Differenza tra Locazione Turistica e Casa Vacanze: guida completa

Negli affitti brevi si parla spesso di “locazione turistica” e “casa vacanze” come se fossero la stessa cosa. In realtà non lo sono: si tratta di inquadramenti diversi, con conseguenze pratiche su adempimenti, servizi consentiti, rapporto con gli ospiti e fiscalità.

È un errore diffuso pensare che tra locazione turistica e casa vacanze cambi soltanto il nome. La differenza è prima di tutto giuridica: la locazione turistica resta un contratto di locazione, mentre la casa vacanze rientra nelle attività ricettive disciplinate dalle Regioni.

Prima di confrontare pro e contro, è quindi utile fissare bene cosa si intende per locazione turistica.

Cos’è una locazione turistica

La locazione turistica è un contratto di locazione ad uso abitativo con durata limitata e finalità esclusivamente turistica.

A livello nazionale non esiste una definizione unica e “chiusa” di locazione turistica. Tuttavia, il riferimento più citato è l’art. 53 dell’Allegato 1 al Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011), che per le “locazioni ad uso abitativo aventi finalità turistiche” rinvia alle regole generali del Codice Civile (artt. 1571 e seguenti) e alla disciplina sulla forma scritta prevista dall’art. 1 comma 4 delle L. 431/1998.

In pratica, la locazione turistica si riconosce per tre elementi tipici:

• durata limitata (non necessariamente “brevissima”, ma comunque non stabile);
• finalità turistica, quindi diversa da esigenze abitative continuative;
• assenza di servizi tipici dell’attività ricettiva.

Su quest’ultimo punto nasce spesso confusione: nella locazione turistica l’oggetto del contratto è il godimento dell’alloggio. Possono esserci prestazioni minime e strumentali (ad esempio pulizia iniziale o biancheria consegnata all’arrivo), ma non un’organizzazione di servizi “alla persona” tipica delle strutture ricettive.

Locazione turistica e locazione breve: non sono sinonimi

Nella pratica si tende a sovrapporre locazione turistica e locazione breve. In realtà sono concetti diversi:

• la locazione turistica è definita dalla finalità turistica;
• la locazione breve (in senso fiscale) è definita dalla durata (tipicamente fino a 30 giorni) e può non avere finalità turistica in senso stretto.

Questa distinzione è utile perché molte discussioni (anche fiscali) nascono proprio dall’uso “indistinto” dei termini. Molte regole fiscali riguardano la “locazione breve” mentre sul piano civilistico e amministrativo si è soliti parlare di locazione turistica.

Abbiamo approfondito questo tema in un articolo dedicato alla differenza tra locazione turistica e locazione breve.

Locazione turistica: gestione privata o attività imprenditoriale

La locazione turistica può essere gestita in forma privata (non imprenditoriale) oppure in forma imprenditoriale, a seconda delle modalità con cui viene svolta l’attività.

Nel caso della gestione privata, il proprietario concede in locazione uno o più immobili senza una vera e propria organizzazione d’impresa. L’attività consiste sostanzialmente nella messa a disposizione dell’alloggio per soggiorni temporanei, che possono anche essere inferiori a 30 giorni (le cosiddette locazioni brevi ai fini fiscali), senza l’erogazione di servizi tipici delle strutture ricettive né una struttura organizzativa stabile.

Quando invece la gestione assume carattere abituale e organizzato, con oltre due alloggi gestiti in modo sistematico, l’attività può essere qualificata come imprenditoriale. In questi casi diventa necessario aprire la partita IVA ed inquadrare correttamente l’attività secondo la normativa regionale e fiscale applicabile.

Negli ultimi anni, tuttavia, il legislatore fiscale ha introdotto anche criteri presuntivi legati al numero di immobili gestiti. In particolare, la Legge di Bilancio 2026 ha stabilito che, nell’ambito delle locazioni brevi, la gestione di più di due unità immobiliari comporta una presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.

È inoltre importante considerare che la disciplina può variare da Regione a Regione. In alcune realtà, ad esempio in Emilia-Romagna, non è prevista una locazione turistica gestita in forma imprenditoriale: chi intende svolgere l’attività con partita IVA deve inquadrare l’attività come struttura ricettiva extra-alberghiera, generalmente nella forma di casa e appartamenti per vacanze (CAV).

Forma del contratto e disciplina applicabile

Trattandosi di un contratto di locazione, anche la locazione turistica è regolata, in via generale, dalle norme del Codice Civile.

Il contratto deve essere redatto in forma scritta, come previsto dal predetto art. 1, comma 4, della L. 431/1998 per le locazioni abitative. La forma scritta non è un dettaglio formale: è uno strumento di tutela per entrambe le parti e consente di definire con chiarezza durata, canone e condizioni del soggiorno.

Nel rispetto del principio di autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.), locatore e conduttore possono stabilire liberamente l’ammontare del canone, salvo eventuali limiti o vincoli previsti da normative speciali.

Obblighi delle parti

Come in ogni locazione, anche in quella turistica esistono obblighi reciproci.

Il locatore è tenuto a:

• consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione;
• mantenerlo idoneo all’uso pattuito;
• garantire il pacifico godimento dell’alloggio per tutta la durata del contratto.

Il conduttore è invece obbligato a:

• utilizzare l’immobile secondo quanto pattuito;
• pagare il canone nei termini concordati;
• restituire l’immobile alla scadenza nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso.

Si tratta di regole ordinarie della locazione, che trovano piena applicazione anche quando il soggiorno ha finalità turistiche.

Durata della locazione turistica: tra normativa nazionale, riferimenti europei e discipline regionali

La locazione turistica deve avere durata limitata, ma non esiste un’unica soglia nazionale che la qualifichi automaticamente.

