Codice CIN: guida completa per gli affitti brevi 2025

La guida completa per la richiesta del Codice CIN per affitti brevi ed ogni altra tipologia ricettiva: dalla procedura passo passo al chiarimento delle domande più frequenti relative a questo fondamentale requisito.

Cosa cambia con l’introduzione del Codice Identificativo Nazionale per gli affitti brevi in Italia?

Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) apporta novità significative che interessano tutte le tipologie ricettive, compresi quelli in forma non imprenditoriale sia superiori che inferiori a 30 giorni. Il CIN viene istituito dall’art. 13 ter del D.L. 18 dicembre 2023 n. 145 (cd. Decreto Anticipi) convertito in legge 15 dicembre 2023 n. 191 che descrive le modalità di attribuzione, di utilizzo e le tipologie ricettive coinvolte. Vediamo di riassumerle brevemente di seguito per poi analizzarle punto per punto, scendendo sempre più nei dettagli.

Con l’istituzione del CIN l’identificazione degli alloggi, finora di competenza regionale, diventa anche di competenza nazionale

• L’obbligo di acquisizione del CIN coinvolge tutte le tipologie di strutture ricettive, gli affitti brevi inferiori ai 30 giorni di cui al D.L. 50/2017 e le locazioni ad uso turistico superiori ai 30 giorni.
• Per il rilascio del CIN il Ministero del Turismo aveva previsto una fase di sperimentazione, iniziata il 3 giugno e terminata il 2 settembre, dove veniva consentito a chi era già in possesso del CIR di ottenere la ricodificazione in CIN. Con avviso del 3 settembre 2024 pubblicato su Gazzetta Ufficiale il Ministero del Turismo chiude la fase sperimentale della BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive) e comunica che viene messa in funzione la banca dati nazionale delle strutture ricettive ed il Portale Telematico del MITUR per l’assegnazione del CIN. Viene inoltre chiarito che le disposizioni di cui all’articolo 13-ter sopra indicate si applicano a decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione dell’avviso, quindi dal 2 novembre 2024. Un apposito avviso di proroga del Ministero del Turismo del 22 ottobre 2024 ha prorogato detto termine al primo gennaio 2025.
• Chi è già in possesso del CIR può richiedere il CIN dal Portale Telematico del MITUR, dichiarando i Dati catastali dell’alloggio ed il possesso dei requisiti di sicurezza.
• Chi ha già ottenuto la riconversione in CIN dovrà esporre anche il Codice Identificativo Regionale. Questo per evitare che la regione di appartenenze possa applicare eventuali sanzioni previste dalle norme locali. Lo chiarisce il ministero del turismo nella faq 1.3 aggiornata al 27 novembre 2024.
• Per gli alloggi ubicati in regioni dove il CIR non è mai stato istituito, prima di richiedere il CIN sul sito del Ministero, è necessario seguire determinate procedure indicate da regione a regione.
• Le regioni che avevano già istituito il Codice Identificativo Regionale continueranno a rilasciare nuovi codici CIR e riconvertirli in CIN entro sette giorni.
• Il CIN deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio.

Differenza tra codice CIR e codice CIN

Il Codice CIN sostituisce il precedente Codice CIR (Codice Identificativo Regionale) e ha lo scopo di ufficializzare l’avvio dell’attività turistica presso il comune nel quale è situata, nel pieno rispetto degli obblighi di legge. Pertanto, il CIR è un codice rilasciato da alcune regioni italiane (non tutte lo richiedono) per identificare le strutture turistiche; il CIN, invece, è nazionale e vale per tutte le regioni, e in tal modo la sua utilità risiede anche nel fatto di contribuire alla formazione di una Banca Dati Nazionale contenente informazioni su tutte le strutture ricettive turistiche a livello nazionale. Pertanto, in riferimento alle 20 regioni che originariamente prevedevano l’uso del vecchio codice CIR, ciascuna di queste è tenuta a fornire il Codice CIN, tramite aggiunta di un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo in modo da assicurare l’adeguamento alle disposizioni normative in vigore e uniformarsi al nuovo sistema.

Le tipologie ricettive coinvolte

La norma sopra indicata attribuisce al Ministero del Turismo il compito di detenere e gestire una banca dati Nazionale (BDSR) che assegna un Codice Identificativo Nazionale (CIN):

• alle strutture ricettive alberghiere ed alle strutture ricettive extralberghiere, come ad esempio CAV (case vacanze e appartamenti turistici) o B&b;
• alle locazioni turistiche superiori a 30 giorni, cioè agli alloggi concessi in affitto stagionale con contratto di “locazione transitoria per finalità turistiche”;
• agli affitti brevi, ovvero le locazioni turistiche inferiori a 30 giorni disciplinate dall’articolo 4 del D.L. 50/2017.

