Affittare casa per periodi brevi: tutto quello che devi sapere

Posso affittare casa per periodi brevi?

Certamente! Vediamo di comprendere come affittare casa per periodi brevi e tutte le implicazioni burocratiche che ne derivano. Premettiamo intanto che la locazione va gestita in modo diverso a seconda se riguarda periodi superiori o inferiori a 30 giorni. Vediamolo di seguito.

Locazione superiore a 30 giorni

Locazioni transitorie

La locazione transitoria non può superare i 18 mesi ed è disciplinata dall’art. 5 comma 1 della Legge 9 dicembre 1998 n. 431. Riguarda necessità transitorie di proprietario o inquilino che devono essere adeguatamente specificate nel contratto e documentate. Per l’inquilino una “necessità transitoria” può ad esempio essere un’esigenza lavorativa, la necessità di una dimora mentre attende che si completino i lavori edili della propria abitazione di residenza, l’assistenza ad un proprio familiare o altre casistiche. Per il locatore invece una necessità transitoria può essere una futura prospettiva di vendita dell’immobile, la necessità dell’immobile per utilizzo proprio o di un familiare o per l’avvio di lavori di ristrutturazione già preventivati. L’elenco delle necessità transitorie possono variare da località a località e sono di norma pubblicate sul sito web del proprio comune o in quello delle associazioni e sindacati della proprietà edilizia. Dedicheremo un apposito articolo su questo argomento.

Locazione Turistica

Il contratto di locazione turistica superiore a 30 giorni non rientra né nella locazione transitoria né in quello della locazione abitativa primaria e deve essere stipulato in modo tale da evitare l’applicazione di tali norme. Deve ad esempio essere indicata la finalità turistica della locazione e la durata del contratto. Per il resto si applica la disciplina generale dei contratti con condizioni liberamente stabilite dalle parti. Anche a questo argomento dedicheremo un apposito articolo.

Locazione inferiore o pari a 30 giorni: l’affitto breve

E’ quella di cui ci occupiamo in questo articolo. Se sei un privato e possiedi una seconda casa, con il regime fiscale degli affitti brevi potrai metterla in affitto per periodi non superiori a 30 giorni, avvalendoti del regime fiscale della cedolare secca, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 21%. E’ possibile utilizzare il regime delle locazioni brevi nel caso tu voglia dare in affitto una porzione della casa in cui vivi, anche nel caso tu non sia il proprietario. E’ importante però che nel tuo contratto di locazione o comodato con il proprietario via sia una clausola che consenta la sublocazione. In mancanza è necessario accordarsi con lui e formalizzarlo per iscritto, anche con una semplice scrittura privata.

Posso affittare la mia casa anche per una sola notte?

Un disegno di legge del 2023 proposto dal ministro del turismo Daniele Santanchè, mai però diventato legge, prevedeva un obbligo di soggiorno di almeno 2 notti nei centri storici di alcune città metropolitane. La proposta aveva il fine di favorire il settore alberghiero che denunciava la concorrenza dei servizi offerti da piattaforme online come Airbnb e Booking.com. Ad oggi non ci sono norme statali o regionali con limiti sulla durata minima di una locazione breve, che può infatti essere anche di una sola notte.

Quali sono le conseguenze a cui andrai incontro se affitti casa per brevi periodi?

La gestione di un affitto breve è molto vantaggiosa perché consente guadagni quasi immediati, soprattutto se l’alloggio è ubicato in località ad alta affluenza turistica o si presta ai brevi soggiorni tipici del settore business. Chi gestisce una locazione deve occuparsi dell’accoglienza degli ospiti, della cura del loro soggiorno ed alcuni adempimenti burocratici non particolarmente complessi. Per avere chiarezza di come affittare una casa per periodi brevi occorre quindi inquadrare alcuni adempimenti fondamentali che sono in pratica tre:

• una tantum (da fare una volta e basta);
• ad ogni ingresso degli ospiti;
• adempimenti periodici.

Vediamo come va svolto ciascuno di essi scendendo sempre più nel dettaglio. Tieni anche presente che nel caso tu non abbia tempo o voglia di districarti nel mondo della burocrazia, puoi avvalerti di un’agenzia specializzata in burocrazia delle locazioni. Sappi che con una spesa contenuta potrai liberarti da tutta questa burocrazia.

Adempimenti una tantum (una volta e basta)

Acquisizione del codice CIR e del codice CIN

Il CIR ed il CIN vengono rilasciati a seguito della registrazione dell’alloggio presso il comune e la regione di ubicazione. Si tratta di due codice identificativi dell’alloggio, uno regionale ed uno nazionale, che devono essere esposti in tutte le iniziative promozionali. La procedura per il rilascio varia da regione a regione o anche da comune a comune. L’obbligo di acquisizione ed esposizione è ormai previsto in tutte le regioni d’Italia. Dove il CIR non è mai stato istituito va richiesto direttamente il CIN.

