Affitti brevi in condominio: Regole, limiti e convivenza possibile.

🏠Affitti brevi in condominio: introduzione.

Gli affitti brevi non sono una novità, ma nel contesto condominiale moderno, pongono sfide inedite di convivenza, regole e responsabilità in un fragile equilibrio tra diritti individuali e regole comuni.

Un pò di storia : dalla Villeggiatura agli affitti brevi.

Anche se alcune Regioni definiscono la locazione turistica come una “nuova forma di ospitalità alternativa”, la verità è che esiste da decenni.

Già negli anni Settanta e Ottanta era normale affittare case per la “villeggiatura” magari al mare o in montagna, in un contesto di fiducia e relazioni stabili.

Oggi le piattaforme come Airbnb o Booking hanno trasformato quella prassi in un fenomeno capillare, veloce, spesso impersonale.

Gli affitti brevi sono cresciuti in modo esponenziale e, inevitabilmente, hanno fatto il loro ingresso nei condomìni, andando a gravare su equilibri già fragili e delicati.

La locazione breve è una modalità legittima per mettere a reddito il proprio immobile. Ma è innegabile che possa generare tensioni: rumori, ospiti irrispettosi, accessi continui.

Molti pensano che “ognuno sia padrone a casa propria”.

Ma non è così semplice.

Affitti brevi in condominio : il diritto di proprietà non è assoluto.

In un condominio, il diritto di proprietà non è assoluto: si confronta ogni giorno con quello degli altri.

Le libertà del singolo devono fare i conti con le regole comuni, stabilite dal codice civile e dal regolamento condominiale.

Quel regolamento — contrattuale o assembleare — definisce i limiti all’uso delle parti comuni, ma può anche incidere sulle proprietà esclusive, a patto che vi sia una base giuridica chiara e vincolante.

Ed è proprio qui che nasce il dubbio:

Può il condominio vietare gli affitti brevi? E se sì, in quali casi?

Ma prima un chiarimento doveroso:

Locazioni brevi e strutture ricettive non sono la stessa cosa.

La stampa e il linguaggio comune tendono a fare di tutta un’erba un fascio: si parla genericamente di “B&B”, “Airbnb”, “Casa vacanza“, “Affittacamere” o semplicemente “BnB”, anche quando si tratta di affitti brevi, generando confusione tra le varie tipologie.

In realtà, la locazione turistica e/o breve e le attività ricettive (come affittacamere, Bed & breakfast, case vacanza) sono profondamente diverse su diversi livelli : giuridico, amministrativo e fiscale.

Ma il confine principale si gioca sul filo dei servizi.

Nella locazione breve gli unici servizi ammessi sono quelli strettamente connessi alla finalità residenziale dell’immobile : pulizia iniziale, prima fornitura di biancheria, utenze, WiFi, aria condizionata.

Nelle strutture ricettive, invece, servizi come pulizia durante la permanenza, cambio biancheria, colazione, sono consentiti — e in certi casi addirittura obbligatori : pensiamo ad esempio alla colazione nei Bed and breakfast.

Ciò le qualifica come attività, soggette ad adempimenti specifici.

Regolamento di condominio: quando può vietare gli affitti brevi e le attività ricettive?

Quando un condominio intende limitare le facoltà di godimento dei singoli proprietari, non basta una delibera a maggioranza o un regolamento assembleare.

Serve un regolamento contrattuale : predisposto dal costruttore e allegato agli atti di compravendita , oppure approvato all’unanimità da tutti i condomini (Tribunale di Roma, provv. n.80/2022).

Inoltre il divieto deve essere chiaro ed inequivocabile.

Non basta un generico richiamo al decoro e alla tranquillità.

Affitti brevi in condominio : Cassazione e sentenze. 👩‍⚖️

Con sentenza n. 21307/2016 la Corte di Cassazione ha infatti chiarito che:

🔎“…I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo…”

E ancora Cassazione, sentenza n.24526 del 09/08/2022,

🔎“le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accetto in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto”.

Ma che cosa significa tutto questo In concreto?

Un regolamento che vieta le “attività ricettive” può impedire l’apertura di un B&B, ma non esclude automaticamente la locazione breve.

Per essere valido, il divieto deve essere specifico: alcuni regolamenti condominiali più recenti vietano espressamente le locazioni inferiori a sei mesi.

Solo in questi casi, il vincolo è realmente efficace.