Le informazioni associate a ogni CIN (anagrafica del locatore, dati dell’alloggio, ecc…) andranno a popolare la Banca dati Nazionale delle strutture ricettive e degli alloggi ad uso turistico, nota anche come BDSR, già istituita con Legge n. 58/2019.

Procedura per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Accedendo al Portale Telematico del MITUR con SPID o CIE (Carta d’Identità Elettronica) si potranno visualizzare gli alloggi associati al proprio codice fiscale. Nel caso non si visualizzasse, cliccando sul pulsante in basso “Segnalazione Struttura Mancante”, si aprirà una schermata dove inserire i dati della struttura e, una volta confermati, verranno inviati alla regione o provincia autonoma competente affinché proceda all’aggiornamento.

Se invece la propria struttura risulta presente, sarà sufficiente completare la scheda di dettaglio con le informazioni mancanti e confermare i dati cliccando sul pulsante “Ottieni CIN“.

I titolari ed i gestori delle varie tipologie ricettive che accedono al portale, compresi i loro delegati, possono accedere all’elenco delle strutture associate al proprio codice fiscale. In caso di accesso da parte di un delegato, la piattaforma richiede il caricamento del documento di delega firmato dal delegante, unitamente alla sua carta d’identità.

Inoltre, è richiesto l’inserimento dei dati dell’immobile e di altra natura, oltre all’autocertificazione relativa ai requisiti di sicurezza (dispositivi per la rilevazione di gas nonché di estintori) semplicemente spuntando la casella pertinente.

In caso di struttura gestita in modo imprenditoriale, è richiesta la conferma del proprio codice ATECO di appartenenza; in assenza (per chi opera in forma non imprenditoriale e senza partita IVA), selezionare la casella “Assente”.

Come è composto il codice CIN

La procedura di ottenimento del CIN e tutti gli aspetti tecnici correlati vengono trattati in un apposito decreto di interoperabilità, che prevede tre diverse casistiche:

CIR istituito da regioni o province autonome, la cui struttura è conforme allo standard fissato dal Ministero del Turismo

In questo caso il codice CIR è così composto:

• Codice di Ricodifica del Ministero del Turismo (specifico per l’identificazione dell’origine del CIN);
• Codice ISTAT della Provincia;
• Codice ISTAT del Comune;
• Codice di Classificazione ISTAT;
• Sequenza Alfanumerica Casuale, cioè una serie di caratteri alfanumerici generati casualmente per garantire l’unicità del codice.

In questa situazione la BDSR ricodifica il CIR in CIN anteponendo il prefisso IT al già esistente codice CIR (Codice Identificativo Regionale). Le 2 immagini seguenti ne danno dimostrazione:

Codice Identificativo Regionale (CIR)

Codice Identificativo Nazionale (CIN)

CIR istituito da regioni o province autonome, la cui struttura non è conforme allo standard fissato dal Ministero del Turismo, come ad esempio la Valle d’Aosta

Qualora gli enti regionali non avessero adeguato il loro CIR allo standard ministeriale, sarà il portale telematico del MITUR a generare il nuovo CIN.

Regioni o province autonome che non hanno mai istituito il codice CIR (Codice Identificativo Regionale)

È necessario informarsi presso la regione o la provincia di afferenza in merito alla procedura di registrazione dell’alloggio. Ad esempio, la regione Molise prevede una procedura propedeutica al rilascio del CIN, nell’ambito della quale la modulistica debitamente compilata e trasmessa sarà poi inoltrata al Ministero per la richiesta del CIN.

Quali sono i nuovi obblighi di legge per gli affitti brevi?

La gestione delle locazioni turistiche e degli affitti brevi comporta adempimenti e regole da osservare che riguardano gli aspetti che seguono.

Pubblicizzazione dell’alloggio

Il codice CIN oltre ad essere indicato in ogni annuncio online, deve essere esposto anche all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio.

Requisiti di sicurezza

Gli impianti degli alloggi gestiti in forma imprenditoriale devono essere conformi alle norme di sicurezza previste dalla vigente normativa statale e regionale. Inoltre, anche gli alloggi gestiti in forma non imprenditoriale, devono essere dotati di:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti e installate da professionisti abilitati, secondo le indicazioni riportate nel decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37. Un’apposita faq del Ministero del Turismo non obbliga l’installazione di detti dispositivi in alloggi privi di impianto a gas e dove anche non via siano rilasci incontrollati di gas combustibili o di formazione di monossido di carbonio;
• estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed un solo piano. I requisiti degli estintori sono riportati nell’allegato I, punto 4.4 del decreto del Ministro dell’interno 3 settembre 2021, che prevede una capacità estinguente non inferiore a 13A e carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri. Gli estintori devono inoltre essere controllati periodicamente secondo le istruzioni contenute nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore, conformemente alla norma tecnica UNI 9994-1.