Il limite dei 30 giorni, spesso richiamato nel dibattito, assume rilevanza soprattutto in ambito fiscale (locazioni brevi), ma il suo superamento non trasforma automaticamente il contratto in un’altra tipologia né comporta di per sé l’esercizio di attività imprenditoriale.

L’art. 12, comma 5, del D.Lgs. 79/2011 definisce le unità abitative ammobiliate ad uso turistico come immobili dati in locazione “con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi”. Tale previsione ha natura definitoria e non può essere letta come limite uniforme vincolante su tutto il territorio nazionale, anche in ragione della competenza legislativa regionale in materia di turismo.

Anche il Regolamento (UE) n. 692/2011, relativo alle statistiche europee sul turismo, individua come riferimento generale il limite massimo di un anno per qualificare il soggiorno turistico, lasciando tuttavia agli ordinamenti nazionali la disciplina contrattuale.

Molte Regioni prevedono inoltre discipline specifiche in tema di durata, che possono differire tra loro.

Per un’analisi dettagliata dei contratti di locazione turistica superiori a 30 giorni e dei limiti regionali applicabili si rinvia all’articolo dedicato.

Il limite delle quattro unità e la riduzione a due nelle locazioni brevi

L’art. 12, comma 5, del D.Lgs. 79/2011 prevede che le unità abitative ammobiliate ad uso turistico possano essere gestite “fino ad un massimo di quattro e senza organizzazione in forma di impresa”. Tale previsione ha natura definitoria e non introduce un automatismo fiscale.

Come già anticipato nel paragrafo precedente, sul piano tributario, la disciplina delle locazioni brevi (art. 4 del D.L. 50/2017) è stata modificata dalla Legge di Bilancio 2026, che ha ridotto a due il numero di immobili per i quali è possibile applicare il regime fiscale delle locazioni brevi in forma non imprenditoriale. La riduzione a due unità riguarda espressamente le locazioni di durata non superiore a 30 giorni.

Resta quindi distinto il tema delle locazioni turistiche di durata superiore, che non rientrano nella nozione fiscale di “locazioni brevi” e la cui qualificazione imprenditoriale deve essere valutata caso per caso, anche in base ai criteri di abitualità e organizzazione dell’attività.

Anche su questo punto il dibattito è molto acceso, soprattutto nei gruppi di settore. La distinzione tra disciplina turistica e disciplina fiscale è fondamentale per evitare interpretazioni superficiali.

Cos’è una casa vacanze (CAV)

Le case e appartamenti per vacanze (CAV) sono strutture ricettive extra-alberghiere che mettono a disposizione dei turisti uno o più alloggi arredati per soggiorni temporanei. A differenza della locazione turistica, la CAV non si limita alla semplice concessione dell’immobile, ma rientra a tutti gli effetti tra le attività ricettive disciplinate dalle normative regionali sul turismo.

Proprio perché si tratta di un’attività ricettiva, la gestione della casa vacanze può includere anche alcuni servizi aggiuntivi rivolti agli ospiti, nei limiti previsti dalla normativa regionale. Questo è uno degli elementi che differenzia maggiormente le CAV dalle locazioni turistiche, nelle quali la prestazione principale rimane la semplice concessione dell’immobile in godimento.

Questo significa che l’attività non è regolata principalmente dal Codice Civile, come avviene per le locazioni, ma dalle leggi regionali in materia di strutture ricettive, che stabiliscono requisiti, modalità di avvio dell’attività e servizi che possono essere offerti agli ospiti.

In generale, chi gestisce una casa vacanze deve presentare una SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività) al Comune competente e rispettare una serie di requisiti previsti dalla normativa regionale, che possono riguardare ad esempio:

• caratteristiche degli alloggi;
• dotazioni minime;
• modalità di accoglienza degli ospiti;
• obblighi informativi verso gli enti pubblici.

Le CAV possono essere gestite in forma non imprenditoriale oppure imprenditoriale, a seconda di quanto previsto dalla normativa della singola regione e delle modalità con cui viene organizzata l’attività.

In alcune regioni (es. Liguria) la gestione di una CAV non imprenditoriale non è proprio avviabile. In altre realtà (es. Lombardia) la gestione di una CAV in forma non imprenditoriale viene consentita con alcune limitazioni, con riferimento ad un tetto massimo di unità e con periodi di chiusura obbligatoria.

Inoltre, anche sotto il profilo dei requisiti degli immobili, la disciplina può variare sensibilmente da regione a regione. In alcune realtà (es. Lombardia), anche le locazioni turistiche devono rispettare specifiche dotazioni e requisiti minimi (riguardanti ad esempio i servizi agli ospiti o le caratteristiche degli alloggi) che, in parte, possono risultare simili a quelli richiesti per le case vacanze.

In altre regioni, invece, per le locazioni turistiche si applicano prevalentemente i requisiti igienico-sanitari previsti dal decreto del Ministero della Sanità del 5 luglio 1975, mentre per le strutture ricettive come le CAV possono essere previsti standard diversi o meno restrittivi sotto alcuni profili.

Proprio queste differenze regionali rendono spesso complesso distinguere in modo netto tra locazione turistica e casa vacanze, soprattutto per chi gestisce immobili in diverse parti d’Italia.

Principali differenze tra locazione turistica e casa vacanze

Dopo aver definito cosa si intende per locazione turistica e per casa vacanze (CAV), è utile mettere a confronto le due formule per capire quali siano le principali differenze in termini più pratici.

Dette differenze riguardano infatti diversi aspetti: i servizi offerti agli ospiti, gli adempimenti amministrativi, i requisiti degli immobili e le modalità di gestione dell’attività.

La tabella seguente offre una prima sintesi, che verrà poi approfondita nei paragrafi successivi.

