Scopri le differenze tra la locazione turistica e locazione breve, comprese le implicazioni fiscali, i rischi e gli adempimenti necessari
Il boom degli affitti brevi è un fenomeno in costante crescita. Da una parte, per molti proprietari l’opportunità di mettere a reddito i propri immobili con le locazioni turistiche rappresenta un vantaggio rispetto alla locazione puramente abitativa, in quanto tendenzialmente meno soggette a vincoli burocratici, e che consentono dunque di massimizzarne le rendite; dall’altra parte, per chi viaggia per esigenze specifiche di lavoro o turismo, rappresenta una soluzione più flessibile ed economica rispetto a quella turistico-alberghiera per il breve periodo. Tuttavia, ad oggi non esiste una disciplina chiara e completa in tema di locazioni brevi turistiche di immobili, e come spesso accade nei contesti caratterizzati da vuoti normativi, si sono affermati prassi e schemi contrattuali in risposta alle tendenze di business. In questo articolo, cercheremo di fare luce sulle caratteristiche della locazione turistica e della locazione breve, sottolineando le differenze (e le analogie) tra le due fattispecie.
La fattispecie di locazione breve, come vedremo, non coincide con quella di locazione turistica: infatti, la locazione breve è contraddistinta dal requisito di durata inferiore a 30 giorni, mentre la locazione turistica dalle specifiche esigenze di tipo turistico che è chiamata a soddisfare.
Tuttavia, è possibile che si verifichi una sovrapposizione tra le due nozioni: infatti, una locazione turistica avente durata inferiore a 30 giorni, stipulata da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa può beneficiare del regime fiscale previsto dall’art. 4 del DL 50/2017, purché siano soddisfatti i requisiti di cui tratteremo nel corso di questo articolo.
Ma vediamo di seguito le principali caratteristiche di entrambe le fattispecie che è importante conoscere ai fini della corretta scelta contrattuale e fiscale.
Le locazioni brevi sono una particolare tipologia di contratti definita dall’art. 4 del DL 50/2017, convertito in legge 96/2017, ai soli fini dell’applicazione di uno specifico regime fiscale:
“Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”
Da tale definizione possiamo delineare i tratti principali della locazione breve:
1. “Uso abitativo”: deve riguardare immobili che possiedono una destinazione “catastalmente” abitativa (da A1 ad A11) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.), sia congiuntamente all’immobile principale, sia con contratto di locazione separato, ma a condizione che quest’ultimo:
• sia successivo a quello dell’abitazione principale;
• le parti contrattuali coincidano con quelle dell’abitazione principale;
• vi sia un esplicito riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e la sussistenza del vincolo pertinenziale.
Sono esclusi gli immobili che, pur essendo “abitativi di fatto”, appartengono a una categoria catastale non abitativa (A10: uffici o studi privati), nonché singole stanze dell’abitazione.
2. È consentita la prestazione di “servizi accessori”, ovvero, all’inizio e alla fine del rapporto di locazione e non durante la permanenza dell’ospite, la “fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, nonché di altri servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, quali la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata.
È esclusa, invece, la fornitura di servizi aggiuntivi che non sono connessi con le finalità residenziali dell’immobile, come ad esempio la fornitura di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, ecc., che configurerebbero attività d’impresa, e nello specifico attività imprenditoriale di ricezione turistico alberghiera (case vacanze, bed & breakfast e affittacamere).
3. “Durata non superiore a 30 giorni”: come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti. Superato tale limite:
• la locazione dovrà inquadrarsi con altra tipologia “non breve” (ad esempio, locazione turistica o locazione transitoria);
• sorgerebbe l’obbligo di registrazione del contratto; infatti, per l’affitto breve rimane facoltativa.
