Guida alle Spese Detraibili nella Locazione Turistica

Quali sono le spese detraibili nella locazione turistica, come gestire la tassazione e le detrazioni fiscali. Una guida completa per i proprietari di B&B, case vacanza e affittacamere

Possedere un immobile in un luogo di villeggiatura (mare o montagna) o in una città d’arte o ancora in un piccolo centro, che in determinati periodi dell’anno è particolarmente richiesto per l’organizzazione di eventi, è certamente una grande risorsa, perché, con poca spesa, è possibile guadagnare un extra, più o meno cospicuo in considerazione della costanza con la quale si intende svolgere tale attività.

Oltre all’aspetto allettante, rappresentato dal conseguimento di un guadagno, la concessione in locazione di un immobile per scopi turistici, comporta una serie di adempimenti e oneri. Fra questi vi rientrano il rispetto di obblighi di natura amministrativa e fiscale, nonché il conseguente pagamento delle imposte.

Al fine di ottenere il massimo profitto possibile dallo svolgimento dell’attività di locazione turistica, è necessario fare molta attenzione alla scelta del regime fiscale applicabile e alle possibili detrazioni fiscali e, in generale, alle spese detraibili, per ridurre il carico di imposte da versare.

Come si gestisce la partita Iva per la locazione turistica

L’apertura della partita Iva per la gestione della locazione turistica presuppone lo svolgimento di una attività di affitti turistici in forma imprenditoriale.

Al riguardo, occorre preliminarmente ricordare che la locazione turistica si intende svolta in modo professionale, allorquando:

• l’attività è svolta in modo continuativo e professionale, con un minimo di organizzazione;
• si dedicano agli affitti turistici un numero maggiore di 4 immobili nel corso del medesimo periodo di imposta.

Una volta acclarata la sussistenza dei presupposti per lo svolgimento dell’attività in modo professionale, occorre aprire la partita iva e scegliere il relativo codice ATECO 55.20.51 – previsto per gli affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.

In assenza dei citati requisiti, la locazione turistica si intende svolta in forma occasionale con la conseguenza che non sussiste alcun obbligo di apertura della partita iva.

Come funziona la tassazione per gli affitti turistici

La tassazione dei proventi, derivanti dallo svolgimento dell’attività di locazione turistica e il calcolo delle imposte dovute è il risultato di una serie di passaggi ben definiti, diversamente determinati in ragione del diverso regime contabile applicabile.

Il primo passo è individuare la tipologia di redditi conseguiti dall’attività di locazione turistica. Se i proventi, derivanti dall’affitto, sono svolti in modo occasionale, senza l’apertura della partita iva, questi possono qualificarsi come:

• redditi fondiari, ai sensi dell’art. 37, TUIR, con conseguente scelta di tassazione, ai fini IRPEF o secondo alternativo della cedolare secca, riconosciuto anche in caso di locazioni brevi;
  
• redditi diversi, derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67, comma 1 lett. i) del TUIR).

Se, al contrario, l’attività da locazione breve è svolta in forma professionale, il reddito conseguito si qualifica come reddito d’impresa (art. 55 TUIR), con conseguente applicazione del regime ordinario o regime forfetario di cui si dirà meglio infra.

Come si dichiarano i redditi derivanti dalla locazione turistica

L’inquadramento della natura e tipologia di redditi derivanti dalla locazione turistica, influiscono anche sulle modalità di dichiarazione.

Se l’attività è svolta in modo occasionale.

• i redditi fondiari devono essere riportati nel Quadro RB del modello 730;
• i redditi diversi sono invece indicati nel Quadro RL.

Se l’attività di locazione turistica è esercitata in modo professionale, i proventi costituiscono reddito di impresa, che devono essere indicati:

• nel Quadro LM, se si adotta il regime forfetario;
• nel Quadro RG o RF se si ricade nel regime semplificato/ordinario.

Locazione turistica e regime contabile

Il regime contabile costituisce l’insieme delle regole, di adempimenti e procedure, relativi alla contabilità, che ciascun contribuente è tenuto a osservare, al fine di determinare correttamente il reddito da dichiarare al Fisco e, conseguentemente, procedere al versamento delle imposte.

L’applicazione di un regime piuttosto che un altro è solo in parte una scelta del contribuente, poiché è, in primis, dettata dalla sussistenza di determinati presupposti. Solo in taluni casi, è possibile un margine di scelta da parte del contribuente.

I regimi contabili, solitamente applicabili in caso di locazione turistica, sono essenzialmente il regime ordinario e il regime forfetario.

Il regime forfetario e il regime ordinario, come rilevato, sono entrambi regimi contabili che, tuttavia, presentano importanti elementi di differenziazione e pochi punti di comunanza.

Il regime ordinario comporta il rispetto di una serie di adempimenti e procedure più complesse, rispetto, a esempio, al regime forfetario, di cui si dirà meglio infra, in quanto rappresenta una gestione analitica dei costi sostenuti e dei ricavi conseguiti, nonché l’esposizione di tutte le movimentazioni (prelievi e versamenti), compresi gli incassi e i pagamenti. Il contribuente, che adotta tale regime contabile è obbligato altresì alla tenuta di una serie di registri obbligatori, quali a titolo esemplificativo:

• registro cronologico;
• registro delle vendite e degli acquisiti;
• registro dei beni ammortizzabili;
• registro delle somme in deposito.