Aspetto	Locazione turistica	Casa vacanze (CAV)
Inquadramento dell’attività	Locazione di immobile	Attività ricettiva
Natura	Contratto di locazione disciplinato dal Codice Civile. Requisiti tipici per le civili abitazioni	Contratto di ospitalità in struttura ricettiva extra-alberghiera disciplinata da normative regionali
Avvio dell’attività	Con SCIA se in forma imprenditoriale, altrimenti con comunicazione di inizio attività	Generalmente richiede presentazione di SCIA e rispetto dei requisiti previsti dalla Regione/Comune.
Autorizzazioni	Nessuna autorizzazione, salvo alcune aree geografiche	Necessaria SCIA o titolo abilitativo comunale
Servizi agli ospiti	Servizi limitati e strumentali al soggiorno; i servizi “alla persona” possono far cambiare l’inquadramento (tema molto discusso).	Può includere servizi accessori nei limiti regionali (es. alcune dotazioni/servizi ricettivi).
Somministrazione di cibi e bevande	Non è attività di somministrazione	Di regola non è struttura di somministrazione come un B&B/albergo, ma le regole regionali possono prevedere eccezioni/limiti.
Durata dei soggiorni	Alcune regioni prevedono limiti minimi e massimi. Le norme fiscali inquadrano nella “locazione breve” i soggiorni fino a 30 giorni.	Durate e limiti vengono definiti dalla normativa regionale.
Gestione con partita IVA	In alcune Regioni l’attività “organizzata” viene inquadrata come CAV; spesso il confine è sottile.	Alcune regioni consentono soltanto la forma imprenditoriale; altre impongono l’obbligo d’impresa oltre certe soglie.
Obblighi ricorrenti	Adempimenti statistici, comunali e di pubblica sicurezza.	Oltre i precedenti, le Regioni possono prevedere ulteriori adempimenti.

Nota: questa tabella è volutamente sintetica. Nelle sezioni successive approfondiamo i punti più controversi (servizi, dotazioni, casi pratici).

Esperienza pratica

Nella tua Regione, quando la gestione diventa “organizzata” (o con partita IVA), si resta nel perimetro della locazione turistica oppure si viene indirizzati verso l’apertura della CAV?

Se ti va, raccontalo nei commenti indicando Regione e (se lo conosci) il riferimento normativo o la prassi del Comune/SUAP.

Servizi agli ospiti: cosa cambia tra locazione turistica e CAV

Una delle differenze più rilevanti tra locazione turistica e casa vacanze riguarda la possibilità di offrire servizi aggiuntivi agli ospiti.

Nella locazione turistica, la prestazione principale consiste nella semplice concessione dell’immobile in godimento e la fornitura di alcuni servizi accessori come la pulizia iniziale ed una sola fornitura di biancheria. In linea generale non possono essere forniti servizi tipici delle strutture ricettive, come ad esempio la somministrazione di alimenti, la pulizia periodica o il cambio biancheria durante il soggiorno.

Nelle case vacanze, invece, la normativa regionale consente (o talvolta obbliga) la fornitura di alcuni servizi accessori rivolti agli ospiti, purché nel rispetto dei limiti previsti dalle singole leggi regionali.

Proprio su questo punto nascono spesso dubbi tra host e property manager, soprattutto quando si tratta di distinguere tra semplice gesto di cortesia e servizio organizzato tipico delle strutture ricettive.

Ad esempio, ci si chiede spesso se situazioni come queste possano essere considerate attività di somministrazione o servizi ricettivi:

• far trovare agli ospiti cialde di caffè o prodotti per la colazione;
• lasciare frutta del proprio giardino o qualche prodotto di benvenuto;
• portare agli ospiti una colazione da asporto acquistata al bar;
• lasciare in casa alcuni cambi di biancheria in più rispetto alla dotazione minima.

In molti casi, quando si tratta di iniziative sporadiche e non organizzate, questi comportamenti possono essere considerati semplici attenzioni verso l’ospite. Diverso è il caso in cui tali servizi vengano offerti in modo sistematico e strutturato, diventando parte integrante dell’offerta: in queste situazioni l’attività potrebbe essere qualificata come servizio tipico di una struttura ricettiva, con possibili conseguenze sull’inquadramento dell’attività.

Nelle case vacanze, invece, possono essere offerti agli ospiti ulteriori servizi, (servizi aggiuntivi o complementari) nei limiti previsti dalla normativa regionale. Tra questi, ad esempio:

• cambio periodico della biancheria durante il soggiorno;
• pulizia dell’alloggio anche durante la permanenza degli ospiti;
• utilizzo di piscina o spazi comuni attrezzati;
• organizzazione di escursioni o attività turistiche;
• visite guidate;
• servizi di trasporto o transfer;
• fornitura di attrezzature o dotazioni per il tempo libero.

È opportuno precisare che si tratta soltanto di esempi: la tipologia di servizi può variare in base alla normativa regionale e alla tipologia della struttura.

Un’ulteriore precisazione riguarda la somministrazione di alimenti e bevande. In linea generale, sia nelle case vacanze sia, a maggior ragione, nelle locazioni turistiche, non è consentita la somministrazione vera e propria di cibo e bevande, trattandosi di attività soggette a specifiche autorizzazioni.

Tuttavia alcune normative regionali o regolamenti locali possono consentire forme limitate di accoglienza, come ad esempio la presenza di prodotti confezionati o piccoli kit alimentari di benvenuto al momento dell’arrivo. Anche in questo caso è sempre opportuno verificare quanto previsto dalle normative regionali e dai regolamenti comunali applicabili.

Ombrelloni e sdraio: servizio ricettivo o semplice dotazione dell’alloggio?

Un altro dubbio frequente riguarda la possibilità di mettere a disposizione degli ospiti ombrelloni, sedie da spiaggia o sdraio, soprattutto nelle località balneari.

In linea generale, se questi oggetti vengono semplicemente lasciati a disposizione nell’alloggio, come parte delle dotazioni dell’immobile (ad esempio insieme ad altri oggetti di uso domestico), è difficile considerarli un vero e proprio servizio ricettivo.