Apertura Account Alloggiati Web (Servizio Alloggiati)

Il Servizio Alloggiati è il portale web della Polizia di Stato che si utilizza per le trasmissioni obbligatorie dei dati degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo, oppure entro 6 ore, in caso di soggiorno di una sola notte. Al portale si accede utilizzando le credenziali che vengono rilasciate dalla questura competente, inoltrando apposita richiesta.

Apertura della posizione per l’imposta di soggiorno (se prevista dal comune)

I comuni che prevedono l’imposta di soggiorno assegnano al gestore una serie di adempimenti fra cui anche la riscossione dagli ospiti di alcune piccole somme che andranno poi versate a scadenze periodiche nelle casse comunali. In questa fase di avvio dell’attività occorre solo richiedere al comune l’apertura della posizione per l’imposta di soggiorno. In alcuni comuni la posizione per l’imposta di soggiorno si apre d’ufficio, al momento della registrazione dell’alloggio, di cui abbiamo già parlato qualche riga più sopra.

Adempimenti ad ogni ingresso degli ospiti

Trasmissione delle generalità degli ospiti alla questura

Come già accennato, dal momento dell’arrivo degli ospiti, il gestore ha 24 ore di tempo (o 6 ore in caso di soggiorno di 1 notte) per trasmettere le loro generalità alla questura, utilizzando il Servizio Alloggiati presente sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Si tratta di un obbligo di legge il cui inadempimento fa rischiare al locatore la sanzione penale dell’arresto fino a tre mesi o un’ammenda fino a € 206,00. Bisogna quindi stare molto attenti e non commettere errori o dimenticanze.

Comunicazioni statistiche

Così come per la questura, sul portale statistico della regione di appartenenza, bisogna inserire i dati degli ospiti, con la differenza che qui i tempi non sono così stringenti. Fortunatamente i portali statistici di tutte le regioni italiane consentono, una volta inseriti i dati degli ospiti, di generare un file da utilizzare per le comunicazioni in questura. Utilizzando questa modalità l’invio dei dati alla questura sarà contestuale alla trasmissione dei dati statistici alla regione.

Adempimenti per l’imposta di soggiorno

Come già accennato, nei comuni in cui è istituita l’imposta di soggiorno, è l’obbligo del gestore far pagare agli ospiti l’imposta di soggiorno e versare le somme al comune in modo cumulativo ed a scadenze periodiche. Vedremo questo argomento nel prossimo paragrafo ed anche come comportarsi se gli ospiti si rifiutano di pagare. In questa fase occorre soltanto incassare gli importi e metterli da parte.

Adempimenti periodici

Imposta di soggiorno: adempimenti verso il comune

Le cadenze per i versamenti dell’imposta di soggiorno vengono stabiliti dai singoli regolamenti comunali e possono essere mensili, bimestrali, trimestrali o quadrimestrali. Contestualmente ai versamenti va anche dichiarato il numero di ospiti accolti in quell’arco temporale ed una volta all’anno, di solito entro gennaio, va presentata una dichiarazione delle somme complessivamente versate (mod. 21). Molti comuni mettono a disposizione un’apposito portale online per rendere più semplice la procedura. Se gli ospiti non pagano l’imposta potrà farsene carico il gestore oppure si potranno segnalare al comune i dati anagrafici degli ospiti che non hanno voluto pagare. In tal caso il gestore non sarà tenuto al pagamento.

Imposta di soggiorno: adempimenti verso l’Agenzia delle Entrate

Entro il 30 giugno di ogni anno c’è obbligo di comunicare sul portale dell’Agenzia delle Entrate, con riferimento all’anno precedente, una dichiarazione annuale riepilogativa dell’imposta di soggiorno. Si devono in pratica inserire nel portale alcuni dati già stati trasmessi al comune. Al portale dell’Agenzia delle Entrate si accede con SPID ma è consigliabile affidare questo adempimento al proprio commercialista o CAF.

Chiusure giornaliere e temporali sul portale statistico

Sul portale statistico vanno anche inseriti i periodi in cui non vi sono prenotazioni oppure gli archi temporali in cui si decide di non affittare l’alloggio. Non ci sono scadenze imminenti ma si tratta comunque di adempimenti obbligatori che, se non eseguiti, non verrà consentito l’inserimento di nuove comunicazioni statistiche. Si rischia inoltre di ricevere una pec di sollecito da parte della regione.

Come posso gestire la locazione breve?

La locazione breve può essere gestita direttamente dal locatore, che si prenderà cura del soggiorno degli ospiti e degli adempimenti burocratici già visti. Si può in alternativa affidare il tutto ad un’agenzia di intermediazione immobiliare, con guadagni però molto inferiori. Analizziamo i due tipi di gestione per capire quale meglio si adatta alle nostre necessità, anche sotto gli aspetti fiscali.