4. “Stipulati da persone fisiche” che agiscono al di fuori dell’attività d’impresa: tale requisito deve riguardare entrambe le parti contrattuali, poiché anche il conduttore non può stipulare il contratto nell’esercizio di un’attività commerciale, anche se la recente Sentenza della Suprema Corte di Cassazione 12395 del 7 maggio 2024 ha stabilito l’applicabilità del regime fiscale della cedolare secca al conduttore che, in qualità di impresa, prende in locazione un immobile per i propri dipendenti. Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario. Lo stesso per l’usufruttuario, in quanto ha la piena disponibilità dell’immobile. Nel caso di comproprietà, i locatori che non optano per la cedolare secca, sono tenuti a versare l’imposta di registro sul canone pro quota, e in tal caso sarà comunque necessario il versamento dell’imposta di bollo sul contratto di locazione.
5. “Al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa”: in altre parole, non deve trattarsi di un’attività economica “organizzata, esercitata professionalmente dall’imprenditore, diretta alla produzione e allo scambio di beni e servizi”. Pertanto, la locazione breve non configura attività d’impresa solo quando:
• l’attività ha carattere saltuario e non professionale;
• non sono forniti servizi aggiuntivi a quelli accessori specificamente menzionati nel D.L 50/2017, illustrati nel punto precedente;
• sono adibiti in locazione non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta (ed è pertanto esclusa la necessità di aprire la partita IVA), come specificato dall’art. 1, comma 595, della legge 178/2020 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023).
A tale proposito, questa legge ha istituito la presunzione di imprenditorialità che scatta nel caso di locazione di un numero superiore a quattro appartamenti, oltre che in presenza di fornitura di servizi aggiuntivi (tipici delle strutture ricettive).
Pertanto, la locazione di cinque o più alloggi (e quindi in forma imprenditoriale) comporta:
• l’apertura della partita IVA;
• l’iscrizione al Registro delle Imprese;
• l’esclusione dell’applicazione del regime fiscale con cedolare secca per gli affitti brevi; tuttavia, è possibile portare in detrazione le spese sostenute per l’attività.
• L’obbligo di presentazione della SCIA presso il competente SUAP comunale: per le locazioni brevi in forma non imprenditoriale, in alternativa alla SCIA è prevista la possibilità di presentare al comune una “comunicazione” di avvio dell’attività di locazione breve, ovvero di un modulo molto semplice contenente i dati del locatore, quelli dell’alloggio e una dichiarazione che l’immobile è in possesso dei requisiti urbanistici, di igiene e di sicurezza degli impianti. In questo articolo abbiamo indicato le Regioni che, all’insorgere di determinate condizioni, prevedono l’obbligo di presentazione della SCIA anche per l’attività di locazione breve.
Laddove si desideri affittare cinque o più alloggi, si raccomanda la consulenza di un commercialista e di un tecnico al fine di valutare la tipologia ricettiva più conveniente (affittacamere, affitto breve di oltre quattro alloggi, o altro), tenendo conto sia degli aspetti fiscali che delle caratteristiche degli alloggi.
Il regime delle locazioni brevi si applica anche:
La locazione turistica è un contratto di locazione il cui scopo principale risiede nel soddisfare esigenze temporanee di natura esclusivamente turistica (e non esigenze abitative stabili), caratterizzato dalla durata limitata nel tempo e avente ad oggetto, come per la locazione breve, la mera concessione in godimento dell’appartamento, senza prestazione di servizi aggiuntivi e complementari, tipici delle strutture ricettive.
A livello normativo, l’articolo 12, comma 5, del D. Lgs. 79/2011, ci fornisce la seguente indicazione:
“Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero […] possono essere gestite in forma imprenditoriale e non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa”.
Inoltre:
Come vediamo, sono presenti analogie e differenze tra il contratto di locazione turistica e il contratto di locazione breve. Nello specifico:
Analogie
Differenze
Ma cosa accade quando il contratto di locazione turistica ha una durata superiore a 30 giorni?
Il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni non rientra né nella locazione transitoria né in quello della locazione abitativa primaria e deve essere stipulato in modo tale da evitare l’applicazione di tali norme.
