Le Nuove Regole degli Affitti Brevi: Una Guida Aggiornata al 2024

Nuove regole per gli affitti brevi e turistici dal 2024

Le nuove regole del 2024 hanno interessato sia gli affitti brevi che quelli turistici, soprattutto riguardo agli aspetti fiscali. Prima di affrontare l’argomento è opportuno definire le due tipologie di affitto e capirne le differenze.

Affitti brevi

L’affitto breve o più precisamente locazione breve, così definito dall’art. 4 del D.L. 50/2017,  è stato appositamente introdotto per determinare un regime fiscale agevolato di cui si possono avvalere i soggetti privati che danno in affitto immobili o porzioni di essi ad uno stesso inquilino, per periodi non superiori a 30 giorni l’anno. Nell’affitto breve la motivazione per cui si soggiorna non deve necessariamente essere turistica. La fruizione di questo regime fiscale agevolato è legata al possesso dell’immobile di alcuni requisiti ed al rispetto di alcune regole da parte del gestore. Tratteremo questo argomento nel successivo paragrafo “Obbligo di CIN anche per gli affitti brevi“.

Affitto turistico (o locazione per finalità turistiche)

L’affitto turistico non è altro che la locazione turistica superiore a 30 giorni o quella inferiore a 30 giorni. In questo caso non è possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi. ll contratto di locazione turistica non rientra né nella locazione transitoria né in quello della locazione abitativa primaria e deve essere stipulato in modo tale da evitare l’applicazione delle altre due tipologie di norme.

Le nuove regole del 2024

Di seguito le regole aggiornate al 2024 riguardanti gli affitti brevi e gli affitti turistici superiori a 30 giorni. Nel corso della lettura le analizzeremo uno ad uno scendendo sempre più nei dettagli.

• Obbligo di CIN: l’acquisizione del Codice identificativo nazionale (CIN) per tutte le tipologie ricettive. L’obbligo riguarda sia le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, che le unità immobiliari ad uso abitativo che possono essere adibite a locazioni brevi o a locazioni per finalità turistiche. La data di decorrenza dell’obbligo è ancora in attesa di pubblicazione sulla gazzetta ufficiale.
• Per la gestione di affitti brevi in forma imprenditoriale, diventa obbligatorio presentare al comune la Segnalazione Certificata di Inizio Attività SCIA.
• il codice CIN, oltre ad essere indicato in ogni annuncio online, deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio.
• Cedolare secca affitti brevi che riguarda l’imposta fiscale sui canoni percepiti: l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 21% si potrà utilizzare solo per il primo immobile. Per gli alloggi successivi si applica l’aliquota al 26%.
• Tutte le tipologie ricettive, a prescindere dalla forma imprenditoriale o meno, devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio e di estintori portatili a norma di legge.
• L’obbligo per il gestore di comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno di ogni anno, una dichiarazione riepilogativa dell’imposta di soggiorno prodotta nell’anno precedente.
• L’obbligo per le piattaforme digitali di sharing come Booking e Airbnb di:
  • comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno, i dati relativi ai contratti conclusi nell’anno precedente;
  • applicare, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% su ogni corrispettivo spettante al gestore. Detto importo verrà versato all’erario e verrà considerato acconto per la dichiarazione dei redditi del gestore.

Il decreto anticipi, la legge di conversione e l’influenza sugli affitti brevi

Il Decreto Anticipi (D.L. n. 145 del 2023) viene adottato a dicembre 2023 per l’urgenza e la necessità di disposizioni in favore degli enti territoriali su vari settori. La materia del turismo e delle attività ricettive viene poi trattata con la successiva legge di conversione del decreto anticipi, Legge n. 191 del 2023, che aggiunge al precedente decreto legge l’art. 13-ter, che fissa precise regole su tutte le tipologie ricettive, in particolare per gli affitti brevi. Il Decreto anticipi cambia radicalmente il panorama degli affitti brevi regolamentando un mercato che già da anni, spesso anche abusivamente, opera in forte concorrenza con strutture ricettive perfettamente in regola, come B&b, affittacamere e case e appartamenti per vacanze in forma imprenditoriale. Il ruolo del Ministero del Turismo è quindi quello di contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale degli affitti brevi sommersi, per tutelare le imprese turistiche in regola. Analizziamo a questo proposito tutta la normativa sulla disciplina degli affitti brevi in modo da avere una panoramica completa.