Il regime forfetario, invece, rappresenta il regime naturale per le persone fisiche, che esercitano attività d’impresa, arte o professioni in possesso dei requisiti previsti dalla legge. Si tratta di un regime alternativo rispetto ai regimi contabili ordinari e semplificati, caratterizzato da una importante riduzione degli adempimenti contabili.

Tale regime è stato ampiamento modificato nel corso degli anni. Le più recenti modifiche hanno riguardato l’innalzamento del tetto massimo dei ricavi conseguiti o dei compensi percepiti nell’anno precedente, che costituisce il limite per poter accedere al regime forfetario, al fine di notevolmente ampliare la platea dei soggetti.

Gli adempimenti, previsti nel regime forfetario, sono decisamente ridotti, poiché prevede solo la registrazione degli incassi conseguiti dall’attività di affitti turistici.

Qual è la differenza tra il regime forfetario e il regime ordinario

Le differenze fra il regime ordinario e regime forfetario sono diverse e riguardano non solo gli adempimenti, molto più numerosi in caso di contabilità ordinaria a differenza del più semplificato regime forfetario, ma anche ulteriori aspetti afferenti alla contabilità.

Nel regime ordinario, l’imposta IRES o IRPEF dovuta è calcolata, applicando al reddito imponibile (dato dalla differenza fra ricavi e costi), l’aliquota suddivisa in scaglioni dal 23% al 43% oltre alle addizionali regionali.

Nel regime forfetario, invece, ai ricavi è applicata una aliquota pari al 15%.

Per ciò che rileva, ai nostri fini, ulteriore differenza fra l’applicazione del regime contabile ordinario o forfetario attiene alla deducibilità e detraibilità delle spese sostenute per l’attività di affitto turistico.

Dopo la determinazione del totale dei proventi, conseguiti dall’attività di locazione turistica, occorre, se previsto, portare in deduzione le spese, che consentono di abbattere l’imponibile, ovverosia il valore sul quale si calcolano le imposte.

Quali sono le spese detraibili per la locazione turistica

Conoscere in anticipo quali sono le spese detraibili e i costi deducibili è utile per fare scelte giuste e per poter risparmiare in modo legale sulle imposte.

Per individuare quali sono le spese, che possono essere portate in deduzione o in costi che possono essere deducibili, si applica un principio fiscale di carattere generale: le spese e i costi inerenti allo svolgimento dell’attività di locazione turistica, necessari per il mantenimento, funzionamento o miglioramento dell’immobile possono essere dedotte e, dunque, consentire un risparmio su quanto dovuto a titolo di imposte dirette (IRPEF e IRES) o detratte ai fini delle imposte indirette (IVA).

Altra doverosa premessa, che occorre anteporre alla individuazione delle spese detraibili o deducibili, riguarda la diversa natura degli operatori sul mercato (B&B, casa vacanze e affittacamere) che offrono ospitalità per brevi periodi, per motivi turistici. In particolare, la tipologia di spese, che rilevano ai fini delle imposte dirette o indirette non dipende dalla natura giuridica, ma dallo svolgimento dell’attività di affitti turistici, in forma occasionale o imprenditoriale.

In altri termini, per conoscere quali sono le spese deducibili per un B&B, casa vacanze o affittacamere, occorre avere riguardo alla abitualità e alla organizzazione professionale o meno dell’attività e non alla tipologia di operatore che offre ospitalità.

Effettuate tali necessarie e preliminari premesse, è possibile tracciare un elenco esemplificativo delle spese da scaricare per ridurre il carico fiscale da versare, per l’attività di affitti turistici. In particolare, se l’affitto turistico, è svolto in forma imprenditoriale, è possibile dedurre le spese per:

• utenze generali. Si tratta di costi sostenuti per le forniture domestiche, come luce e gas o le bollette per garantire la connessione internet all’interno dei locali ove si ospitano i clienti per il soggiorno turistico;
  
• pulizia dei locali. Al riguardo, occorre ricordare che, nella maggior parte delle regioni del nostro Paese, la pulizia dei locali è un servizio, che rientra nelle locazioni turistiche, se svolta prima dell’ingresso del cliente e dopo la partenza di questi. Ciò significa che, salvo diverse previsioni stabilite a livello locale, le locazioni turistiche, in particolare se esercitate in forma occasionale, non prevedono la possibilità di un servizio aggiuntivo di pulizia e lavanderia;
  
• attrezzature domestiche. Si pensi al macchinario per la corretta areazione nelle camere o per garantire la corretta umidità negli ambienti secondo i gusti dell’ospite o, ancora, a eventuali apparecchi per ascoltare la musica o vedere la televisione;
  
• acquisto di arredamento (letti, divani armadi e tende);
  
• pubblicità. Si tratta di spese sostenute per siti web, inserzioni, per dare pubblicità alla propria impresa e farsi conoscere da un numero di potenziali clienti certamente più ampio;
  
• alimenti e bevande e altri prodotti da consumo. Sulla deducibilità o detraibilità di tali spese, occorre ricordare che, a livello nazionale, tali forme di ospitalità non consentono la fornitura di pasti, in particolare se in forma occasionale. A livello regionale, sono tuttavia frequenti deroghe a tale regola, con conseguente possibilità di somministrazione di snack o piccole colazioni e bevande.