Recentemente è arrivata la sentenza della Corte di appello di Roma ( n.3419 del 2/06/25) che, confermando la sentenza di primo grado, ha ordinato la chiusura immediata delle attività ricettive presenti nel condominio in quanto in contrasto con il regolamento condominiale ( approvato ad unanimità durante l’assemblea – e quindi di tipo contrattuale) che vieta espressamente le ” attività produttive” e “la locazione degli appartamenti per periodi inferiori ai sei mesi”.

Nell’attività di Bed and breakfast è stata rinvenuta un’attività produttiva in quanto presenti i servizi accessori sopracitati.

Infatti, quando la prestazione locatizia è accompagnata dalla prestazione di servizi accessori ( come cambio biancheria o pulizia durante la permanenza), l’attività viene equiparata ad un’attività di scambio o produzione di beni e servizi.

In questo caso specifico poi, il regolamento condominiale contrattuale vieta espressamente la locazione di durata inferiore ai sei mesi.

❗Attenzione a ciò che fai, non solo a ciò che dichiari di fare❗

C’è un aspetto importante da considerare: non basta dichiararsi locazione breve in virtù di ciò che si è dichiarato sulla carta nella Comunicazione iniziale presentata in Regione o in Comune.

Occorre esserlo anche nei fatti.

Se offri servizi accessori non ammessi, rischi di sconfinare nell’attività ricettiva senza autorizzazione , con tutte le conseguenze del caso — fiscali, amministrative e anche condominiali.

Ad esempio offrire la colazione ai propri ospiti – che in una locazione, è sempre bene precisarlo, sono inquilini – configura l’attività di Bed and breakfast, che, se esercitata senza aver presentato la relativa SCIA ( Segnalazione Certificata di Inizio attività) diventa abusiva.

Anche ai fini condominiali – oltre a quelli fiscali – rileva l’attività svolta di fatto.

E spesso sono le recensioni sul web a parlare di servizi non ammessi e a rendere gioco facile a vicini di casa infastiditi.

Obblighi verso l’amministratore di condominio.

Affitti brevi in condominio: il nodo dell’anagrafe condominiale.

L’articolo 1130 del Codice Civile impone all’amministratore di tenere aggiornato il registro di anagrafe condominiale, con i dati anagrafici e fiscali dei condomini e dei titolari di diritti reali o personali di godimento (come gli inquilini con contratto di locazione).

Ogni variazione deve essere comunicata entro 60 giorni, per iscritto, così da permettere l’aggiornamento del registro.

In caso di locazione con obbligo di registrazione, vanno comunicati anche i dati del contratto.

Ma cosa succede in caso di affitti brevi in condominio?

Serve aggiornare l’anagrafe?

La questione non è del tutto pacifica.

Tuttavia, l’orientamento prevalente è che il proprietario che affitta per periodi non superiori ai 30 giorni non è tenuto a comunicare nulla all’amministratore per l’anagrafe condominiale.

Ai fini della sicurezza, i suoi obblighi comunicativi si esauriscono con la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura territorialmente competente, da effettuare tramite il portale Alloggiati Web ,entro 24 ore dall’arrivo (o entro 6 ore per permanenze inferiori alle 24 ore),secondo quanto previsto dall’art. 109 del TULPS — lo stesso obbligo previsto per le strutture ricettive.

“Comunicazione alla questura per affitti brevi, cosa devi sapere”

Affitti brevi in condominio e anagrafe condominiale: comunicazioni e aggiornamenti continui? Impossibile all’atto pratico!

Anche dal punto di vista pratico, imporre la comunicazione all’amministratore per ogni locazione breve significherebbe pretendere un aggiornamento continuo, spesso ogni pochi giorni — qualcosa di oggettivamente insostenibile.

Senza contare che la norma dell’anagrafe condominiale prevede la comunicazione entro 60 giorni, una tempistica che mal si adatta alla brevità e alla frequenza delle locazioni brevi.

⚠️Tuttavia, attenzione al contesto

Non è raro che, in condomìni dove si registrano lamentele o situazioni conflittuali, l’amministratore — spesso su pressione degli altri condomini — chieda al proprietario informazioni sui contratti di locazione breve stipulati all’interno dell’immobile.

Anche in assenza di un obbligo formale, potrebbe quindi esserci una richiesta, dettata da esigenze di trasparenza, sicurezza, quieto vivere o semplice ripartizione delle spese (come le spese dell’acqua in assenza di contatori singoli).

Affitti brevi in condominio: conflitti più frequenti e buone pratiche per evitarli.