Obbligo di CIN anche per gli affitti brevi

Il comma 1 del sopra indicato art. 13-ter prevede che venga assegnato, tramite apposita procedura informatizzata, un Codice Identificativo Nazionale (CIN) a tutte le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, ed agli affitti brevi. Vediamo di seguito quali sono i requisiti e le regole aggiornate di una locazione breve che, come già accennato, consentono di fruire della cosiddetta Cedolare secca affitti brevi, cioè un regime fiscale agevolato che prevede l’applicazione sui canoni d’affitto di un’imposta sostitutiva al 21%, di cui parleremo di seguito.

• Si possono gestire in forma non imprenditoriale fino ad un massimo di 4 alloggi. Superato questo limite non è possibile potersi avvalere del regime fiscale agevolato.
• La durata del contratto di affitto di una locazione breve non può superare i 30 giorni. Il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti (se si affitta quindi un alloggio allo stesso soggetto per 5 giorni al mese, nello stesso anno non si potranno stipulare a lui stesso oltre 6 contratti. Eventuali altri contratti devono essere stipulati ad altri soggetti). Qualora i 30 giorni venissero superati:
  • la locazione dovrà inquadrarsi con altra tipologia “non breve” (ad esempio, locazione turistica o locazione transitoria);
  • sorgerebbe l’obbligo di registrazione del contratto;
  • non ci si potrà ovviamente avvalere del regime fiscale agevolato.
• L’affitto breve non prevede l’obbligo di registrazione del contratto: la registrazione è puramente facoltativa.
• Le unità immobiliari ad uso abitativo soggette alle regole degli affitti brevi riguardano le categorie catastali da A1 ad A11, ad esclusione della A10, dove rientrano uffici e studi privati. Le relative pertinenze di categoria catastale diversa (come box, posti auto, cantine, soffitte, ecc…) si possono concedere in locazione solo unitamente all’immobile principale. Qualora esse venissero locate separatamente dall’abitazione principale, anche ad uso di fatto abitativo, non ci si potrà avvalere del regime fiscale agevolato.
• Il contratto di locazione ad uso turistico deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Tale aspetto riguarda sia il locatore che l’affittuario (un privato non può ad esempio locare un alloggio ad un altro soggetto in forma di impresa rilasciando fattura, così come una struttura ricettiva in forma d’impresa non può locare ad un privato).
• Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario. Lo stesso per l’usufruttuario, in quanto ha la piena disponibilità dell’immobile.
• Nella gestione degli alloggi si possono prevedere servizi accessori come aria condizionata, biancheria, pulizia, servizi internet ecc… Non possono invece essere forniti i servizi aggiuntivi, tipici delle attività in forma d’impresa, come ad esempio il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, ecc…
• Così come per locazioni in forma imprenditoriale è previsto l’obbligo delle comunicazioni in questura delle generalità degli ospiti;
• La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti (nel 2024 il limite è stato fissato a 5000 euro). In caso di pagamento con mezzo tracciato (bonifico, assegno, vaglia, ecc…) essa va rilasciata solo su sua richiesta. Se l’importo della locazione supera le € 77,47 è necessario applicare sulla ricevuta una marca da bollo da 2 euro;
• E’ possibile avvalersi di piattaforme online di intermediazione immobiliare come Booking, Airbnb ed altre. Di seguito tratteremo l’impatto delle piattaforme digitali di sharing sugli affitti brevi.