Il contratto di locazione transitorio, che ha una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi, condivide con il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni l’elemento della transitorietà; a differenza di quest’ultimo, però, non può essere stipulato per finalità turistiche, ma esclusivamente per soddisfare una particolare esigenza del proprietario dell’immobile oppure del conduttore. Il motivo alla base dell’esigenza della transitorietà, da indicare nel contratto e documentare obbligatoriamente, deve coincidere con una fra quelle contenute nell’accordo territoriale. Il documento guida agli affitti dell’Agenzia delle Entrate illustra le casistiche più comuni:
Locatore
Conduttore
Pertanto, l’elemento della temporaneità e della finalità turistica o ad uso vacanze è fondamentale per distinguere il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni, che deve contenere tutti gli elementi utili a palesare la finalità turistica prevista dall’art. 1, comma 2, lett. c) della Legge 431/98.
La mancanza di uno o più fra questi elementi potrebbe dar diritto all’inquilino alla trasformazione in contratto di locazione ordinario a canone libero, che ha durata di 4 anni + 4 di rinnovo automatico. Per questo motivo, nel contratto è fondamentale indicare la finalità turistica ed il divieto per il conduttore di trasferirvi la residenza.
Per il resto si applica la disciplina generale dei contratti con condizioni liberamente stabilite dalle parti. Inoltre, il contratto deve allinearsi alle previsioni normative regionali e comunali, che possono prevedere eventuali adempimenti per l’imposta di soggiorno, limiti di durata massima e adempimenti ISTAT.
In sintesi, il contratto di locazione superiore a 30 giorni presuppone necessariamente i seguenti elementi:
La locazione breve e la locazione turistica sono soggette a una disciplina comune in tema di agevolazioni e adempimenti fiscali; in particolare:
Il decreto Anticipi – Obblighi e sanzioni
Il decreto Anticipi, n. 145 del 18.10.2023, convertito in legge n. 191/2023 e collegato alla Legge di Bilancio 2024, fissa precise regole su tutte le tipologie ricettive: si prevede, infatti, che chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche o di locazioni brevi, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Qui la guida completa.
La norma è tesa ad assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, oltre che come stumento di contrasto a forme irregolari di ospitalità e sicurezza del territorio.
1. Obbligo di acquisizione del CIN (Codice Identificativo Nazionale) tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), consultabile sul portale del Ministero del Turismo: vale per tutte le tipologie di strutture ricettive, gli affitti brevi inferiori ai 30 giorni e le locazioni ad uso turistico superiori ai 30 giorni, cioè agli alloggi concessi in affitto stagionale con contratto di “locazione transitoria per finalità turistiche”.
La mancata acquisizione del CIN prevede una sanzione pecuniaria che va da 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura
2. Obbligo di pubblicizzazione: il codice CIN oltre ad essere indicato in ogni annuncio online, deve essere esposto anche all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio.
La mancata esposizione e indicazione del CIN è punita con la sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura, applicata per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale la violazione sia stata accertata, oltre all’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato
3. Obblighi in materia di sicurezza antincendio: si applicano sia alle strutture gestite in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, nell’ambito degli affitti brevi inferiori ai 30 giorni e delle locazioni ad uso turistico superiori ai 30 giorni.