Diverso potrebbe essere il caso in cui l’host organizzi stabilmente un servizio collegato alla permanenza degli ospiti, ad esempio prevedendo la consegna sistematica di attrezzature da spiaggia, il loro ritiro o altre forme di gestione strutturata del servizio.

Come per altri aspetti della locazione turistica, anche in questo caso la distinzione ruota spesso attorno al grado di organizzazione dell’attività: una semplice dotazione dell’alloggio difficilmente può essere assimilata a un servizio ricettivo, mentre un servizio organizzato e ripetuto nel tempo potrebbe essere interpretato diversamente.

Avvio dell’attività: comunicazione o SCIA?

Un’altra differenza importante tra locazione turistica e casa vacanze riguarda le modalità di avvio dell’attività e gli adempimenti amministrativi richiesti dalle normative.

L’avvio di un’attività di ospitalità turistica o di locazione comporta infatti il rispetto di una serie di obblighi amministrativi che possono variare in base alla normativa regionale e alle prassi applicate dai singoli Comuni.

Prima ancora di distinguere tra comunicazione di inizio attività (CIA) e Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), è utile ricordare che esistono alcuni adempimenti che accomunano entrambe le tipologie di attività, indipendentemente dal fatto che si tratti di una locazione turistica o di una casa vacanze.

Adempimenti amministrativi comuni a locazioni turistiche e CAV

In linea generale, sia per le locazioni turistiche sia per le case vacanze è necessario adempiere ad alcuni obblighi previsti dalla normativa nazionale.

Tra i principali si possono ricordare:

• l’ottenimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN), che deve essere esposto all’interno e all’esterno dell’immobile ed indicato negli annunci pubblicitari, sia online sia offline;
• l’installazione dei dispositivi di sicurezza previsti dalla normativa nazionale, tra cui estintori e rilevatori di gas o monossido di carbonio;
• la comunicazione degli ospiti alla questura tramite il portale Alloggiati Web, come previsto dall’art. 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza.

Se non hai mai utilizzato il portale, puoi consultare anche la nostra guida completa ad Alloggiati Web, dove spieghiamo passo passo come effettuare le comunicazioni.

Si tratta di obblighi che riguardano qualsiasi forma di ospitalità turistica, a prescindere dalla qualificazione dell’attività come locazione turistica sotto i 30 giorni o struttura ricettiva.

Accanto a questi adempimenti comuni, esistono tuttavia obblighi che riguardano in modo specifico le strutture ricettive, tra cui le case vacanze (CAV).

In molte normative regionali, infatti, per l’avvio di una casa vacanze è richiesto anche:

• la comunicazione o deposito del listino prezzi presso l’autorità regionale o l’ente turistico competente;
• la stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso gli ospiti;
• la disponibilità dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) dell’immobile.

Nel caso in cui l’attività venga esercitata in forma societaria, sarà inoltre necessario procedere alla costituzione della società e alla relativa iscrizione nel Registro delle Imprese.

In molti comuni è inoltre previsto l’obbligo di riscuotere e dichiarare l’imposta di soggiorno. In questa guida trovi tutte le regole sulla tassa di soggiorno negli affitti brevi.

Comunicazione di inizio attività o SCIA: quali differenze

La locazione turistica, nella maggior parte delle regioni italiane, non viene considerata una vera e propria attività ricettiva. Per questo motivo l’avvio dell’attività è spesso subordinato alla presentazione di una comunicazione di inizio attività (CIA) e ad eventuali ulteriori adempimenti previsti dal Comune o dalla Regione.

La comunicazione di inizio attività, come suggerisce il nome, ha natura prevalentemente dichiarativa: il soggetto comunica l’avvio dell’attività all’amministrazione, senza che sia normalmente prevista una vera e propria istruttoria preventiva.

Diverso è il caso della SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività), che rappresenta invece l’adempimento normalmente richiesto per le strutture ricettive, tra cui le case vacanze. In questo caso il soggetto segnala l’avvio dell’attività dichiarando il possesso dei requisiti previsti dalla normativa e su tale dichiarazione l’amministrazione può effettuare verifiche e controlli successivi.

Nella pratica, tuttavia, la distinzione non è sempre così netta. In molte realtà i SUAP effettuano comunque controlli istruttori anche sulle comunicazioni di inizio attività, soprattutto quando si tratta di verificare la conformità dell’immobile o la completezza della documentazione presentata.

In linea generale, per i procedimenti amministrativi soggetti a SCIA si applica il principio del silenzio-assenso, previsto dall’art. 20 della Legge n. 241/1990. Tuttavia, nel nostro settore, questo principio è difficilmente applicabile, poiché l’esercizio dell’attività è subordinato al rilascio del codice identificativo regionale (CIR o analoghi codici), che viene attribuito solo dopo una verifica positiva della documentazione presentata.

Va inoltre ricordato che il quadro normativo è stato recentemente modificato dall’art. 13-ter, comma 8, del Decreto Legge n. 145/2023, che ha introdotto l’obbligo di presentazione della SCIA per le locazioni brevi esercitate in forma imprenditoriale, anche quando l’immobile viene gestito indirettamente tramite un intermediario o una società di gestione.

Oltre alla comunicazione di avvio attività, chi affitta un immobile per periodi brevi deve rispettare diversi obblighi amministrativi. In questa guida trovi l’elenco completo degli adempimenti necessari per le locazioni brevi.

Requisiti degli immobili e dotazioni minime

Anche sotto il profilo dei requisiti degli immobili e delle dotazioni da garantire agli ospiti possono emergere differenze significative tra locazione turistica e casa vacanze.

Requisiti igienico-sanitari nelle locazioni turistiche

Nella maggior parte delle regioni, la locazione turistica non è qualificata come struttura ricettiva ma come semplice concessione in godimento di un immobile abitativo.

