Affitto turistico della prima casa: Guida Completa

Scopri tutto sull’affitto turistico della tua prima casa. Dalla normativa alle domande frequenti, questa guida completa ti aiuterà a navigare nel mondo dell’affitto turistico.

Introduzione

Il contratto di locazione turistica è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, attraverso il quale il locatore si impegna a concedere al turista un diritto personale di godimento su un immobile esclusivamente per una finalità turistica e a fronte di un corrispettivo in denaro e per una durata limitata nel tempo.

L’affitto turistico è una forma di investimento che sta dilagando sempre più – in città, ma non solo -, complice anche la popolarità di piattaforme web come Booking e Airbnb, attraverso le quali un il proprietario di un immobile può proporre al turista il sogno di vivere il luogo come un “vero local”.

Tuttavia, il rischio che tale pratica di affitto turistico possa comportare lo spopolamento dei centri storici dai suoi abitanti, è purtroppo oggi una rischiosa questione che merita di essere attenzionata

L’affitto della prima casa, a condizione di rispettare determinate condizioni, non comporta la perdita delle relative agevolazioni fiscali, anche se il contratto di affitto viene stipulato prima dei cinque anni dall’acquisto. 

Tali benefici per l’acquisto della prima casa riguardano infatti l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale; in particolare, il principale requisito per mantenere tali agevolazioni fiscale sulla prima casa affittata riguarda l’obbligo della residenza, che deve essere mantenuta nel medesimo comune dove sorge l’immobile, oppure nel comune in cui, entro 18 mesi, l’acquirente stabilirà la propria residenza. A partire dal 19°mese, tuttavia, il proprietario avrà comunque facoltà di trasferirsi in un altro territorio comunale senza perdere il bonus prima casa.

Tuttavia, secondo la normativa italiana è possibile affittare una prima casa mantenendo le agevolazioni fiscali pur in caso di cambio di residenza, in quanto può essere dettato da esigenze di carattere economico o puramente di necessità di trasferimento: fondamentale, però, è che il proprietario dell’abitazione vada ad abitare in un immobile situato nel medesimo comune della prima casa.

IMU e la “dimora abituale”

La normativa italiana prevede l’esenzione per il pagamento dell’IMU sull’abitazione principale. Nonostante si mantenga la residenza presso la prima casa, tuttavia in sede di controllo l’affitto di questa anche per brevi periodi potrebbe, però, mettere a rischio l’esenzione Imu prevista per l’abitazione principale, intesa come dimora abituale. Per mantenere l’esenzione dal pagamento dell’IMU, e quindi il requisito della dimora abituale presso la prima casa che si desidera affittare, è possibile affittare una porzione dell’immobile: così facendo, la dimora abituale resterà presso l’abitazione principale.

Affitto breve e affitto turistico: sintesi delle caratteristiche e delle differenze

Le locazioni brevi sono una particolare tipologia di contratti definita dall’art. 4 del DL 50/2017, convertito in legge 96/2017, ai soli fini dell’applicazione di uno specifico regime fiscale:

“Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online“

Come possiamo desumere dalla definizione normativa, la locazione breve costituisce un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La locazione turistica, invece, è un contratto di locazione caratterizzata principalmente dalla finalità del contratto, indirizzata al soddisfacimento di esigenze temporanee di natura esclusivamente turistica (e non esigenze abitative stabili) e dalla durata limitata nel tempo; come per la locazione breve, ha ad oggetto la mera concessione in godimento dell’appartamento, insieme ai servizi accessori concessi per legge (fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, nonché di altri servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, quali la fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata), e quindi a esclusione dei servizi aggiuntivi e complementari tipici delle strutture ricettive.A livello normativo, l’articolo 12, comma 5, del D. Lgs. 79/2011, ci fornisce la seguente indicazione:

“Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero […] possono essere gestite in forma imprenditoriale e non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa”

Per approfondire, consigliamo la lettura del nostro articolo dedicato Locazione Turistica vs Locazione Breve: Una Guida alle Differenze Chiave.

Durata

Locazione breve

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, il termine massimo dei 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più persone. Superato tale limite:

• la locazione dovrà inquadrarsi con altra tipologia “non breve” (ad esempio, locazione turistica o locazione transitoria);

• sorgerebbe l’obbligo di registrazione del contratto, che per l’affitto dalla durata inferiore a 30 giorni rimane facoltativa.