in assenza di estintore e di dispositivi per la rilevazione dei gas, è prevista l’applicazione di una sanzione pecuniaria che va da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata
4. Obbligo di presentazione della SCIA: sia che si conceda in locazione più di quattro appartamenti (fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia che si conceda in locazione, per sola finalità turistica, più di quattro appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività imprenditoriale
La mancata presentazione della SCIA è punita con una sanzione pecuniaria che va da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura
La disciplina della locazione breve è contenuta:
La disciplina della locazione turistica è contenuta:
1. nel Codice civile, articoli 1571 e seguenti, in assenza di una normativa specifica regionale, per la parte contrattuale;
2. nel D. lgs 23 maggio 2011, n. 79 (Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo – cd. Codice del turismo) – Art. 12, comma 5 (sopra riportato) e art. 53 (“Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”)
3. nella Legge 9 dicembre 1998, n. 431 aggiornata con le modifiche apportate dalla L. 3 maggio 2019, n. 37 e dal D.L. 17 maggio 2022, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla L. 15 luglio 2022, n. 91. (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, cd. Legge sulle locazioni abitative) – Art. 1, comma 2, lettera c). Non disciplina questa particolare forma di locazione e rimanda semplicemente al Codice civile per la parte contrattuale: “Le locazioni di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche sono regolate dalle disposizioni del codice civile.”
1. Decreto-Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) – Art 4. Aspetti fiscali.
2. Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023) – Art. 1, comma 595 abrogativo del comma 3 bis art. 4 della legge 96/2017
3. Legge 15 dicembre 2023, n. 191 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, recante misure urgenti in materia economica e fiscale, in favore degli enti territoriali, a tutela del lavoro e per esigenze indifferibili) – Art. 13 ter
4. Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2024 e bilancio pluriennale per il triennio 2024-2026) – Art. 1, comma 63
5. Decreto di attuazione della L. 191/2023 ai sensi dell’art. 13 ter, comma 13 per interoperabilità banche dati nazionale e regionali approvato in Conferenza Stato-Regioni il 30 maggio 2023 e diventerà operativo, ai sensi del comma 15, a decorrere dal 60° giorno successivo a quello della pubblicazione in G.U dell’avviso attestante l’entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l’assegnazione del codice identificativo nazionale (cd. CIN)
6. Comunicato stampa del 30 maggio del Ministero del Turismo con cui si informa del parere favorevole emesso sul decreto relativo all’interoperabilità BDSR con avvio sperimentale per la Regione Puglia a partire dal 3 giugno 2024
7. Comunicato in G.U. n 138 del 14 giugno 2024 del Ministero del Turismo circa la disponibilità del D.M del 6 giugno 2024 n. prot. 16726 per l’interoperabilita’ BDSR – Termine concordato con il Ministero del Turismo 1° settembre 2024
Circolari e istruzioni dell’Agenzia delle Entrate
1. Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 Agenzia Entrate (Cedolare secca affitti su immobili ad uso abitativo ex art. 3 D. Lgs 23/2011 “Disposizioni federalismo fiscale”)
2. Provvedimento n. 132395 del 12 luglio 2017 Agenzia Entrate di attuazione all’art. 4, comma 6 del D.L. 50/2017 su modalità di comunicazione e conservazione dati e versamento ritenuta del 21% (cedolare secca) per gli intermediari
3. Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 Agenzia Entrate – Istruzioni ex art. 4 D.L. 50/2017
Leggi regionali per la Sicilia
1. La legge regionale della Sicilia in tema di turismo (L. reg. 27/96) non disciplina le locazioni turistiche.
2. Il Decreto Assessoriale 27.7.22 n.1783, introducendo gli adempimenti amministrativi legati al CIR e alla comunicazione dei flussi turistici ai fini Istat, fornisce la definizione di “alloggi per uso turistico”, ovvero tutte le unità immobiliari, anche di proprietà di singoli soggetti, non soggette a classificazione, situate in immobili o parti di immobile, all’interno delle quali è offerta ospitalità e/o soggiorno per un periodo inferiore a 30 giorni di cui all’art. 4 del DL n. 50/2017.
Fino a qui abbiamo considerato solo il caso di gestione diretta, ovvero di ipotesi in cui il locatore operi la locazione turistica senza intermediari. Tuttavia, è possibile anche affidare la gestione e promozione dell’attività affidandosi a intermediari, evitando così le preoccupazioni legate agli adempimenti burocratici, fiscali o meramente gestionali connessi all’attività.