Per questo motivo, in linea generale, l’immobile deve rispettare i requisiti igienico-sanitari previsti per le civili abitazioni, tra cui:

• il possesso del certificato di abitabilità/agibilità;
• la conformità degli impianti;
• la capacità ricettiva deve allinearsi alle superfici ed alle altezze minime previste dalla normativa edilizia.

In molti casi questi requisiti risultano attestati attraverso:

• il certificato di abitabilità rilasciato dal Comune, oppure
• la Segnalazione certificata per l’agibilità (SCA), che oggi rappresenta la modalità più diffusa.

La capacità ricettiva e il Decreto Sanità del 5 luglio 1975

Sempre con riferimento alle locazioni turistiche, in gran parte delle Regioni la capacità ricettiva dell’alloggio viene determinata sulla base dei parametri previsti dal D.M. 5 luglio 1975, che stabilisce le superfici minime degli ambienti abitativi.

In linea generale, ad esempio:

• una stanza da letto singola deve avere almeno 9 mq;
• una stanza da letto per due persone deve avere almeno 14 mq;
• un monolocale deve avere una superficie minima di 28 mq per una persona e 38 mq per due persone.

I valori indicati nella tabella rappresentano i parametri minimi previsti dal D.M. 5 luglio 1975, ancora oggi utilizzati in molte Regioni come riferimento per determinare la capacità ricettiva degli alloggi destinati alla locazione turistica.

Il possibile impatto del Decreto “Salva Casa”

Negli ultimi anni il quadro normativo è stato parzialmente modificato dal D.L. 69/2024 (cosiddetto Decreto Salva Casa), che ha introdotto la possibilità di utilizzare come unità abitative anche immobili con superficie minima pari a 20 mq ed altezza fino a 2,40 metri, in presenza di determinati requisiti.

Tuttavia è importante chiarire che non esiste alcun automatismo: la possibilità di utilizzare queste unità immobiliari deve essere verificata caso per caso da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto), che deve attestare la sussistenza dei requisiti previsti dalla normativa.

E’ quindi sempre necessaria una valutazione tecnica con apposita asseverazione, soprattutto quando si intende utilizzare immobili con superfici inferiori rispetto ai parametri tradizionali previsti dal D.M. 5 luglio 1975.

Quando le Regioni prevedono regole diverse: il caso della Lombardia

Non tutte le Regioni applicano in modo rigido i criteri del decreto del 1975 per determinare la capacità ricettiva nelle locazioni turistiche.

Un esempio significativo è rappresentato dalla Regione Lombardia, che con la Deliberazione n. XII/4777 del 28 luglio 2025 ha introdotto criteri specifici per gli alloggi destinati alla locazione turistica.

In particolare, l’Allegato G-bis stabilisce che la capacità ricettiva dell’alloggio venga calcolata in relazione alla superficie utile, applicando una formula basata sui metri quadrati disponibili.

Ad esempio:

• fino a 48 mq → 1 posto letto ogni 8 mq
• da 49 a 84 mq → 1 posto letto ogni 12 mq
• oltre 85 mq → 1 posto letto ogni 14 mq

Lo stesso allegato prevede anche alcune dotazioni minime e standard qualitativi che devono essere garantiti negli alloggi destinati alla locazione turistica. Ciò avvicina parecchio lo standard di questo tipo di attività a quello della CAV.

Dotazioni minime previste da alcune Regioni

Non è solo la Lombardia ad aver introdotto indicazioni specifiche sulle dotazioni degli alloggi turistici.

Anche la Regione Emilia-Romagna, ad esempio, prevede che negli appartamenti ammobiliati ad uso turistico siano garantite alcune condizioni minime, tra cui:

• consegna dell’abitazione pulita al cliente;
• fornitura continuativa di energia elettrica, acqua calda e fredda;
• presenza di impianto di riscaldamento per le locazioni nei mesi invernali;
• arredamento completo dell’abitazione con utensili e dotazioni per la preparazione e il consumo dei pasti;
• disponibilità di un recapito telefonico per la segnalazione di eventuali guasti.

In altre Regioni, invece, la normativa non entra così nel dettaglio delle dotazioni degli alloggi turistici.

Requisiti e standard nelle case vacanze

Il quadro cambia invece sensibilmente nel caso delle case vacanze (CAV).

Trattandosi di strutture ricettive extra-alberghiere, ogni regione stabilisce requisiti più specifici sia per quanto riguarda:

• le caratteristiche degli immobili,
• le dotazioni minime e gli standard qualitativi da garantire agli ospiti.

In alcune Regioni sono inoltre previsti sistemi di classificazione delle case vacanze simili a quelli delle strutture alberghiere.

Ad esempio, in Emilia-Romagna le CAV sono classificate con il sistema dei “soli” (4, 3 e 2 soli), mentre in altre Regioni — come la Sicilia — esiste una sola classificazione ricettiva per questa tipologia di struttura.

Pubblicità dell’alloggio: quando la locazione turistica rischia di diventare attività ricettiva

Un altro tema molto discusso riguarda la possibilità di pubblicizzare una locazione turistica. Alcune normative regionali, come quella dell’Emilia-Romagna, hanno cercato di delimitare con maggiore precisione questo aspetto. In questa regione la normativa prevede espressamente che la locazione turistica effettuata direttamente dal proprietario possa avvenire solo se:

• non vengono forniti servizi aggiuntivi;
• non viene svolta attività di pubblicità su portali telematici di prenotazione (D.G.R. 802/2007 e D.G.R. 2186/2005)

L’idea alla base di questa previsione è semplice:
se l’attività di locazione turistica viene promossa su portali telematici di prenotazione online, tende ad assumere caratteristiche tipiche delle strutture ricettive.