Locazione turistica

• è escluso il limite di durata di 30 giorni, fissato a un intervallo pù ampio compreso tra 7 giorni e 6 mesi;

• è specificamente prevista la destinazione turistica della locazione. Tuttavia, nel caso in cui una locazione turistica abbia una durata inferiore a 30 giorni, le due fattispecie di locazione si possono sovrapporre.

Il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni non è inquadrabile né nella locazione transitoria né in quello della locazione abitativa primaria, e pertanto deve essere stipulato in modo tale da evitare l’applicazione di tali norme. L’elemento della temporaneità e della finalità turistica o ad uso vacanze è fondamentale per distinguere il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni, il quale deve consistere di tutti gli elementi utili a indicare la finalità turistica prevista dall’art. 1, comma 2, lett. c) della Legge 431/98

Per un ulteriore approfondimento, consigliamo la lettura dei nostri articoli Locazione Turistica vs Locazione Breve: Una Guida alle Differenze Chiave e Contratto di Locazione Turistica Superiore a 30 Giorni.

Regime fiscale

La locazione breve e la locazione turistica sono soggette a una disciplina comune in tema di agevolazioni e adempimenti fiscali; in particolare per quanto riguarda il regime fiscale: infatti è prevista la possibilità di optare per l’imposta sostitutiva al 21% sul canone di locazione (cd. cedolare secca) per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF.

a decorrere dal 2024, la cedolare secca al 21% si applica solo sul primo alloggio, mentre, a partire dal secondo, l’imposta sostitutiva è al 26%, come previsto dall’art. 1 comma 63 della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) che ha modificato l’art. 4 del D.L. 50/2017

Registrazione del contratto

La registrazione del contratto è facoltativa quando la durata del contratto è inferiore ai 30 giorni, mentre è obbligatoria per periodi superiori a 30 giorni. È obbligatoria anche in caso di stipula, con il medesimo inquilino, di più contratti di locazione turistica per diversi periodi dell’anno la cui somma superi comunque i 30 giorni nell’arco dell’anno solare.

Contratto di affitto turistico: cosa deve indicare

Ai fini della sua validità, il contratto di affitto turistico deve indicare:

• la tipologia di immobile dato in locazione così come indicato nel catasto;
• il canone d’affitto;
• la finalità, ovvero indicare se l’immobile è concesso in locazione per uso turistico, uso vacanze o uso weekend;
• la durata del contratto;
• l’eventuale mobilio: in caso di consegna dell’immobile ammobiliato, deve essere indicato un elenco dei mobili all’interno dell’abitazione, solitamente su un documento a parte. Tale elenco è utile al locatore anche per verificare se vi è stato danneggiamento di mobili o se ne dovesse mancare qualcuno dalla lista;
• l’eventuale cauzione (detta impropriamente caparra): anche se non è obbligatoria, è utile al proprietario per essere coperto da eventuali risarcimenti di danni. L’importo è concordato di comune accordo tra le parti;
• il recesso ovvero la facoltà del conduttore di recedere anticipatamente dal contratto;
• la cedolare secca ovvero la possibilità di avere un regime fiscale agevolato alternativo all’IRPEF. Questo regime, chiamato appunto cedolare secca, prevede un’aliquota agevolata al 21% ed è applicabile esclusivamente al reddito generato dalla locazione in questione;
• altre eventuali richieste come (ad es. il divieto di fumare all’interno dell’abitazione).

Normativa

La disciplina della locazione breve è contenuta:

• nell’art. 4 del D.L. 50/2017 che ha previsto poche e semplici regole;
• nell’art. 1 comma 595 della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), che fissa il numero massimo di alloggi gestibili con il regime fiscale della locazione breve;
• in un documento esplicativo dell’Agenzia delle Entrate;
• nella circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate.