Forma imprenditoriale

L’attività di locazione breve gestita in forma imprenditoriale prevede l’obbligo di presentazione della SCIA al competente SUAP comunale.

Disciplina fiscale

La disciplina fiscale delle locazioni brevi previsti dall’art. 4 del D.L. 50/17, cioè quelle in forma non imprenditoriale e fino a 30 giorni: l’art. 1 comma 63 della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) apporta una modifica all’art. 4 del D.L. 50/2017, in virtù della quale la cedolare secca al 21% si applica solo sul primo alloggio. A partire dal secondo alloggio si applica la cedolare secca al 26%.

Sanzioni in caso di mancata conformità

La norma assegna ai comuni la verifica della conformità degli alloggi ai requisiti di sicurezza, che attraverso le forze di polizia locale potranno irrogare sanzioni amministrative pecuniarie.

I titolari di locazioni in forma imprenditoriale che operano in assenza dei requisiti di sicurezza degli impianti rischiano le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale.

I titolari ed i gestori delle locazioni a prescindere che siano in forma imprenditoriale o meno, se operano in assenza di estintore e di dispositivi per la rilevazione dei gas rischiano sanzioni pecuniarie da 600,00 a 6.000,00 euro per ciascuna violazione accertata.

Le altre sanzioni previste dalla norma sono le seguenti:

attività in forma imprenditoriale esercitata in assenza della SCIA: il titolare è punito con la sanzione pecuniaria da €2.000 a €10.000.

Locazione di immobile privo di CIN, compresa l’eventuale proposta di locazione: il titolare dell’alloggio o della struttura è punito con la sanzione pecuniaria da €800 a €8.000.

Mancata esposizione ed indicazione del CIN: il soggetto obbligato è punito con una sanzione pecuniaria da €500 a €5.000 per ciascuna struttura o unità immobiliare e con l’immediata rimozione dell’annuncio pubblicato.

Domande Frequenti (FAQ)

E’ possibile ottenere il Codice CIN senza prima richiedere il CIR?

Il codice CIN non sostituisce il CIR, ma lo integra: rimane infatti fermo l’obbligo della previa acquisizione del codice CIR, ove previsto dalla Regione nella quale è ubicato l’immobile. Pertanto, il soggetto già in possesso del codice CIR può effettuare la richiesta di acquisizione del codice CIN tramite il Portale Telematico del MITUR.

Come faccio ad ottenere il CIN se la regione ritarda a rilasciarmi il CIR?

I tempi di rilascio del CIR possono essere più o meno lunghi a seconda dei tempi istruttori impiegati dai comuni e dalle regione per la valutazione delle richieste di registrazione degli immobili. I tempi possono anche dipendere dal carico di lavoro che grava negli uffici. Solitamente (ad eccezione di determinate regioni, come ad esempio la Sardegna) il CIR si può ottenere registrando l’alloggio su un portale unico, istituito su apposito protocollo d’intesa fra comuni e regione. Dopo l’inserimento dei dati il comune avvia l’istruttoria e all’esito positivo trasmette la pratica alla regione per il rilascio del CIR, che viene comunicato via email o pec al locatore.

Quanto tempo possono impiegare comuni e regioni a valutare una pratica e rilasciare il CIR?

L’art. 13 ter comma 3 lettera a) del D.L. 145/2023 ha previsto che chi non riceve il CIR entro una certa data può richiedere il CIN direttamente dalla BDSR (Banca Dati Strutture Ricettive):
Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva,…nel caso delle regioni e delle province autonome che hanno già attivato delle banche dati territoriali e che non hanno attribuito il codice regionale e provinciale nel termine di conclusione del procedimento previsto dalla propria normativa. In tale ultima ipotesi, l’istanza deve essere presentata nel termine di dieci giorni decorrenti dalla scadenza del termine di conclusione del procedimento;

Come si traduce in termini pratici questa previsione normativa?
Va innanzitutto chiarito che se la norma regionale non prevede uno specifico termine per la conclusione del procedimento (cioè l’istruttoria), detto termine deve considerarsi pari a 30 giorni. Ciò significa che se decorrono 30 giorni dalla richiesta del CIR senza che comune o regione richiedano integrazioni o la pratica venga rigettata, il richiedente può effettuare sulla BDSR una segnalazione di struttura mancante.