Obbligo di SCIA per gli affitti brevi in forma imprenditoriale

L’art. 13-ter comma 8 ha previsto per le locazioni brevi in forma imprenditoriale l’obbligo di presentazione della SCIA presso il comune di ubicazione. Ciò va a completare quanto già previsto dall’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021, che si limita semplicemente a riconoscere il regime fiscale delle locazioni brevi alla gestione di un numero di alloggi non superiore a 4. In definitiva:

• per la gestione di una locazione breve in forma non imprenditoriale si possono gestire fino ad un massimo di quattro alloggi, con facoltà di potersi avvalere del regime fiscale delle locazioni brevi e senza necessità di presentare la SCIA al comune.
• Per la gestione di una locazione breve in forma imprenditoriale è necessario presentare la SCIA al comune e non è possibile avvalersi del regime fiscale agevolato della locazione breve.

Il CIN va esposto all’esterno dell’alloggio

Il comma 6 dell’art. 13 ter prevede l’obbligo di esporre il codice CIN sia in ogni annuncio che all’esterno dello stabile in cui l’alloggio è collocato. Questa novità sembra voglia spingere tutte gli alloggi ad osservare un’unica disciplina sull’esposizione del codice CIN, aspetto finora regolamentato dalle singole leggi regionali, con previsioni spesso assai diverse da regione a regione. Solo le norme regionali di Veneto e provincia autonoma di Trento prevedono l’esposizione del codice CIR all’esterno dell’alloggio oltre che negli annunci online: le altre regioni prevedono più genericamente l’esposizione del codice CIR in tutte le iniziative pubblicitarie e promozionali fatte con scritti, stampati, supporti digitali, via web, social media inclusi, anche con server posti al di fuori dell’unione europea.

L’obbligo sopra descritto riguarda tutte le tipologie ricettive (locazioni turistiche, affitti brevi e strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere) ed è rivolto sia ai titolari che ai gestori dei portali telematici, che devono indicarlo in ogni annuncio.

Dispositivi di sicurezza

Il comma 7 dell’art. 13-ter è dedicato ai requisiti minimi di sicurezza degli alloggi turistici destinati sia all’affitto breve che alle locazioni turistiche superiori ai 30 giorni. La norma fissa degli obblighi che hanno il fine di garantire agli ospiti presso gli alloggi degli standard minimi di sicurezza. Finora questo aspetto è stato purtroppo trascurato dalle varie norme regionali che si sono dimostrate abbastanza carenti sul tema della sicurezza degli alloggi turistici. La previsione normativa non fa infatti menzione delle strutture ricettive sul cui tema della sicurezza sono previste norme più specifiche.

Gli alloggi gestiti in forma non imprenditoriale ovvero gli affitti brevi e le locazioni turistiche superiori a 30 giorni devono quindi essere dotati di:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installati da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37. Un’apposita faq del Ministero del Turismo non rende obbligatoria l’installazione di questi dispositivi negli alloggi senza impianto a gas e comunque dove non via siano rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio.
• Estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri. Gli estintori devono inoltre essere controllati periodicamente secondo le istruzioni contenute nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore, conformemente alla norma tecnica UNI 9994-1.

Cedolare secca affitti brevi: cosa significa?

La locazione breve, che segue le regole aggiornate trattate nel precedente paragrafo, presenta notevoli vantaggi fiscali per il locatore, sia nel caso in cui l’alloggio venga gestito direttamente, sia nel caso in cui ci si avvalga di un’agenzia di intermediazione immobiliare. Come già accennato, la disciplina fiscale sulla locazione breve è contenuta nel D.L. 50/2017 che è stato oggetto di recente modifica apportata dall’art. 1 comma 63 della legge di bilancio 2024. In virtù di questa modifica e della circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate il regime fiscale degli locazioni brevi con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 21% sui canoni di locazione del primo alloggio. Per i successivi, fino ad un massimo di 3, l’aliquota da applicare è pari al 26%. E’ inoltre possibile scegliere su quale alloggio ci si vuole avvalere dell’aliquota ridotta del 21%. E’ comunque consigliabile approfondire questi aspetti consultando il proprio commercialista o centro di assistenza fiscale CAF.