Gestione diretta da parte del locatore

Se ben gestita ed organizzata, la gestione diretta fa ricevere guadagni ben più alti rispetto a quelli che si ottengono affidando la gestione ad un’agenzia di intermediazione immobiliare come Cleanbnb o Novasol. C’è poi da considerare che l’agenzia potrebbe anche non accettare il nostro alloggio, in quanto non idoneo al livello di qualità richiesto. Curare il soggiorno degli ospiti è un vero e proprio lavoro, da cui si possono ottenere soddisfazioni personali ed economiche anche importanti. Non va però sottovalutata la corretta gestione della burocrazia per evitare problemi di ogni tipo.

Gli aspetti fiscali

Inquadriamo sommariamente gli aspetti fiscali delle locazioni brevi, precisando che per maggiori chiarimenti è sempre meglio consultarsi con il proprio commercialista o Centro di Assistenza Fiscale CAF. L’attuale legislazione fiscale consente ad un cittadino privato, anche se non proprietario, di poter gestire fino a 4 alloggi in forma non imprenditoriale, cioè senza che sia necessario aprire una partita iva. Lo ha previsto espressamente l’art. 1 comma 595 della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) che ha fissato a 4 il numero massimo di alloggi gestibili con il regime fiscale delle locazioni brevi. Chi si vuole quindi dedicare a questa attività potrà avvalersi di notevoli vantaggi fiscali, a patto però di rispettare poche e semplici regole, che vediamo di seguito.

La disciplina fiscale della locazione breve è contenuta:

• in un documento esplicativo dell’Agenzia delle Entrate;
• nell’art. 4 del D.L. 50/2017 che ha previsto poche e semplici regole;
• nell’art. 1 comma 595 della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), che fissa il numero massimo di alloggi gestibili con il regime fiscale della locazione breve.
• nella circolare esplicativa 10/E dell’Agenzia delle Entrate

Le previsioni di questi 3 punti sono così sintetizzabili:

• come già accennato, la forma non imprenditoriale attraverso cui ci si può avvalere del regime fiscale della cedolare secca al 21% (che vedremo di seguito) è limitata alla gestione di al massimo 4 alloggi.
• La durata del contratto di affitto ad uso turistico di una locazione breve non può superare i 30 giorni. Qualora venissero superati, la gestione non sarebbe più inquadrabile come locazione breve ma come locazione transitoria, con il conseguente obbligo di registrazione del contratto e l’impossibilità di avvalersi del regime fiscale agevolato. Il termine massimo di 30 giorni va riferito alla somma dei contratti nell’arco dell’anno solare stipulati allo stesso soggetto e non alla somma dei contratti stipulati a più soggetti (se si affitta quindi un alloggio allo stesso soggetto per 5 giorni al mese, nello stesso anno non si potranno stipulare a lui stesso oltre 6 contratti. Eventuali altri contratti devono essere stipulati ad altri soggetti).
• Non vi è obbligo di registrazione del contratto: la registrazione è puramente facoltativa. In ogni caso è sempre meglio redigere il contratto in forma scritta piuttosto che verbale, in modo da poter includere previsioni normative locali come l’obbligo di versamento dell’eventuale imposta di soggiorno, il costo della locazione, il rispetto delle regole condominiali o semplicemente poter allegare eventuali regole della casa. Approfondiremo di seguito questo argomento.
• Si possono concedere in locazione soltanto immobili ad uso abitativo unitamente a relative pertinenze (ad esempio box, posti auto, cantine, soffitte, ecc…). Le categorie catastali ammesse vanno da A1 ad A11, ad esclusione della A10, che riguarda gli uffici o gli studi privati. Se le pertinenze di categoria catastale non abitativa vengono locate ad uso abitativo (di fatto) separatamente dall’abitazione principale, non ci si potrà avvalere del regime fiscale agevolato.
• Il contratto di locazione ad uso turistico deve essere stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Tale aspetto riguarda sia il locatore che l’affittuario (un privato non può ad esempio locare un alloggio ad un altro soggetto in forma di impresa rilasciando fattura, così come una struttura ricettiva in forma d’impresa non può locare ad un privato).
• Ci si può avvalere del regime fiscale agevolato anche per sublocare un immobile ma a condizione che vi sia consenso scritto da parte del proprietario o del comodatario. Lo stesso per l’usufruttuario, in quanto ha la piena disponibilità dell’immobile.
• Il regime fiscale degli locazioni brevi con cedolare secca prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva al 21% sui canoni di locazione del primo alloggio. Per quelli successivi l’aliquota da applicare è pari al 26%. Come abbiamo già visto, possono avvalersi di questo regime fiscale anche l’usufruttuario, il conduttore o il comodatario nel limite massimo di 4 alloggi gestibili. E’ inoltre possibile scegliere su quale alloggio ci si vuole avvalere dell’aliquota ridotta del 21%.
• Nella gestione degli alloggi si possono prevedere servizi accessori come aria condizionata, biancheria, pulizia, servizi internet ecc… Non possono invece essere forniti i servizi aggiuntivi, tipici delle attività in forma d’impresa, come ad esempio il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, ecc…
• Così come per locazioni in forma imprenditoriale è previsto l’obbligo delle comunicazioni in questura delle generalità degli ospiti;
• La ricevuta all’ospite va sempre rilasciata nel caso di pagamento in contanti (nel 2024 il limite è stato fissato a 5000 euro). In caso di pagamento con mezzo tracciato (bonifico, assegno, vaglia, ecc…) essa va rilasciata solo su sua richiesta. Se l’importo della locazione supera le € 77,47 è necessario applicare sulla ricevuta una marca da bollo da 2 euro;
• Nel regime fiscale della cedolare secca viene consentito l’utilizzo di piattaforme online di intermediazione immobiliare come Booking, Airbnb ed altre, che incassano i canoni di locazione e li versano al proprietario al netto delle spese. Queste piattaforme agendo in qualità di sostituti d’imposta, trattengono il 21 per cento dell’importo spettante al beneficiario versandolo all’erario. Questa somma è da considerarsi come acconto in sede di dichiarazione dei redditi. A questo proposito è consigliabile non includere nel canone le spese di pulizia ma indicarle a parte, proprio per evitarne la tassazione.