La FAQ 2.3 della BDSR chiarisce che durante questa fase di verifica è esclusa l’applicazione delle sanzioni previste per la mancata esposizione del CIN. Con la segnalazione di struttura mancante il Ministero del Turismo interpella il comune o la regione chiedendo il motivo per cui non è stato rilasciato il CIR. Da questo momento comune e/o regione hanno 30 giorni di tempo per giustificare la mancata attribuzione del CIR. Le motivazioni per cui il CIR spesso non viene rilasciato possono essere assai diverse (integrazioni richieste dal comune e mai presentate, l’immobile non possiede i requisiti di abitabilità, alloggio mai registrato al comune, ecc…).

Prima di segnalare in BDSR una struttura mancante è consigliabile far decorrere almeno 30 giorni dalla richiesta di registrazione dell’alloggio al comune o sul portale regionale in uso presso la regione di appartenenza. Una pratica “bloccata” per motivi che non dipendono dal locatore verrà evasa in breve tempo ed il CIR verrà attribuito dopo qualche giorno dalla segnalazione. L’alloggio sarà quindi visibile in BDSR e si potrà richiedere il CIN.

La predetta FAQ 2.3 chiarisce anche che se il comune o la regione non giustificano il mancato rilascio del CIR nel termine indicato (presumibile in 30 giorni) la BDSR rilascerà al richiedente un CIN non verificato, che rimarrà valido fino a quando comune o regione non avranno completato la verifica. Se la verifica si concluderà positivamente il CIN passerà allo stato verificato, altrimenti verrà revocato.

Cosa succede se un locatore effettua una segnalazione di struttura mancante senza aver mai richiesto il CIR?

O in buona fede o in malafede, di tanto intanto qualche locatore ci prova. Se non è mai stato richiesto il CIR e si tenta comunque di ottenere il CIN con una segnalazione di struttura mancante, non si arriverà mai al risultato sperato. Dopo la segnalazione, come già abbiamo visto, il ministero del turismo interpella comune e regione. Se il CIR non è stato mai richiesto la BDSR comunicherà al locatore che l’alloggio non è censito nella banca dati regionale.

Qual è la differenza tra CIR e CIN?

 Il CIR (Codice Identificativo Regionale) è un codice rilasciato da alcune regioni italiane per identificare le strutture turistiche; il CIN, invece, è nazionale e vale per tutte le regioni.

Chi deve richiedere il codice CIN?

I titolari di tutte le tipologie di strutture ricettive, gli affitti brevi inferiori ai 30 giorni di cui al D.L. 50/2017 e le locazioni ad uso turistico superiori ai 30 giorni.

Come si ottiene il CIN per un affitto breve?

Si rimanda alla sezione dell’articolo Procedura per ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Chi deve richiedere il CIN: proprietario o intermediario?

Anche il gestore o property manager può fare richiesta del CIN, purché dotato di una delega ufficiale rilasciata dal proprietario, che serva anche a garantire che tutte le strutture siano conformi alle normative di sicurezza.

Quali documenti servono per richiedere il CIN?

È obbligatorio allegare una dichiarazione contenente i dati catastali dell’immobile; inoltre, nella compilazione del modulo, sarà richiesta l’autocertificazione, mediante spunta delle relative caselle, della conformità ai nuovi requisiti di sicurezza (ovvero la presenza dei dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio e di estintori portatili a norma di legge).

Come funziona il Portale Nazionale per le locazioni brevi (o BDSR, Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive)?

Le informazioni associate ad ogni CIN (anagrafica del locatore, dati dell’alloggio, ecc…) andranno a popolare la BDSR o Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e degli alloggi ad uso turistico.

Cosa succede se non si espone il CIN?

Si rimanda alla sezione dell’articolo Sanzioni in caso di mancata conformità

Dove va esposto il CIN?

Il codice CIN oltre ad essere indicato in ogni annuncio online, deve essere esposto anche all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio. È raccomandabile informarsi preventivamente sia a livello regionale che comunale quanto alle indicazioni specifiche attinenti a vari aspetti relativi all’esposizione della targhetta riportante il CIN (ad esempio, in determinati centri storici si richiede l’impiego di specifici materiali di supporto).

Il CIN si applica anche alle locazioni turistiche in forma non imprenditoriale?

Sì, il codice CIN è obbligatorio per le strutture ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, per quelle destinate alle locazioni brevi, oltre che alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, sia superiori che inferiori a 30 giorni.

Ci sono differenze tra le Regioni per l’applicazione del CIN?

Gli alloggi ubicati in regioni dove il CIR non è mai stato istituito possono già richiedere il CIN sul sito ufficiale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR). Le regioni che avevano già istituito il Codice Identificativo Regionale continueranno a rilasciare nuovi codici CIR e riconvertirli in CIN entro sette giorni. Si rimanda alla sezione dell’articolo Come è composto il codice CIN.

Il CIN sostituisce altri codici identificativi?

No, non lo sostituisce ma lo integra. Infatti, resta obbligatoria la preventiva acquisizione del codice CIR, ove previsto dalla Regioni di afferenza.