;
• l’identificazione dell’immobile, oltre a contenere i dati catastali, sarebbe meglio che contenga anche il codice CIN, obbligatorio anche per le locazioni turistiche superiori a 30 giorni, oltre che per le locazioni brevi (art. 13ter comma 1 del D.L. 145/2023);
• l’eventuale opzione del locatore per il regime fiscale della cedolare secca;
• l’autorizzazione al trattamento dei dati personali, ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo e del Consiglio del 27 aprile 2016

Il deposito cauzionale o cauzione

E’ possibile prevedere un deposito cauzionale (o cauzione), da far versare all’inquilino prima dell’ingresso, a garanzia di eventuali danni commessi all’immobile. In tal caso è consigliabile allegare al contratto un documento che espone le regole della casa. Inoltre, alla data del check-out, se non si rinvengono danni al rilascio dell’immobile, il deposito cauzionale deve essere restituito immediatamente o quasi.

La caparra confirmatoria

Locatore ed inquilino possono concordare la previsione di una caparra confirmatoria, conosciuta anche come acconto. Si tratta di uno strumento previsto dall’art. 1385 del codice civile e consiste in un pagamento iniziale fatto dal futuro inquilino per dimostrare al locatore il suo interesse a prendere in locazione l’alloggio. Se infatti l’inquilino decidesse di ritirarsi dal contratto, il locatore potrà trattenere l’importo per compensare la perdita subita. Di solito l’importo della caparra consiste in una percentuale sul totale del canone (10% o più), da versare alla firma del contratto e da sottrarre al totale da corrispondere a decorrere dall’effettiva locazione. La modalità di pagamento della caparra può avvenire in diverse forme. E’ consigliabile il bonifico bancario che offre il vantaggio della tracciabilità del pagamento, meglio ancora se di tipo istantaneo il cui trasferimento è immediato. Altre forme di pagamento come assegno o vaglia postale richiedono invece tempi di trasferimento più lunghi. Si può anche optare per il pagamento in contanti ma è consigliabile farsi rilasciare una ricevuta firmata dal locatore come prova del pagamento.