La locazione turistica, invece, è disciplinata da:

• il Codice civile, articoli 1571 e seguenti, in assenza di una normativa specifica regionale, per la parte contrattuale;
• la Legge 9 dicembre 1998, n. 431 aggiornata con le modifiche apportate dalla L. 3 maggio 2019, n. 37 e dal D.L. 17 maggio 2022, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla L. 15 luglio 2022, n. 91. (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, cd. Legge sulle locazioni abitative) – Art. 1, comma 2, lettera c). Non disciplina questa particolare forma di locazione e rimanda semplicemente al Codice civile per la parte contrattuale: “Le locazioni di immobili ad uso abitativo per finalità turistiche sono regolate dalle disposizioni del codice civile“;
• il D. lgs 23 maggio 2011, n. 79 (Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo – cd. Codice del turismo) – Art. 12, comma 5 (sopra riportato) e art. 53 (“Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”).

Per la disciplina comune di entrambe le fattispecie, inoltre, ricordiamo l’art. 13 ter del D.L. 145/23 (Decreto anticipi) convertito con modificazioni dalla L. 191/2023

Il Decreto Anticipi

Detto decreto fissa precise regole su tutte le tipologie ricettive: infatti, chiunque metta in locazione il proprio immobile, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, per finalità turistiche o di locazioni brevi, è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive del comune nel cui territorio è svolta l’attività. Consigliamo la lettura del nostro articolo Le Nuove Regole degli Affitti Brevi: Una Guida Aggiornata al 2024 per la guida completa.
Nel testo coordinato della legge di conversione (L. 191/23) sono contenute le varie modifiche fra cui l’aggiunta dell’art. 13-ter. Lo scopo del Decreto Anticipi consiste nel garantire la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, e a fungere come stumento di contrasto a forme irregolari di ospitalità e di sicurezza del territorio. Queste le novità previste dal DDL:

1. Obbligo di acquisizione del CIN (Codice Identificativo Nazionale) tramite la Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), consultabile sul portale del Ministero del Turismo: vale per tutte le tipologie di strutture ricettive, gli affitti brevi inferiori ai 30 giorni e le locazioni ad uso turistico superiori ai 30 giorni, cioè agli alloggi concessi in affitto stagionale con contratto di “locazione transitoria per finalità turistiche”.

La mancata acquisizione del CIN comporta una sanzione pecuniaria compresa tra 800 a 8.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura

2. Obbligo di pubblicizzazione: il codice CIN oltre ad essere indicato in ogni annuncio online, deve essere esposto anche all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio.

La mancata esposizione e indicazione del CIN comporta la sanzione pecuniaria compresa tra 500 a 5.000 euro in relazione alle dimensioni della struttura, applicata per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale la violazione sia stata accertata, oltre all’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato

3. Obblighi in materia di sicurezza antincendio: si applicano sia alle strutture gestite in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, nell’ambito degli affitti brevi inferiori ai 30 giorni e delle locazioni ad uso turistico superiori ai 30 giorni.

l’assenza di estintore e di dispositivi per la rilevazione dei gas comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria compresa tra 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata

4. Obbligo di presentazione della SCIA: sia che si conceda in locazione più di quattro appartamenti (fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche), sia che si conceda in locazione, per sola finalità turistica, più di quattro appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni, presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività imprenditoriale

La mancata presentazione della SCIA comporta una sanzione pecuniaria compresa tra 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura

FAQ

Come funziona l’affitto turistico?

Il contratto di locazione turistica è un particolare contratto di locazione con durata limitata nel tempo, attraverso il quale il locatore si impegna a concedere al turista un diritto personale di godimento su un immobile esclusivamente per una finalità turistica e a fronte di un corrispettivo in denaro e per una durata limitata nel tempo

Quali sono le normative per l’affitto turistico?

Si rimanda alla sezione dell’articolo Normativa

Cosa deve contenere il contratto di affitto turistico?

Si rimanda alla sezione dell’articolo Contratto di affitto turistico: cosa deve indicare

Il contratto di affitto turistico deve essere registrato?

La registrazione del contratto è facoltativa quando la durata del contratto è inferiore ai 30 giorni, mentre è obbligatoria per periodi superiori a 30 giorni. Per approfondire, si rimanda alla sezione dell’articolo Registrazione del contratto

Quali sono le novità previste dal DDL affitti brevi?

Si rimanda alla sezione dell’articolo Il Decreto Anticipi