Dichiarazione annuale imposta di soggiorno

L’art. 180 comma 3 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio) ha assegnato al gestore di ogni struttura ricettiva l’obbligo di presentare, entro il 30 giugno di ogni anno, una dichiarazione cumulativa dell’imposta di soggiorno riguardante l’anno precedente. Detta presentazione deve avvenire esclusivamente in modalità telematica dall’area riservata del portale dell’Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID. E’ anche possibile affidare questo compito al proprio commercialista o consulente fiscale, che interverrà con apposita delega conferita dal gestore. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha a questo proposito pubblicato il D.M. 29 aprile 2022, con cui viene approvato il modello da utilizzare ed altre precise istruzioni per la trasmissione della dichiarazione.

L’impatto delle piattaforme digitali di sharing sugli affitti brevi

Come abbiamo già visto, le regole aggiornate sugli affitti brevi riportate nell’art. 4 del D.L. 50/17, poi chiarite nella circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate, consentono di gestire una locazione sia in proprio che tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici. In base a questa previsione la norma assegna alle piattaforme digitali di sharing alcuni adempimenti, sia al fine di evitare che i gestori manchino nei versamenti all’erario, sia per avere un maggior controllo sugli alloggi locati. Ciò comporta un notevole impatto delle piattaforme digitali di sharing sugli affitti brevi, dal momento che esse sono tenute ad alcuni adempimenti obbligatori:

• devono trasmettere all’agenzia delle entrate ogni anno, entro il 30 giugno, i dati dei contratti di affitto stipulati nell’anno precedente;
• se incassano i canoni di locazione o intervengono nel pagamento hanno l’obbligo:
  • in qualità di sostituto d’imposta, di trattenere il 21% e versarlo all’erario, somma che verrà considerata acconto in sede di dichiarazione dei redditi del beneficiario, a prescindere dal regime fiscale da questi adottato;
  • di provvedere al pagamento dell’imposta di soggiorno e degli altri adempimenti previsti;
• se non hanno una stabile organizzazione in Italia o in Unione Europea, devono nominare un rappresentante fiscale in Italia affinché provveda agli adempimenti di cui sopra;

Le regole degli affitti brevi influenzano anche le strutture turistico ricettive alberghiere ed extralberghiere

Le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere non avevano in realtà una vera e propria necessità di essere coinvolte nell’acquisizione di un codice CIN, in quanto già da anni vengono regolamentate da norme specifiche che prevedono fra l’altro l’identificazione nel nome assegnato alla struttura ricettiva stessa. L’istituzione del CIN nasce dalla necessità di porre un controllo su affitti brevi e locazioni turistiche: una particolare tipologia ricettiva in forte crescita negli ultimi anni ma non affatto monitorata sotto gli aspetti fiscali, statistici, di pubblica sicurezza né per la sicurezza degli alloggi stessi. Questo è anche il motivo per cui alcune regioni d’Italia hanno istituito il CIR soltanto gli affitti brevi e le locazioni turistiche superiori a 30 giorni, esonerando dall’acquisizione le strutture ricettive.

Le norme sul CIN, nate principalmente per “far emergere il sommerso degli affitti brevi”, introducono nel nostro ordinamento un’unica disciplina nazionale con una procedura tecnico pratica che facilita i controlli sugli affitti brevi, sulle locazioni turistiche e sulle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere, anch’esse quindi influenzate dal CIN.

Altre situazioni di influenza delle norme sul CIN riguarda strutture ricettive non in regola da diversi anni, con SCIA di rinnovo non presentata alla scadenza dei 5 anni per “semplice dimenticanza” da parte del titolare. In situazioni simili l’ottenimento del CIR prevede:

• la presentazione della SCIA di rinnovo, dove spesso si rendono necessari interventi edili di adeguamento alle recenti norme di sicurezza;
• la verifica della regolarità delle precedenti comunicazioni statistiche, spesso inesistenti.