E se si vogliono gestire oltre 4 alloggi?

L’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021 trattata qualche rigo sopra “presume” la forma imprenditoriale di un’attività di locazione se si gestiscono oltre 4 alloggi. Una gestione di questo tipo prevede l’obbligo di apertura di una partita iva e dell’iscrizione al registro delle imprese, operazioni che richiedono necessariamente l’assistenza fiscale di un commercialista. Bisogna poi considerare che nella forma imprenditoriale non ci si può avvalere del regime fiscale degli affitti brevi con cedolare secca, ma si possono però portare in detrazione le spese sostenute per l’attività. Riguardo invece agli aspetti amministrativi l’avvio di una forma imprenditoriale prevede l’obbligo di presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) presso il competente SUAP comunale. Affronteremo questo argomento nel paragrafo successivo.

Gli aspetti amministrativi

Di norma l’avvio di un’attività di locazione, che sia in forma imprenditoriale o meno, prevede la registrazione dell’alloggio presso il comune di ubicazione. Va in pratica presentata una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al competente SUAP comunale, anche con l’assistenza di un commercialista o di un tecnico (geometra, ingegnere o architetto). Nella maggior parte delle regioni d’Italia l’obbligo di presentazione riguarda anche le strutture ricettive che vengono gestite in forma non imprenditoriale, come ad esempio i B&b, che operano senza partita iva e con solo codice fiscale.

Per le locazioni brevi in forma non imprenditoriale (gestite quindi da privati), in alternativa alla SCIA è possibile presentare al comune una “comunicazione” di avvio dell’attività di locazione breve. Si tratta di un modulo molto semplice contenente i dati del locatore, quelli dell’alloggio e una dichiarazione che l’immobile è in possesso dei requisiti urbanistici, di igiene e di sicurezza degli impianti.

Ci sono però regioni d’Italia che, all’insorgere di determinate condizioni, prevedono l’obbligo di presentazione della SCIA anche per l’attività di locazione breve. La seguente tabella illustra le sole regioni italiane che prevedono questo adempimento e le relative condizioni:

Regione	Obbligo di presentazione SCIA	Riferimento normativo
Valle d’Aosta	Se si superano 180 giorno l’anno	Art. 4 comma 1 lett. f) L.R. 11/23
Emilia Romagna	Se si superano i 3 alloggi	Art. 12 comma 1 L.R. 16/04
Provincia autonoma di Bolzano	Se nell’anno si superano i quattro contratti d’affitto e se si utilizzano piattaforme online come Booking o Airbnb	Art. 1 comma 1 bis L.P. 12/95

Importante: anche se la regione prevede l’obbligo di SCIA, sotto il profilo fiscale rimangono sempre valide le regole sulle locazioni brevi fissate dalle leggi statali.

Forma imprenditoriale

Come già accennato, la forma imprenditoriale è prevista per la locazione breve di oltre 4 alloggi oppure nel caso di avvio di una struttura ricettiva. In queste situazioni è fondamentale consultarsi sia con un commercialista che con un tecnico per valutare se sia opportuno optare per un affittacamere, un affitto breve di oltre 4 alloggi o altra tipologia ricettiva più conveniente. La valutazione deve tenere conto sia degli aspetti fiscali che delle caratteristiche degli alloggi.

Gestione affidata ad agenzia di intermediazione immobiliare

Come già accennato, se un’agenzia di intermediazione immobiliare è disposta ad accettare il nostro alloggio, verremo sgravati dalle implicazioni amministrative e fiscali che la gestione diretta comporta. I guadagni saranno molto inferiori ma si avrà il vantaggio di potersi avvalere del regime fiscale delle locazioni brevi già trattato sopra. In alcune regioni d’Italia l’affidamento di un alloggio ad un Property Manager non sgrava però il proprietario da ogni responsabilità sulla gestione.