In questi casi la normativa regionale richiede che l’attività venga gestita:

• in forma indiretta (cioè tramite agenzia di intermediazione immobiliare);
• oppure in forma imprenditoriale;
• oppure l’apertura di una vera e propria attività ricettiva, con i relativi adempimenti amministrativi.

Nella pratica cosa succede?

Nella realtà molti proprietari pubblicizzano comunque i propri immobili su piattaforme come:

• Airbnb
• Booking
• Vrbo

spesso senza interrogarsi troppo sulla distinzione tra locazione turistica e attività ricettiva.

Questo è uno dei motivi per cui negli ultimi anni diverse regioni stanno cercando di ridefinire meglio i confini tra le due attività. Ed è proprio qui che emerge una differenza importante rispetto alle case vacanze (CAV).

Le CAV sono infatti strutture ricettive vere e proprie, per le quali la promozione dell’alloggio rappresenta una componente normale dell’attività.

Se invece vuoi capire come creare annunci efficaci sui portali turistici, puoi leggere anche la guida su come pubblicizzare la tua casa in affitto.

Modalità di gestione dell’attività: locazione turistica e case vacanze

Oltre alle differenze relative ai servizi offerti e agli adempimenti amministrativi, locazioni turistiche e case vacanze presentano alcune importanti differenze anche nelle modalità di gestione dell’attività e nel rapporto contrattuale con gli ospiti.

In particolare, cambiano:

• la natura del contratto stipulato con il cliente;
• gli obblighi di registrazione previsti dalla normativa fiscale;
• alcune limitazioni operative previste dalle normative regionali per le strutture ricettive non imprenditoriali.

Comprendere queste differenze è importante non solo dal punto di vista giuridico, ma anche per evitare errori nella gestione dell’attività e nella redazione dei contratti con gli ospiti.

Il rapporto con l’ospite: contratto di locazione o contratto di ospitalità

Un’ulteriore differenza rilevante tra locazione turistica e strutture ricettive extra-alberghiere (come le case vacanze o i bed & breakfast) riguarda la natura del rapporto contrattuale che si instaura con l’ospite. Questa distinzione produce effetti concreti sotto diversi profili, tra cui quello relativo alla registrazione del contratto e alla durata del soggiorno.

Registrazione del contratto nelle locazioni turistiche

Nelle locazioni turistiche, il rapporto tra proprietario e ospite è qualificato come contratto di locazione ai sensi degli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.

Proprio per questo motivo trova applicazione la disciplina fiscale relativa alla registrazione dei contratti di locazione entro trenta giorni dalla stipula, salvo alcune eccezioni previste dalla legge.

Una di queste riguarda proprio i contratti di durata molto breve. In particolare, la normativa fiscale stabilisce che i contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti non sono soggetti a registrazione obbligatoria.

In generale, nelle locazioni turistiche di breve durata, il contratto normalmente non viene registrato, mentre l’obbligo scatta nel momento in cui il soggiorno supera i 30 giorni consecutivi.

Se vuoi approfondire questo aspetto puoi leggere anche la nostra guida dedicata al contratto di locazione breve.

La disciplina della registrazione dei contratti di locazione è stata recentemente riordinata dal Decreto Legislativo 1° agosto 2025 n. 123, che ha introdotto il nuovo Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e altri tributi indiretti, destinato a sostituire il precedente D.P.R. 131/1986.

Il contratto di ospitalità nelle strutture ricettive

La situazione è diversa nelle strutture ricettive extra-alberghiere, tra cui le case vacanze (CAV).

In questi casi il rapporto tra gestore e cliente non viene qualificato come locazione, ma come contratto di ospitalità, che si caratterizza per la presenza di servizi accessori tipici dell’attività ricettiva (pulizia, cambio biancheria, assistenza agli ospiti, ecc.).

Proprio per questo motivo non si applica la disciplina della registrazione prevista per i contratti di locazione.

Il rapporto con l’ospite viene generalmente formalizzato attraverso una scheda di registrazione o un contratto di ospitalità, che tuttavia non è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Limiti di durata e sospensione dell’attività nelle case vacanze non imprenditoriali

Un altro aspetto che distingue le case vacanze, in particolare quando sono gestite in forma non imprenditoriale, riguarda alcune limitazioni previste da molte normative regionali.

Per evitare che la gestione occasionale venga utilizzata per svolgere di fatto un’attività continuativa, diverse regioni prevedono infatti specifici vincoli, tra cui:

• l’obbligo di sospendere l’attività per un determinato periodo dell’anno, spesso pari a 90 giorni complessivi, anche non consecutivi;
• un limite massimo alla durata dei soggiorni, che in molte normative regionali non può superare tre mesi consecutivi.

Queste limitazioni hanno lo scopo di distinguere la gestione non imprenditoriale da quella svolta in forma professionale.

È importante osservare che restrizioni di questo tipo generalmente non sono previste nelle locazioni turistiche, dove il rapporto contrattuale rimane quello della locazione disciplinata dal Codice Civile. Di conseguenza, i contratti possono avere una durata anche superiore ai trenta giorni, fermo restando l’obbligo di registrazione previsto dalla normativa fiscale.

Un ulteriore aspetto riguarda la gestione dell’immobile durante il periodo di sospensione dell’attività ricettiva.

In alcune regioni, infatti, è consentito utilizzare l’alloggio come locazione turistica o locazione breve durante i periodi in cui la casa vacanze risulta sospesa. In questi casi devono naturalmente essere rispettati gli adempimenti previsti per questa diversa tipologia di attività, tra cui il possesso del codice identificativo previsto per le locazioni turistiche (CIN) e gli obblighi di comunicazione degli ospiti.

Non tutte le normative regionali prevedono però questa possibilità in modo espresso. Per questo motivo è sempre opportuno verificare attentamente quanto previsto dalla normativa regionale applicabile.