Quando si parla di locazione breve in condominio, i motivi di tensione sono spesso ricorrenti:

• rumori molesti e schiamazzi in orari inopportuni;

• uso improprio o danneggiamento delle parti comuni;

• disagio per il continuo via vai di persone sconosciute;

• feste non autorizzate;

• portoncini lasciati aperti;

• disattenzione verso la raccolta differenziata, con rischio di sanzioni condominiali;

• ascensori bloccati da porte lasciate aperte;

• problemi legati ai parcheggi o all’uso degli spazi esterni.

Insomma, più che l’attività in sé, a generare malumori e lamentele è spesso il comportamento (o la disattenzione), non solo degli ospiti, ma a volte anche dei locatori o dei gestori professionisti.

Ma esistono soluzioni.

Nel “microcosmo” condominiale, il locatore può fare molto per favorire una convivenza pacifica e prevenire i conflitti.

📌Cosa può fare il locatore?

🟢 Essere in regola con gli adempimenti burocratici ( CIR – CIN – Alloggiati web – Imposta di soggiorno – Istat regionale).

Non si tratta solo di obblighi formali, ma di una base di legittimità e trasparenza: comunicazione iniziale al Comune o alla Regione (per locazione turistica e/ o breve), eventuale SCIA ( per locazione imprenditoriale e per strutture ricettive) registrazione puntuale degli ospiti su Alloggiati Web, codice CIN regolarmente ottenuto ed esposto fuori dall’edificio (con modalità concordate con l’amministratore).

🟢 Accogliere gli ospiti di persona o con una persona di fiducia.

L’accoglienza in presenza riduce il senso di “abbandono” degli spazi comuni e permette di trasmettere direttamente regole, abitudini e attenzioni.

A volte basta ricordare agli ospiti di sollevare il trolley sul vialetto o chiudere bene il portone.

🟢 Consegnare un regolamento dell’appartamento.

Scritto in modo chiaro, includendo orari di silenzio, informazioni sui parcheggi, indicazioni per la raccolta differenziata.

Utile anche allegare una mappa o istruzioni pratiche.

🟢 Utilizzare un contratto di locazione scritto.

Anche negli affitti brevi: responsabilizza l’ospite, rafforza i diritti del locatore e può contenere clausole utili alla gestione della convivenza.

🟢 Evitare il turnover eccessivo.

Locazioni di una o due notti, seppur legittime, creano più disagi (e rischi) di soggiorni leggermente più lunghi. Un criterio di selezione basato sulla durata può fare la differenza.

🧭Concludendo: Affitti brevi in condominio, diritto e dovere di convivere.

Essere “padroni a casa propria” non significa poter fare tutto ciò che si vuole.

Nel contesto condominiale, ogni libertà si esercita tenendo conto degli altri.

I vicini non sono un ostacolo: sono la cornice umana in cui si svolge l’attività di locazione.

Ascoltare le loro segnalazioni — quando fondate — è un gesto di responsabilità e buon senso.

La locazione breve può trovare spazio anche in condominio, ma va praticata con cura, trasparenza e rispetto.

Solo così può diventare davvero un’opportunità — e non un problema — per chi affitta, per chi soggiorna, e per chi vive accanto.

Raccontaci la tua esperienza 🙂

Sarebbe molto utile ad altri Host!

• Il tuo regolamento condominiale vieta espressamente gli affitti brevi❓ Come è formulata la clausola❓
• Hai mai avuto problemi con l’amministratore o con l’assemblea condominiale per via della tua attività di affitti brevi❓
• Ti è mai capitato che un vicino ti contestasse rumori o comportamenti degli ospiti❓ Come hai gestito la situazione❓
• Nel tuo condominio si è mai discusso in assemblea di Airbnb, B&B o locazioni brevi❓ Qual è stato l’esito❓
• Il tuo Comune o Regione ti ha chiesto documenti aggiuntivi a seguito di lamentele condominiali❓
• Sai se nel tuo regolamento ci sono divieti generici (es. “attività produttive”) che potrebbero includere anche gli affitti brevi❓
• Ti è mai stato richiesto di comunicare i contratti o gli ospiti all’amministratore di condominio❓
• Hai mai avuto dubbi sulla differenza tra locazione breve e attività ricettiva all’interno del condominio❓
• Nel tuo condominio sono già presenti altre case vacanza o B&B ❓Com’è la convivenza❓
• Hai mai pensato di modificare le regole interne del condominio per disciplinare meglio gli affitti brevi❓

👉Partecipa alla conversazione e raccontaci la tua esperienza nei commenti: il confronto e lo scambio di informazioni sono le basi per una convivenza sostenibile 😊