Tali spese possono essere dedotte, ai fini delle imposte sui redditi e ai fini IVA, atteso che, essendo l’attività di locazione turistica svolta da un lavoratore autonomo, il soggetto è anche un soggetto IVA e, in quanto tale, è tenuto all’apertura della partita iva, con la conseguenza che può portare in detrazione dall’imposta anche una parte dell’IVA versata per sostenere tali spese.

Le medesime spese, anche se effettivamente inerenti e necessarie all’attività di affitto turistico, non possono essere portate in deduzione dalle imposte dirette, nel caso di occasionalità della locazione turistica o, ancora, nel caso in cui l’attività sia svolta da un contribuente che aderisce al forfetario.

Come funziona la cedolare secca

Come anticipato, nel caso in cui l’attività di locazione turistica sia svolta in forma occasionale e sia produttiva di redditi da locazione, il contribuente, valutata la sua condizione reddituale nel complesso, può scegliere se assoggettare a tassazione ai fini IRPEF o se applicare il regime della cedolare secca, che, in alcuni casi, consente un notevole risparmio di imposta al ricorrere di specifiche condizioni.

Nel caso di applicazione della cedolare secca, si applica una imposta sostitutiva, versata in tranche:

• il primo versamento è pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse, da versare con il codice 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
  
• il secondo versamento deve essere versato entro il 30 novembre pari al restante 60%, indicando il codice 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
  
• il saldo da versare entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, ovvero entro il 30 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%, con l’indicazione del codice 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.

Come si gestiscono i subaffitti nella locazione turistica

Preliminarmente, occorre rilevare come la sublocazione di immobili a uso abitativo sia subordinata a una diversa disciplina in ragione della porzione di unità immobiliare concessa in godimento.

Se si concede in sublocazione turistica l’intero immobile, ai sensi del combinato disposto di cui all’ art. 1594 c.c. e dell’art. 2, della L. n. 392/78, occorre il preventivo consenso del proprietario dell’immobile. Tale autorizzazione non è prevista nel caso di sublocazione parziale, che rappresenta una libera facoltà del conduttore, che è tenuto solo a comunicare al locatore, con lettera raccomandata, le informazioni generali, riguardanti la sublocazione (generalità del subconduttore, durata del contratto e i vani sublocati), salvo patto contrario.

È evidente che, in ogni caso, allorquando si intenda escludere tale facoltà anche in caso di sublocazione parziale è consigliabile indicare espressamente tale divieto nel contratto di sublocazione.

La gestione di tali contratti di subaffitto turistico non differisce particolarmente dal contratto di locazione ordinario. La sola differenza riguarda la presenza di un terzo soggetto, ovvero il subinquilino. Il conduttore rimane responsabile nei confronti del proprietario del pagamento del canone da parte dell’inquilino e responsabile nei confronti di questi per il godimento dell’immobile nel rispetto dell’uso pattuito.

Come si gestisce il comodato d’uso gratuito nella locazione turistica

Il comodato d’uso di un bene immobile, quale può essere una casa per le vacanze, è un contratto stipulato tra il comodante, che detiene l’immobile e il comodatario, che riceve l’immobile e può usufruirne per un tempo determinato e prestabilito su accordo fra le parti.

Il comodato è un contratto a titolo essenzialmente gratuito senza, dunque, prevedere la corresponsione di un corrispettivo, quale controprestazione dell’uso.

Come noto, il contratto di comodato d’uso non deve essere necessariamente redatto in forma scritta, ma può essere anche verbale.

Se il contratto è redatto in forma scritta, questo deve essere registrato e, conseguentemente, comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Ciò premesso, la legge non pone limiti alla possibilità di locare un immobile concesso in comodato d’uso, salvo il caso in cui tale facoltà sia espressamente vietata dall’ordinamento.

Atteso che non vi è alcuna preclusione in ordine alla possibilità di concedere in locazione un immobile concesso in comodato d’uso gratuito, ne consegue che può essere concesso il godimento di un immobile anche per finalità turistiche.

Nel caso di affitti turistici di immobili concessi in comodato d’uso, la regola generale vuole che i redditi eventualmente conseguiti dalla locazione anche turistica, siano, in ogni caso, imputati al comodante e non al comodatario, con la conseguenza che è il comodante a doverli indicare nella dichiarazione annuale dei redditi.

A tale regola generale, il D.L. 50/2017 ha introdotto una deroga in caso di locazione turistica di un immobile in comodato d’uso, che prevede la possibilità che i redditi, derivanti dall’affitto, siano imputati e dichiarati dal comodatario e non dal comodante.

Al riguardo è importante rilevare come tale deroga rappresenti una facoltà e non un obbligo previsto in capo al comodatario.