Cosa succede se l’ospite non lascia l’alloggio alla scadenza del soggiorno

Un timore frequente tra host e property manager riguarda l’ipotesi in cui l’ospite non lasci l’alloggio alla scadenza del soggiorno.

Anche in questo caso la situazione può essere diversa a seconda che l’immobile sia gestito come locazione turistica oppure come struttura ricettiva (ad esempio casa vacanze o B&B).

Locazione turistica: possibile ricorso alla procedura di sfratto

Nella locazione turistica il rapporto tra proprietario e ospite è qualificato come contratto di locazione.

Se il conduttore non restituisce l’immobile alla scadenza del contratto, la situazione può configurarsi come mancata restituzione dell’immobile locato. In questi casi il proprietario può essere costretto ad avviare la procedura giudiziaria di sfratto per finita locazione, disciplinata dagli articoli 657 e seguenti del Codice di procedura civile.

Si tratta di un procedimento che richiede l’intervento di un avvocato e di un giudice e che, a seconda dei casi, può richiedere settimane o mesi per arrivare al rilascio effettivo dell’immobile.

Strutture ricettive: rapporto di ospitalità

Diversa è la situazione nelle strutture ricettive (case vacanze, B&B, affittacamere, ecc.), dove il rapporto con l’ospite non è qualificato come locazione ma come contratto di ospitalità.

In questo caso l’ospite non è un conduttore ma un cliente della struttura. Se rimane nell’alloggio oltre il termine del soggiorno prenotato, la sua permanenza può essere qualificata come occupazione senza titolo, ossia una permanenza priva di un valido rapporto contrattuale.

Proprio per questo motivo, secondo alcune ricostruzioni, la liberazione dell’immobile potrebbe risultare più rapida rispetto a una locazione, perché non esiste un rapporto locatizio stabile tra le parti.

Tuttavia anche in questi casi non sempre la soluzione è immediata: spesso è comunque necessario dimostrare che il soggiorno è terminato e che l’ospite non ha più titolo a permanere nell’alloggio.

In ogni caso: evitare iniziative autonome

È importante sottolineare che, anche in presenza di un’occupazione senza titolo, il gestore non dovrebbe adottare iniziative autonome come:

• cambiare le serrature;
• allontanare fisicamente l’ospite;
• interrompere utenze o servizi.

Queste condotte potrebbero esporre il proprietario o il gestore a responsabilità legali. Per questo motivo, in situazioni di questo tipo è sempre opportuno valutare la strategia con un avvocato.

Aspetti fiscali della locazione turistica e delle case vacanze

La tassazione nella locazione turistica

Nella locazione turistica, il rapporto tra proprietario e ospite è qualificato come contratto di locazione. Di conseguenza, i proventi derivanti dalla concessione dell’immobile costituiscono redditi fondiari, ai sensi dell’art. 37 del TUIR, trattandosi del canone corrisposto per il godimento di un immobile.

Per questi redditi è generalmente possibile optare per il regime della cedolare secca, previsto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 e applicabile anche alle locazioni brevi disciplinate dall’art. 4 del D.L. 50/2017.

In linea generale, quindi:

• il reddito deriva dalla messa a disposizione dell’immobile;
• non si configura un’attività d’impresa;
• il proprietario può scegliere tra tassazione ordinaria IRPEF o cedolare secca.

La tassazione nelle case vacanze

Nel caso delle case vacanze, la qualificazione fiscale dei proventi può essere diversa e dipende dalle modalità con cui viene svolta l’attività. Secondo l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate e della prassi amministrativa, è possibile distinguere diverse situazioni.

In particolare:

• se l’attività è esercitata in forma societaria, i proventi derivanti dalla gestione della casa vacanze costituiscono sempre reddito d’impresa;
• se l’attività è esercitata in forma individuale con carattere abituale e organizzato, si configura comunque reddito d’impresa;
• se la prestazione di alloggio è resa senza carattere di abitualità e senza una vera organizzazione imprenditoriale, i proventi possono essere qualificati come redditi diversi, derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente (art. 67 TUIR).

Per stabilire se l’attività assume natura imprenditoriale occorre valutare vari elementi, tra cui:

• l’abitualità della gestione;
• l’organizzazione di mezzi e servizi;
• l’offerta di servizi accessori rispetto al semplice godimento dell’immobile.

Tra questi possono rientrare, ad esempio:

• pulizia durante il soggiorno;
• cambio periodico della biancheria;
• servizi aggiuntivi offerti agli ospiti.

IVA e imposte indirette

Lo svolgimento di un’attività turistico-ricettiva può comportare implicazioni anche con riferimento alle imposte indirette.

Nel caso di attività esercitate in forma imprenditoriale, deve rendersi necessaria:

• l’apertura della partita IVA;
• l’applicazione del regime IVA previsto per le attività turistico-ricettive.

In particolare:

• per le attività con caratteristiche turistico-alberghiere può applicarsi l’aliquota IVA del 10%;
• mentre per le locazioni di immobili abitativi prive di servizi tipici dell’attività alberghiera si applica generalmente il regime di esenzione IVA previsto dall’art. 10 del DPR 633/1972.

Registrazione dei contratti e imposta di registro

Nelle locazioni turistiche, si applica la disciplina generale dei contratti di locazione. I contratti devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate quando la durata complessiva supera 30 giorni nell’anno con lo stesso conduttore, ai sensi dell’art. 5 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986.

Al di sotto di tale soglia, la registrazione non è obbligatoria.

È comunque opportuno che la finalità turistica del soggiorno sia espressamente indicata nel contratto, per evitare possibili contestazioni.

I confini fiscali tra locazione turistica e casa vacanze

Dal punto di vista fiscale, la distinzione tra locazione turistica e attività ricettiva non è sempre così netta come potrebbe sembrare sul piano amministrativo.

In molti casi, infatti, i confini tra locazione breve e gestione di una casa vacanze possono risultare molto sottili, soprattutto quando l’attività viene svolta in modo continuativo o con l’offerta di servizi accessori agli ospiti.