In Sicilia, ad esempio, non essendo mai stata istituita la figura del Property Manager, un professionista gestore di alloggi viene inquadrato come un comune cittadino privato che può gestire fino ad un massimo di 4 alloggi, con la conseguenza che non gli è consentito richiedere oltre 4 CIR. Ciò accade perchè la piattaforma siciliana di rilascio del CIR si è allineata a quanto previsto dall’art. 1 comma 595 della legge di bilancio 2021, argomento già trattato sopra. Per superare questo ostacolo il CIR viene fatto richiedere al proprietario e tutte le comunicazioni statistiche verranno fatte in suo nome ed in suo conto e non a nome del Property Manager. Ne consegue che la responsabilità sugli adempimenti statistici rimane sempre in capo al proprietario e non all’agenzia che prende in carico la gestione dell’alloggio.

Aspetti fiscali

Le stesse regole dei portali telematici sulla ritenuta d’acconto al 21% rimangono valide affidando la gestione della locazione ad un’agenzia di intermediazione immobiliare. Anche qui, in qualità di sostituto d’imposta, il sito o agenzia tratterrà il 21 per cento dell’importo spettante al beneficiario versandolo all’erario. Detta somma verrà poi considerata come acconto in sede di dichiarazione dei redditi.

Come posso presentare la mia casa onestamente senza nascondere nulla?

La maggior parte delle regioni d’Italia prevedono per la registrazione di un alloggio la sottoscrizione di una dichiarazione sul rispetto dei requisiti di igiene e sicurezza previste dalla normativa urbanistica comunale. Questo significa che se non si vuole nascondere nulla, l’alloggio deve essere in possesso del certificato di abitabilità e della dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico, idrico e di riscaldamento. In mancanza, sarà necessario rivolgersi ad un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) affinché provveda a redigere una Segnalazione Certificata per l’Agibilità, i cui costi e tempi dipendono dallo stato in cui versa l’immobile e dagli interventi necessari. Superato questo scoglio, si potrà avviare la locazione breve registrando l’alloggio presso il comune per la richiesta del CIR, per poi proseguire con gli altri adempimenti già trattati sopra.

Importante: a prescindere che il comune richieda o meno l’agibilità dell’immobile e la certificazione di sicurezza degli impianti, è sempre consigliabile, per la sicurezza degli ospiti, che l’alloggio sia abitabile ed in regola.

Quali sono le nuove regole del 2024 per gli affitti brevi?

Il settore degli affitti brevi nel 2024 viene attraversato da importanti novità che interessano sia gli aspetti fiscali che amministrativi.

Aspetti fiscali

Fino al 2023 l’imposta sostitutiva al 21% sul canone di locazione (cd. cedolare secca) era applicabile su tutti gli alloggi gestiti (come già abbiamo visto, fino ad un massimo di 4). A decorrere dal 2024 la cedolare secca al 21% si applica solo sul primo alloggio. A partire dal secondo alloggio l’imposta sostitutiva è al 26%. Lo ha previsto l’art. 1 comma 63 della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) che ha apportato una modifica all’art. 4 del D.L. 50/2017.

Aspetti amministrativi

Con l’istituzione del Codice Identificativo Nazionale CIN l’identificazione di tutte le tipologie ricettive diventa di competenza statale. L’art. 13 ter del D.L. 18 dicembre 2023 n. 145 (cd. Decreto Anticipi) prevede che anche le locazioni brevi in forma non imprenditoriale devono essere dotati di:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio, correttamente funzionanti;
• estintori portatili a norma di legge, ubicati in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità di accessi vicini ad aree di maggior pericolo. Un estintore può coprire fino ad un massimo di 200 metri quadrati ed occorre installarne uno per ogni piano.

Inoltre, il codice CIN, oltre ad essere indicato in ogni annuncio online, deve essere esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’alloggio.

Come posso controllare i profili e le recensioni dei potenziali ospiti?

La prima cosa che si vuole fare quando arriva una richiesta di prenotazione è vedere profili e recensioni degli ospiti interessati al nostro alloggio: se sono positive, sarà ovviamente un vero piacere accoglierli. C’è anche da dire che è molto difficile trovare profili di ospiti con recensioni negative, semplicemente perché chi le avrà ricevute avrà ben pensato di utilizzare un nuovo account, dove ovviamente non troveremo alcuna recensione.

Ma è anche vero che se scartassimo “a prescindere” tutte le richieste di prenotazione con profili recenti e senza recensioni, rischieremmo di essere eccessivamente selettivi e il nostro alloggio rimarrebbe con poche a addirittura senza prenotazioni. Sono infatti molti i proprietari che prima di accettare una prenotazione cercano di dialogare con gli ospiti per capire se si può avere un’impressione positiva sulla loro e qualità e sul loro comportamento. Chi si dedica all’accoglienza degli ospiti deve sempre considerare che l’imprevisto è dietro l’angolo ed il rischio che qualche spiacevole episodio accada c’è sempre.