Infatti, per l’applicazione delle norme sulle locazioni brevi è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario dell’immobile o tramite un soggetto che esercita attività di intermediazione immobiliare, o che gestisce un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con i titolari di immobili da locare.
Ad oggi, la figura dell’intermediario non è ancora definita professionalmente, e l’assenza di caratteristiche ben delineate ha fatto emergere nella prassi il ruolo dell’agente immobiliare o del Property Manager per la gestione dell’attività di locazione, così come quella dei mandatari e delle piattaforme di intermediazione: figure ibride che oltre a facilitare l’incontro tra la domanda e l’offerta degli immobili da locare, ne gestiscono anche l’attività di organizzazione e promozione.
Pertanto, bisogna prestare attenzione alla tipologia di contratto che si sceglie di stipulare con il terzo intermediario (come il rent to rent, il mandato, ecc.) in quanto da questo nascono obblighi sul piano fiscale e gestionale, la cui violazione può condurre a sanzioni. Ad esempio, il cosiddetto rent to rent immobiliare (locazione con autorizzazione alla sublocazione), consiste nel locare un immobile al fine di subaffittarlo a locazione breve. Lo scopo è la creazione di un business, il cui guadagno è dato dalla differenza di prezzo tra il costo del canone dovuto al proprietario per la locazione e i canoni ottenuti dalle sublocazioni turistiche e il cui rischio è interamente a carico del sublocatore, che sarà comunque tenuto a corrispondere l’affitto al proprietario.
Il rent-to-rent è dunque una forma particolare di sublocazione affermatasi nell’ambito delle locazioni brevi, dal quale si è delineata una nuova fascia del settore immobiliare che necessita di regolamentazione e di figure professionali competenti.
L’intervento, nella stipula del contratto di locazione, di un intermediario immobiliare, comporta a suo carico precisi adempimenti individuati dal decreto n. 50/2017; in sintesi, gli intermediari sono tenuti a:
• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite; tuttavia, gli intermediari sono tenuti a richiedere i dati del contratto ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità: pertanto, il locatore è il solo responsabile della corretta tassazione del reddito e veridicità delle proprie dichiarazioni.
• rilasciare la certificazione (ai sensi del Dpr 322/1998 – articolo 4).
non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo (ad esempio, l’intermediario ha l’obbligo di comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma online)
Per somme linee, la locazione breve è contraddistinta dal requisito di durata inferiore a 30 giorni, mentre la locazione turistica dalle specifiche esigenze di tipo turistico che è chiamata a soddisfare. Tuttavia, è possibile che si verifichi una sovrapposizione tra le due nozioni: infatti, una locazione turistica avente durata inferiore a 30 giorni, stipulata da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa può beneficiare del regime fiscale previsto dall’art. 4 del DL 50/2017.
La locazione turistica e la locazione breve sono entrambe soggette alla medesima disciplina in materia di adempimenti, la cui mancata osservanza comporta determinate sanzioni. Si rimanda alla sezione dell’articolo Adempimenti e agevolazioni fiscali.
La locazione breve e la locazione turistica inferiore a 30 giorni possono beneficiare entrambi dell’imposta sostitutiva al 21% sul canone di locazione (cd. cedolare secca) per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF.
Per la locazione turistica superiore a 30 giorni, si potrà optare, ove sussistano i requisiti, per il regime fiscale della cedolare secca; altrimenti, sarà necessario versare l’imposta di bollo e l’imposta di registro.
Si rimanda alla sezione dell’articolo Adempimenti e agevolazioni fiscali.
Sono consentiti, all’inizio e alla fine del rapporto di locazione e non durante la permanenza dell’ospite, la “fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, nonché di altri servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, quali la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata. È esclusa, invece, la fornitura di servizi aggiuntivi che non sono connessi con le finalità residenziali dell’immobile, come ad esempio la fornitura di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, ecc., che configurerebbero attività d’impresa, e nello specifico attività imprenditoriale di ricezione turistico alberghiera (case vacanze, bed & breakfast e affittacamere).