Per questo motivo, nella valutazione fiscale dell’attività è necessario considerare diversi elementi, tra cui:

• il grado di organizzazione dell’attività;
• la presenza di servizi aggiuntivi rispetto alla mera concessione dell’immobile;
• la continuità e abitualità della gestione;
• l’eventuale utilizzo di intermediari o piattaforme per la gestione delle prenotazioni.

La presenza di tali elementi può incidere sulla qualificazione fiscale dei proventi, che in alcuni casi possono essere considerati redditi fondiari, mentre in altri possono assumere la natura di reddito d’impresa o reddito diverso, a seconda delle modalità concrete con cui viene svolta l’attività.

Un ulteriore tema spesso oggetto di dubbi riguarda la possibilità di applicare il regime della cedolare secca nelle case vacanze, aspetto che richiede un’attenta valutazione caso per caso, in relazione alla natura dell’attività esercitata e alla qualificazione dei relativi redditi.

Conclusioni: due modelli diversi di gestione dell’ospitalità

Come abbiamo visto, locazione turistica e casa vacanze non sono la stessa cosa, anche se nella pratica vengono spesso confuse.

La differenza principale non riguarda solo gli adempimenti amministrativi, ma soprattutto la natura del rapporto con l’ospite e le modalità con cui viene gestita l’attività.

Nella locazione turistica, il proprietario concede semplicemente l’immobile in godimento attraverso un contratto di locazione, con servizi molto limitati e con un inquadramento fiscale generalmente riconducibile ai redditi fondiari.

Nelle case vacanze, invece, l’attività rientra nel settore delle strutture ricettive extra-alberghiere e comporta una gestione più articolata, spesso accompagnata da servizi accessori e da una disciplina amministrativa e fiscale differente.

Per questo motivo, prima di avviare l’attività, è fondamentale scegliere consapevolmente il modello corretto, tenendo conto non solo degli aspetti burocratici, ma anche delle implicazioni fiscali e delle modalità concrete di gestione dell’immobile.

FAQ sulla differenza fra locazione turistica e casa vacanze

È possibile gestire una locazione turistica con partita IVA?

Sì, è possibile. Tuttavia, quando la gestione assume carattere imprenditoriale, in molte regioni l’attività non viene più inquadrata come semplice locazione turistica ma come struttura ricettiva extra-alberghiera, spesso nella forma della casa vacanze (CAV). In questi casi è normalmente necessario presentare SCIA al SUAP, rispettare specifici requisiti regionali e offrire servizi minimi previsti dalla normativa regionale.
💬 Nella tua Regione è possibile gestire una locazione turistica con partita IVA oppure occorre aprire una casa vacanze? Raccontalo nei commenti: spesso le discipline regionali sono molto diverse.

Nelle locazioni turistiche è possibile offrire servizi agli ospiti?

No. La locazione turistica è un contratto di locazione e non un’attività ricettiva: l’ospite prende in uso l’immobile ma non può ricevere i servizi tipici dell’ospitalità. Sono normalmente ammessi solo servizi strettamente accessori all’immobile, come la fornitura iniziale di biancheria o la pulizia iniziale. Offrire servizi aggiuntivi in modo sistematico (colazioni, cambio biancheria durante il soggiorno, pulizie giornaliere ecc.) fa rientrare l’attività nella gestione ricettiva.
💬 Nella tua esperienza, quali servizi offri agli ospiti? E ti è mai capitato che il Comune facesse contestazioni su questo punto?

È possibile pubblicizzare una locazione turistica?

Dipende dalla normativa regionale. In alcune regioni, come ad esempio l’Emilia-Romagna, la normativa distingue tra locazione gestita direttamente dal proprietario e attività ricettiva. In questi casi la pubblicità diretta dell’alloggio potrebbe essere considerata indice di attività ricettiva. In molte altre regioni, invece, la pubblicità tramite portali online è normalmente tollerata.
💬Nella tua Regione ci sono limiti alla pubblicità delle locazioni turistiche? Se hai esperienza diretta con controlli o interpretazioni dei Comuni raccontalo nei commenti.

Quanti immobili si possono gestire senza essere considerati imprenditori?

Negli ultimi anni la normativa fiscale ha introdotto alcuni criteri presuntivi. In particolare, con la Legge di Bilancio 2026, la gestione di più di due unità immobiliari nelle locazioni brevi comporta una presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale. Questo criterio riguarda principalmente il piano fiscale, ma la qualificazione dell’attività può dipendere anche da altri elementi, come l’organizzazione e la modalità di gestione.
💬Quanti immobili gestisci attualmente? Hai mai avuto dubbi su quando l’attività diventa imprenditoriale?

Cosa succede se un ospite non lascia l’alloggio?

La situazione può essere diversa a seconda del tipo di rapporto. Nelle locazioni turistiche, trattandosi di un contratto di locazione, il proprietario potrebbe dover avviare una procedura giudiziaria per ottenere il rilascio dell’immobile. Nelle strutture ricettive (come le case vacanze), invece, il rapporto è qualificato come contratto di ospitalità e la liberazione dell’alloggio potrebbe essere più rapida, anche se la situazione concreta dipende sempre dal caso specifico.
💬Ti è mai capitato un ospite che non voleva lasciare l’alloggio? Come hai gestito la situazione?

Le case vacanze devono sospendere l’attività durante l’anno?

In generale sì. Quando la casa vacanze è gestita in forma non imprenditoriale, la normativa regionale spesso prevede un periodo di sospensione dell’attività (ad esempio 90 giorni all’anno) proprio per distinguere questa forma da quella imprenditoriale. Le regole però variano molto da Regione a Regione.
💬 Nella tua Regione esiste un periodo obbligatorio di sospensione per le CAV non imprenditoriali?