Per ridurre al minimo questo rischio si possono comunque prevedere delle regole della casa, una cauzione ed un’assicurazione. Informare preventivamente gli ospiti sulla presenza delle regole della casa e sulla previsione di una cauzione sarà utile a poter ricevere ospiti di qualità. Tutto ciò a condizione che l’alloggio e l’accoglienza degli ospiti siano anch’esse di qualità e che meritino il prezzo pagato dagli inquilini. Tratteremo questo argomento nei prossimi paragrafi. I portali di intermediazione immobiliare come Booking e Airbnb consentono di visualizzare il profilo della persona interessata al nostro alloggio e visionare tutte le sue recensioni. Si può anche provare a cercare il suo nominativo su social come Facebook o Instagram e, se si è fortunati, si vedranno foto o post, sempre per avere una (relativa) impressione.

Come posso spiegare bene le regole della casa e includere una cauzione?

Far conoscere agli ospiti le regole della casa ed ottenerne l’accettazione può solo aiutare a ricevere ospiti di qualità e a tutelarsi in caso di controversie. Le regole della casa e gli eventuali costi aggiuntivi devono essere visibili nell’annuncio e confermate dall’ospite dopo la prenotazione. Gli ospiti devono insomma essere ben consapevoli del comportamento da tenere durante il soggiorno ed in caso di controversia non devono poter sostenere che non erano a conoscenza del regolamento. Sarebbe anche meglio affiggerlo a una parete dell’alloggio in modo tutti gli ospiti possano prenderne visione. Anche i rapporti con il vicinato sono importanti: se gli ospiti rispettano le regole essi lo apprezzeranno e talvolta potranno anche essere d’aiuto.

Come strutturare il documento

Le regole della casa vanno scritte un linguaggio semplice e comprensibile a tutti. Non deve neanche essere troppo amichevole e colloquiale, visto che gli argomenti trattati sono regole, cauzione e sanzioni. L’utilizzo di tecnicismi e paragrafi lunghi potrebbe rendere difficile la comprensione. E’ consigliabile farlo tradurre quantomeno in inglese ed eventualmente in altre lingue, che vanno scelte in base al mercato di ospiti a cui si presta l’alloggio. Sarebbe utile strutturare il documento in paragrafi in modo da consentire agli ospiti di trovare velocemente, nel caso di dubbi, ciò che a loro interessa.

Cosa devono prevedere le regole della casa

Per ridurre il rischio di lamentele e controversie è consigliabile fissare regole magari un po’ più rigide e poi essere un po’ più “flessibili” durante il soggiorno, valutando di caso in caso. Si può ad esempio prevedere che in caso di rottura di un bicchiere, l’evento deve essere immediatamente segnalato al gestore. Al momento del check out si potrà poi valutare di non addebitare alcun costo, se tutto sommato il comportamento degli ospiti è stato corretto.

Introduzione: spiegare il perché delle regole

Gli ospiti possono apprezzare il motivo per cui si rende necessario prevedere delle regole. Ad esempio, la locazione della casa a persone allergiche potrebbe essere il motivo per cui gli animali domestici non sono ammessi. La presenza nel vicinato di famiglie con bambini piccoli, potrebbe essere il motivo per cui nell’alloggio non sono consentite feste.

Cauzione

La funzione della cauzione è quella di spingere gli ospiti a prestare molta attenzione alle regole della casa e più marginalmente a tutelare il gestore in caso di danno, la cui entità può talvolta superare l’importo della cauzione stessa. Ci si può anche trovare nell’impossibilità di eseguire la riparazione di un danno in tempo utile all’arrivo degli ospiti successivi. La cauzione può ridurre il rischio che detti eventi si verifichino ma non può eliminarlo del tutto. In queste situazioni può essere d’aiuto una polizza assicurativa di cui parleremo dopo. Vediamo intanto quali sono le regole di base per prevedere una cauzione:

• spesso lo scetticismo di molti ospiti sulla cauzione fa pensare che essa sia un modo furbo per ottenere maggior guadagno, rilevando a fine soggiorno danni mai commessi dagli ospiti. Si può smontare questo concetto precisando che statisticamente la cauzione spinge ad un maggior rispetto delle regole della casa, garantendo un soggiorno di qualità migliore a tutti gli ospiti. Gli ospiti devono insomma comprendere che la cauzione è prevista perché teniamo parecchio alla qualità del loro soggiorno.
• In un alloggio di qualità e ben tenuto la previsione di una cauzione è più che giustificabile, a condizione che venga controbilanciata da un comportamento impeccabile da parte del gestore. A seguito del controllo dell’alloggio, la restituzione dell’importo deve essere immediata o quasi. Lo stesso in caso di cancellazione di una prenotazione. Gli ospiti lo apprezzeranno di certo e vorranno nuovamente soggiornare da voi.
• Prevedendo una cauzione le aspettative degli ospiti aumenteranno. Pulizia e ordine dell’alloggio devono essere curate in modo rigido, così come da parte nostra il controllo dell’alloggio al check-out, prima della restituzione dell’importo. Se non si ci può dedicare personalmente a questo compito è fondamentale che se ne prenda una cura una persona fidata.
• Se si sceglie di restituire la cauzione in contanti, sarebbe meglio far firmare agli ospiti una ricevuta. Per evitare fogli da firmare si può anche incassare la cauzione con con pre-autorizzazione bancaria, cioè con il blocco della somma da parte della banca senza l’effettivo incasso. In tal caso ci si deve accertare che il tempo di pre-autorizzazione non sia inferiore alla durata del soggiorno. Altre modalità di trasferimento del denaro possono invece prevedere commissioni bancarie.
• L’ospite deve sapere dell’esistenza della cauzione a partire dalla lettura dell’annuncio ed in tutto il processo di prenotazione. Non sarebbe corretto che ne venga a conoscenza solo dopo.
• L’importo della cauzione va commisurato alla grandezza ed allo standard dell’alloggio. Di norma per soggiorni di poche notti ammonta in un importo fisso e per soggiorni più lunghi ad una percentuale sul costo totale del soggiorno. Per dimostrare serietà agli ospiti, sarebbe meglio che l’annuncio preveda anche il criterio di calcolo.

Durata del soggiorno, check-in e check-out

Meglio chiarire sin da subito l’ora in cui l’alloggio potrà essere occupato ed entro quale ora dovrà essere liberato, in modo da assicurare che le pulizie per gli ospiti successivi vengano completate in tempo utile. Agli ospiti deve essere ben chiaro che il check-out in ritardo prevede l’applicazione di una sanzione per compensare il maggior costo della pulizia da eseguire in tempi più ristretti. Se poi il giorno del check-out non sono previsti arrivi, si potrà riferire agli ospiti di fare con calma. Lo apprezzeranno di certo.

Gestione dei rifiuti e pulizia dell’alloggio

Per evitare di trovare l’alloggio con un cumuli di spazzatura è opportuno fornire agli ospiti indicazioni chiare sulla gestione dei rifiuti e predisporre i mastelli necessari per agevolarli nella raccolta differenziata. Di solito gli uffici comunali rilasciano all’utenza un calendario con indicato il tipo di rifiuto da esporre ogni giorno della settimana. Sarebbe opportuno affiggerne una copia in prossimità dei mastelli, raccomandando agli ospiti di prestarvi massima attenzione. Gli ospiti devono comprendere che i costi ed i tempi delle pulizie dipendono dallo stato in cui viene consegnato l’alloggio e che eventuali pulizie extra verranno dimostrate con foto ed addebitate.

Animali domestici

Un alloggio con animali domestici ammessi avrà sicuramente più richieste di prenotazione ma ciò farà aumentare il rischio che i versi degli animali possano disturbare il vicinato, soprattutto a certe ore. Del resto non si può neanche impedire ad un cane di abbaiare o a un gatto di miagolare né si può avere mai certezza su quanto promette l’ospite sul comportamento del suo animale. Inoltre, in caso di richiesta di risarcimento di un danno provocato da un animale domestico, lo stesso deve essere dimostrabile e se di grossa entità potrebbe essere necessario l’intervento dell’assicurazione di cui parleremo dopo. Un alloggio pet-friendly attira anche chi non possiede animali ma se si fa questa scelta non ha poi molto senso prevedere troppe restrizioni. La cosa migliore è che l’alloggio sia dotato di un apposito spazio per il nostro amico a 4 zampe.

Utilizzo del barbecue

L’area barbecue è una delle dotazioni più richieste dagli ospiti ma se non si danno precise istruzioni sull’utilizzo e sulla pulizia, si rischia di aumentare i tempi ed costi delle pulizie o addirittura di consegnarlo non pulito agli ospiti successivi. E’ quindi fondamentale affiggere in prossimità del barbecue precise istruzioni per l’utilizzo e la pulizia, prevendendo una sanzione, anche minima, nel caso non vengano rispettate.

Regole per i fumatori

Nella maggior parte degli alloggi presenti sul mercato non è consentito fumare. Un alloggio dove è consentito potrebbe quindi ricevere più richieste di prenotazione. Nel caso si scelga di far fumare gli ospiti, sarebbe meglio predisporre apposite aree fumatori ed accertarsi che non si arrechi disturbo al vicinato. E’ anche vero che gli odori di fumo nelle aree non consentite saranno inevitabili.

Numero massimo di ospiti

Spesso si viene a sapere, soprattutto dal vicinato, che al soggiorno si sono aggiunti altri ospiti, superando così la capacità massima ricettiva dell’alloggio, con il rischio di insorgenza di problematiche legate alle limitazioni delle utenze. Se poi gli ospiti sono anche chiassosi non mancheranno neanche le lamentele dei vicini. Per evitare che ciò accada è indispensabile che il regolamento preveda un numero massimo di ospiti ed un numero massimo di visitatori non pernottanti. Eventuali lamentele del vicinato o problemi con le utenze dovranno essere rigidamente sanzionate. Si può anche prevedere che l’ospite richieda il permesso al gestore ogni qualvolta voglia ricevere delle visite e poi magari essere più o meno elastici in base al rapporto che si instaura.

Utilizzo dell’alloggio

E’ opportuno responsabilizzare gli ospiti sul corretto utilizzo dell’alloggio raccomandando ad esempio di non uscire dall’appartamento senza le chiavi e di non lasciarle inserite nella serratura interna. In tal caso l’apertura della porta potrà avvenire soltanto con l’intervento di un falegname che sarà costretto a rompere la serratura, con spese a carico dell’ospite. Le porte e le finestre devono essere aperte e chiuse con cura, prestando attenzione a non sbatterle. Per evitare che gli ospiti possano subire furti è consigliabile che il regolamento raccomandi di chiudere a chiave porte, cancelli ed eventuali grate di sicurezza. Di seguito vedremo come una polizza assicurativa potrebbe venirci in soccorso in situazioni come queste.

Comportamento con il vicinato ed ascolto della musica

Come già detto, i buoni rapporti con il vicinato possono aiutarci ad avere notizie sul comportamento degli ospiti, a volte per intervenire in tempo utile, prima che succeda il peggio. E’ quindi nostro interesse prevedere nel regolamento che le persone del vicinato devono essere rigorosamente rispettate. I rumori vanno quindi ridotti al minimo negli orari tipici del riposo previsti dal regolamento locale, solitamente dalle 14:00 alle 16:00 e dalle 0:00 alle 7:00 del mattino. Il volume della televisione e della musica deve essere tale da non disturbare i vicini.

Come posso stipulare un’assicurazione per la mia casa?

Una polizza assicurativa può essere d’aiuto quando durante un soggiorno si verificano incidenti che richiedono l’esborso di somme, anche importanti. Può ad esempio succedere che un ospite si rifiuti di risarcire un danno da lui commesso o sia necessaria una pulizia più accurata e costosa come il tipico caso della tazza di caffè rovesciatasi sul divano. Fortunatamente il portale Airbnb include gratuitamente per ogni annuncio pubblicato una polizza assicurativa denominata Aircover for hosts. Si tratta di una polizza basilare ma abbastanza completa che copre i seguenti eventi, a condizione che la prenotazione sia avvenuta su Airbnb e non su altri portali:

• ospite che si rifiuti di risarcire un danno all’alloggio da lui causato;
• situazioni in cui venga accertata la responsabilità del gestore su danni fisici o materiali subiti dagli ospiti o furto dei loro effetti personali durante un normale soggiorno o un evento esperienza Airbnb.

Il portale booking.com offre invece ai propri inserzionisti una copertura assicurativa denominata assicurazione di responsabilità civile per partner gestita da Zurich, che copre anche qui i soli soggiorni prenotati tramite la piattaforma. La copertura è molto più limitata rispetto a quella offerta da Airbnb ma è pur sempre qualcosa.

La legge non prevede obblighi di copertura assicurativa per locazioni brevi ma se un alloggio riceve continue prenotazioni è più che consigliabile essere garantiti da coperture assicurative più protettive rispetto a quelle offerte gratuitamente dai portali online. Del resto si deve anche mettere in conto che il rischio di incidenti è più frequente in un alloggio che riceve tante prenotazione perché ben gestito e curato. Esistono sul mercato una marea di polizze assicurative con prezzi che ovviamente dipendono dalle coperture più o meno ampie che si vogliono avere. La valutazione dei rischi per la scelta di una copertura assicurativa va fatta anche in base alla tipologia di immobile, la zona di ubicazione, la durata del soggiorno e le caratteristiche degli inquilini che possono essere lavoratori, studenti, famiglie, amici, coppie, ecc… L’argomento è molto ampio ma in generale le caratteristiche di una polizza assicurativa per un alloggio turistico sono le seguenti

• deve essere specifica per case vacanze o per alloggi ad uso turistico, in modo da assicurare la copertura in presenza di ospiti. La classica assicurazione per la casa non garantisce copertura se l’alloggio viene adibito ad affitto turistico.
• Deve assicurare copertura al gestore, in quanto responsabile delle conseguenze civili dell’attività;
• deve fornire un minimo di copertura anche agli ospiti, considerando i possibili imprevisti che possono insorgere durante la loro permanenza nell’immobile. Se evidenziato nell’annuncio, agli occhi degli ospiti ciò rappresenta un valore aggiunto e quindi un motivo in più per scegliere l’alloggio.